房地合一稅2.0懶人包｜自住400萬｜富盛地產

房地合一稅2.0要繳多少？答案先講：看你「持有多久」跟「是不是自住」——這兩個變數決定稅率從 45% 到 10% 都有可能，差距超過四倍。很多人賣房前只查「稅率表」，卻沒搞懂自己的房子適用哪一格，簽約後才發現多繳幾十萬。

富盛地產每週在太平、北屯帶客戶跑完稅流程，這篇把 2026 年最新規定講清楚：稅率怎麼查、成本費用怎麼認列、自住 400 萬免稅額的 4-3-2 條件，以及最容易出錯的繼承贈與取得成本。想先分清楚自己該用「財產交易所得稅」還是「房地合一稅」，看財交稅 vs 房地合一稅懶人包；想直接試算金額，用房地合一稅計算機。

房地合一稅 2.0 自 2021 年 7 月 1 日上路，課稅對象是2016 年 1 月 1 日後取得的房屋、土地（含預售屋、特定股權交易），出售時把「房屋＋土地」合併計算所得，一次課徵、分離課稅——不再併入綜合所得稅申報。

核心邏輯只有一句話：持有時間越短、稅率越重，用來壓制短期投機；持有滿 10 年以上、或符合自住條件，稅率會降到 15% 甚至 10%。

房地合一稅的課稅所得，公式是：課稅所得 ＝ 成交價 － 原始取得成本 － 必要費用 － 土地漲價總數額。算出課稅所得後，再乘上第一段的持有期間稅率，就是應納稅額。

原始取得成本以買入成交價為準，另外能加計的還有契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費，以及移轉登記前的貸款利息。取得後的增值裝修（非 2 年內耗竭者）也能列入。沒留憑證，稽徵機關就用查得資料或公告現值推算，通常對你不利。

依規定，交易未提示費用證明、或費用證明未達成交價 3% 者，稽徵機關按成交價 3% 計算費用，並以新台幣 30 萬元為上限。這個 3%／30 萬上限原本就是既有規定，財政部 2026 年 4 月 21 日修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」是維持這個上限，並新增防弊條款（見下段）。有真實憑證、金額又高於 30 萬的人，務必保留仲介費、代書費等收據核實申報，才不會白白少扣。

這次修正的重點是：刻意把房地拆成多筆持分分次交易，企圖規避稅負者，這 30 萬上限會按持分比例打折計算——這是新增的防弊條款，別動這個腦筋。

賣自住房子最關心的就是這一段：課稅所得 400 萬元以內完全免稅，超過的部分只課 10%——而不是所有獲利都課稅。要拿到這個優惠，必須同時符合「4-3-2」三個條件：

①設籍且連續居住滿 6 年：本人、配偶或未成年子女要在該房屋設有戶籍，且實際居住連續滿 6 年——中途遷出再遷回會被打斷、重新起算。

②交易前 6 年內無出租、營業使用：只要曾經出租、拿去登記營業或執行業務，就會失去資格。單純自住不動用最安全。

③6 年內限用一次：本人與配偶、未成年子女在交易前 6 年內，都沒有用過這項優惠——用過一次，要等滿 6 年才能再用。

繼承或受贈的房子，稅率不是固定 20%，而是跟一般房子一樣按持有期間套用同一張稅率表（45%／35%／20%／15%）——但「持有期間怎麼算」，繼承跟受贈是兩套不同規則，這裡最容易搞混：

繼承／受遺贈：可以「加計前手年限」，被繼承人原本持有的時間也算進去，不是從你繼承那天重新起算；若是連續繼承（例如祖父傳給父親、父親再傳給你），歷次被繼承人的持有時間都可以合併計算（依財政部112年11月2日令），通常對繼承人更有利。

受贈（一般贈與，非配偶間）：持有期間原則上從「受贈移轉登記日」重新起算，不能併計贈與人原本持有的時間——這跟繼承的規則不一樣，很多人會誤用繼承的算法套在贈與上，反而算錯稅率。

舉例：長輩 2016 年 3 月買房，2026 年你繼承，2027 年出售——持有期間從 2016 年 3 月起算已超過 10 年，適用最低的 15% 稅率。但如果長輩是在 2016 年以前（如 2010 年）取得，繼承後出售原則上要適用「財產交易所得稅」舊制，不進這張房地合一稅率表，判斷方式看財交稅vs房地合一稅懶人包。

成本認定更是地雷：繼承取得以被繼承人死亡時的房屋評定現值及公告土地現值為準（不是市價、也不是你未來賣出的價格）；受贈取得則以受贈與時的房屋評定現值及公告土地現值為準。很多人誤用市價申報，反而少報成本、多繳稅。

繼承房產還牽涉遺產稅、應繼分等問題，完整拆解看繼承房子要繳稅嗎與繼承的房子多久可以賣。

自住換屋（先賣後買或先買後賣，需在 2 年內完成）符合條件可申請重購退稅：新購房地價額 ≥ 原出售房地價額可全額退稅；新購價額較低則按比例退稅。條件同樣要求本人或家屬設籍且供自住使用，出售與新購都要在自己或配偶、未成年子女名下。

案例試算：王先生自住房地課稅所得 600 萬，扣除 400 萬免稅額後課稅基礎 200 萬，按 10% 課稅＝20 萬元；若不符合自住優惠、依持有 5 年內 35% 稅率計算，同樣 600 萬所得要繳210 萬元——差距高達 10.5 倍，這就是為什麼 4-3-2 條件值得每一項都對照清楚。

申報期限＝完成所有權移轉登記日起 30 天內，逾期會有滯報金與滯納金，比多繳稅更冤枉。申報時要準備買賣契約、成本費用憑證、身分證明文件，若適用自住優惠還要準備戶籍證明。

常見地雷整理：①用市價當繼承成本申報（應用評定現值）②忘記留仲介費、代書費憑證，白白少扣扣除額③自住優惠條件中途被打斷（曾出租一天都算）④忽略土地漲價總數額可扣除、重複被課稅⑤逾期 30 天才申報。

簽約前建議一併確認履約保證流程與買房／賣房費用總整理，把稅費、代書費、履保費一次算進總成本，避免現金流卡關。

房地合一稅2.0的關鍵永遠是「持有多久」與「是不是自住」——同一筆 600 萬獲利，稅率 10% 和 35% 差距超過十倍。不確定自己適用哪一格，先算過再簽約，才不會在成交後才發現現金流不夠繳稅。