房地合一｜2026 繼承贈與、買賣成本、稅率與節稅全攻略

房地合一稅 2.0 懶人包
計算方式 稅率 退稅與常見地雷一次搞懂

房地合一稅是賣屋後一定會面對的稅務 對 30–40 歲換屋或首售族來說 關鍵在於 怎麼算稅 能扣什麼 何時報稅 以及 繼承或贈與怎麼認成本 本篇用日系排版加上大留白 把重點一次為您講清楚

一 財產交易所得稅 vs 房地合一稅（2.0）

105 年 1 月 1 日是分水嶺：

  • 105/1/1 前取得 ➡ 適用舊制「財產交易所得稅」
  • 105/1/1 後取得（含預售屋） ➡ 適用新制「房地合一稅 2.0」

房地合一稅將房屋＋土地合併課稅 並依 持有期間 決定稅率 目標是抑制短期炒作 回歸自住需求

不同取得方式（買賣 贈與 繼承 信託）➡ 成本認定不同 出手前務必先試算

二 怎麼算？（就兩個公式）

① 課稅所得（你賺多少） ＝ 成交價 － 取得成本 － 可扣除費用 － 土地漲價總數額

② 稅額 ＝ 課稅所得 × 稅率（依持有期間）

土地漲價總數額＝土地增值稅課稅憑單上的課稅基礎 不是已繳土增稅金額 千萬別搞混

【範例 A｜一般買賣】

2019 買 1200 萬 ➡ 2026 賣 2000 萬 可扣費用 100 萬 土地漲價總數額 80 萬 持有 7 年

  • 課稅所得＝2000 － 1200 － 100 － 80 ＝ 620 萬
  • 持有 7 年 ➡ 稅率 20%
  • 稅額＝620 × 20% ＝ 124 萬

三 哪些費用能扣？（把握「3% 無單據」上限）

可扣項目

  • 買進：契稅 印花稅 仲介費 代書費
  • 持有：能提升價值的裝修（例：水電重拉 泥作 固定系統櫃）
  • 賣出：仲介費 廣告費 清潔費 搬家費

家電 窗簾等可移動物件不算

沒有單據怎麼辦？

可用「成交價 3%」替代必要費用 但上限 30 萬（二擇一：有單據或 3% 上限）

【範例 B｜無單據】

成交 1200 萬 ➡ 3%＝36 萬 但上限 30 萬 所以可扣 30 萬

四 取得成本怎麼認？（繼承 贈與最容易錯）

｜繼承｜取得成本

原則：以繼承時的 房屋評定現值＋公告土地現值

特殊：若繼承時 金融機構貸款餘額較高 ➡ 可採「貸款餘額」為取得成本（財政部 109/8/28 令）

【範例 C】

評定現值合計 600 萬 貸款餘額 680 萬 ➡ 取得成本可認 680 萬（較高者）

｜夫妻贈與｜

日後出售 成本 沿用原配偶的「原始取得成本」（不是贈與日現值） 持有期間可合併

｜一般贈與｜

以贈與日的 評定現值＋公告土地現值 為準（贈與稅不可列成本） 成本通常偏低 未來出售稅負可能較高

【範例 D｜夫妻贈與 vs 一般贈與】

同一間房：10 年前買 1000 萬 現價 2000 萬

  • 夫妻贈與：出售時計成本仍為 1000 萬 持有期間可合併
  • 一般贈與：出售時計成本以「贈與日」現值 假設公告現值＋房屋評定現值為 400 萬 成本以 400 萬計算 ➡ 稅負較高

⚠️ 連續繼承（祖父 ➡ 父 ➡ 子）兩件事別混淆

  • 持有期間：可以合併最初的取得時間（祖父➡父➡子） 用來判斷 稅率級距
  • 取得成本：仍為公告現值＋房屋評定現值 且只能往前推一代（父➡子）
  • 新舊制適用：特別要注意的是 如果前一代為 105年1月1日前取得 可以採用舊制財產交易所得稅

做法：請由代書檢附父（被繼承人）與祖父的登記 繼承資料 將「期間合併」與「成本認定」分開證明 避免誤用

五 持有期間與稅率（現行 2.0）

持有期間 稅率 說明
≦ 2 年 45% 短期轉手最重
2–5 年 35% 仍屬短期
5–10 年 20% 中長期
＞ 10 年 15% 長期持有

｜繼承｜合併持有期間

繼承人可與被繼承人期間合併計 連續繼承可向前推一代（祖父➡父➡子） 等同採最初取得時間來判斷稅率級距

｜配偶贈與｜合併持有期間

受贈配偶可與原配偶期間合併 有利拉長年限 降低稅率

小叮嚀：期間可往上合併至最初取得時間 但 取得成本僅能往前推一代 完整規則見上一節

六 自住優惠與重購退稅（概略）

自住優惠（概念）

設籍＋實際自住＋非出租營業 且持有達一定年限 ➡ 可評估自住相關稅務優惠（例如較低稅率或特別扣除）

門檻常會調整 請以最新法規與國稅公告為準

重購退稅（概念）

在一定期間賣舊屋 買新屋作自住 可申請「重購退稅或遞延」以分散稅負

需符合時間 資金流 自住要件等 建議事前向代書或國稅局確認

【範例 E｜重購退稅的時間帶】

小王 2026 年 4 月賣舊屋 若在規定期間內購新屋並符合自住要件 即可提出重購退稅申請 減輕一次性稅負

七 申報流程與時限（賣房必看）

申報時限

  • 成屋 土地：移轉登記日次日起 30 日內申報
  • 預售屋權利交易：簽約次日起 30 日內申報

逾期＝補稅＋罰鍰 不要冒險

申報方式

  • 線上：財政部電子申報繳稅系統（推薦）
  • 臨櫃：備齊文件至國稅局
  • 專業代辦：複雜或金額大 建議委託代書或會計師

八 申報必備文件清單 Checklist

  • 買賣契約書影本（成交價）
  • 原始取得成本證明（買賣契約 契稅單 付款證明）
  • 可扣除費用憑證（仲介與代書收據 裝修發票 搬家費等）
  • 繼承 贈與相關文件（遺產稅繳清證明 繼承事實證明 贈與稅繳清證明）
  • 土地增值稅繳款書影本（別漏「漲價總數額」）
  • 重購退稅或非自願出售證明（如有）

單據齊全很關鍵 缺單據就只能用「3% 上限 30 萬」 可扣金額可能差很多

九 真實情境案例（完整試算）

案例 1｜一般買賣＋有單據

2020 買 1500 萬 ➡ 2026 賣 2100 萬 裝修 60 萬 仲介 42 萬 土增基礎 70 萬 持有 6 年

  • 課稅所得＝2100 － 1500 － (60+42) － 70 ＝ 428 萬
  • 稅率 20% ➡ 稅額 ＝ 85.6 萬

案例 2｜無單據 ➡ 3% 上限 30 萬

同上 但裝修與仲介單據遺失 成交 2100 萬 ➡ 3%＝63 萬 但上限 30 萬 只能扣 30 萬

  • 課稅所得＝2100 － 1500 － 30 － 70 ＝ 500 萬
  • 稅額 ＝ 500 × 20% ＝ 100 萬（比案例 1 多繳 14.4 萬）

單據就是現金 能留就留

案例 3｜繼承成本採貸款餘額（較高值）

繼承時計：評定現值 800 萬 貸款餘額 900 萬 ➡ 成本採 900 萬 2026 賣 1200 萬 可扣費 20 萬 合併持有 6 年

  • 課稅所得＝1200 － 900 － 20 －（土增基礎假設 30）＝ 250 萬
  • 稅率 20% ➡ 稅額 ＝ 50 萬

案例 4｜夫妻贈與 vs 一般贈與

十年前買 1000 萬 現價 2000 萬：

  • 夫妻贈與：出售時計成本仍為 1000 萬 持有期間可合併
  • 一般贈與：出售時計成本以贈與日現值（例 1200 萬） 未來稅負相對偏高

十 常見地雷與省稅清單

避免踩雷

  • 把「簽約日」誤當申報起算日（應以移轉登記日或預售權利交易簽約日為主）
  • 漏扣「土地漲價總數額」或可扣費用
  • 繼承 贈與的取得成本認定錯誤
  • 單據散失 ➡ 只能用 3% 上限 30 萬 扣不到該扣的

省稅 Check List

  • 裝修合約 付款證明 仲介與代書收據統一歸檔
  • 先確認是否符合自住優惠或重購退稅
  • 繼承與贈與案：先取得公文 現值 貸款餘額 試算兩版成本
  • 試算兩套：有單據 vs 3%上限 差異一目了然

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