房地合一稅2.0懶人包｜富盛地產

房地合一稅是賣掉 2016 年以後取得的房屋、土地時，就獲利課的所得稅：持有 2 年內 45%、2–5 年 35%、5–10 年 20%、超過 10 年 15%，自住符合條件 400 萬內免稅、超過部分 10%。

持有多久、是否自住、怎麼取得，稅金可差好幾倍；台中市太平區、北屯區的社區大樓或透天住宅，規則全國一樣。本文依 2026 年規定，把稅率、算法、申報、自住 400 萬與繼承贈與取得成本一次整理；先分清楚該用新制還是舊制，看財交稅 vs 房地合一稅。

2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，出售時都要申報房地合一稅；2016 年以前取得的，原則上走舊制財產交易所得稅。房地合一稅 2.0 自 2021 年 7 月 1 日上路，把房屋和土地的獲利合併計算、分離課稅，不併入綜合所得稅。

境內個人依持有期間課 45%、35%、20%、15% 四級，持有越短稅率越重；自住符合條件時 400 萬內免稅、超過部分課 10%。

• 非自願因素：調職、非自願離職等財政部公告情形，持有 5 年以下出售。
• 自地合建：以自有土地與建商合建，自土地取得起 5 年內完成並出售。
• 都更、危老：參與都市更新或危老重建取得的房地，第一次移轉且持有 5 年以下。

課稅所得＝成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額，再乘上持有期間對應的稅率，就是應納稅額。

依財政部 2026 年 4 月 21 日修正的申報作業要點，刻意拆成多筆持分分次賣的，30 萬上限按持分比例打折。費用超過 30 萬就留好收據核實申報；若是虧損，可從之後 3 年內的房地交易所得扣除。

自住房地課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分只課 10%；但必須同時符合三個條件，差一個月都不行。

①設籍並持有居住連續滿 6 年：本人、配偶或未成年子女在該屋設戶籍，且持有並居住連續滿 6 年；中途遷出再遷回會重新起算。

②交易前 6 年內無出租、營業使用：曾出租、登記營業或執行業務就不符合。

③6 年內限用一次：本人、配偶及未成年子女在交易前 6 年內都沒用過這項優惠。

賣掉自住房後 2 年內再買自住房（先買後賣也可以），可按「新屋價額占舊屋售價的比率」退還或扣抵已繳的房地合一稅，新屋價額較高就全額退。重購的房子 5 年內改作他用或再賣掉，退的稅會被追回。退稅要在重購完成移轉登記次日起 5 年內申請，試算看重購退稅條件試算。

繼承可以併計前手持有期間，一般贈與要從受贈日重新起算；兩者的取得成本都不是市價，而是取得當時的房屋評定現值加公告土地現值，再按物價指數調整。稅率一樣適用第二段的稅率表。

舉例：長輩 2016 年 3 月買房，2026 年繼承、2027 年出售，持有期間併計後超過 10 年，適用 15% 稅率；若長輩是 2015 年以前取得，原則上走舊制，判斷方式看財交稅vs房地合一稅懶人包。

出售繼承房屋要留意取得成本基準：公告現值通常遠低於市價，所以帳面獲利常比想像大。用市價當成本申報會被國稅局剔除補稅，算之前先調出繼承或受贈當時的現值資料。延伸看繼承房子要繳稅嗎、繼承的房子多久可以賣、贈與給小孩前先看這筆稅。

房地合一稅要在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起 30 天內申報，不論賺賠、有沒有稅都要報；有稅要先繳，再把繳款收據附在申報書。

簽約前一併看履約保證與買房／賣房費用總整理。

最常見的錯誤是以為沒賺錢就不用報，以及繼承受贈用市價當成本。持有期間從簽約日算、費用沒留憑證，前面已說明。

• 沒賺錢不報：賠錢也要報，虧損才能在之後 3 年內扣抵。
• 繼承、受贈用市價當成本：要用當時公告現值經物價指數調整。
• 父母贈與當作可以併計：只有繼承和配偶贈與能併計，一般贈與不行。
• 自住差幾個月硬套 10%：設籍居住未滿 6 年就不適用。

房地合一稅的關鍵是「持有多久」「是不是自住」「怎麼取得」三件事，不確定自己適用哪一格，先算過再簽約，並在登記後 30 天內申報。想知道你的房子要繳多少、何時賣最划算，歡迎打電話問我們。

本文為一般性說明，個案仍以國稅局核定為準。