房屋租給公司怎麼報稅？房屋稅3%與4大稅務地雷2026｜富盛地產

把房子租給公司當辦公室或員工宿舍，租金常常比租給個人高，但稅務地雷也多一截——房屋稅可能從1.2%跳到3%、租金要先被代扣10%所得稅、超過2萬元還要扣2.11%二代健保，簽約前沒算清楚，到報稅季常會嚇一跳。這篇整理房東把房子租給法人時最容易踩的4個地雷。

我們是方舟團隊 × 富盛地產（有巢氏房屋太平中山富盛店；同團隊另有有巢氏舊社捷運店），每週協助房東處理租約與稅務規劃。如果你要比較一般出租、公益出租人、包租代管三種身分的完整稅務差異，可看房東租屋稅務比較2026；想直接算租金扣繳金額，用租金扣繳計算機30秒試算。

我們的答案是：只要房屋實際供公司營業使用（辦公室、會議室、倉庫、員工辦公處所皆算），房屋稅就要按「營業用」稅率課徵，台中市固定為3%，不是自住的1.2%。即使該公司沒有在這個地址辦理營業登記，只要實際上供營業使用，一樣要按營業用稅率課稅——很多房東誤以為「沒登記營業地址就沒事」，這是錯的。

房東出租給公司，公司在給付租金時應先按10%扣繳所得稅，房東拿到的是稅後淨額，年度結束後由房東自行申報綜合所得稅、多退少補。公司會開立扣繳憑單，房東報稅時要記得核對。

計算租賃所得淨額時，房東可以二選一：直接扣43%標準費用（不用留任何憑證，租金收入乘以57%就是要併入所得的淨額），或是列舉實際支出（房貸利息、房屋稅、地價稅、修繕費、保險費等，需留憑證）——通常房貸利息高、房齢新的房子，列舉會比較省稅。

只要單次給付租金達2萬元（含）以上，公司除了代扣10%所得稅，還要加扣2.11%的二代健保補充保費，兩者是分開計算、分開扣的。未達2萬元則兩項都免扣，但公司仍須在次年1月底前填發免扣繳憑單給國稅局。

如果這間房子未來有出售計畫，出租給公司會影響你能不能適用「自用住宅」的土地增值稅、房地合一稅優惠稅率。自用住宅用地優惠稅率要求房屋本人或家屬實際自住使用、沒有出租或營業情形——出租給公司做辦公室或宿舍，明顯不符合自用要件，賣房時就無法適用較低的自用稅率。

此外，公司承租後若把營業登記地址遷到你的房子，房東須配合出具同意書。建議在租約中明確約定：租期屆滿或提前終止時，公司應主動辦理營業登記地址遷出，避免退租後仍掛在你的門牌上造成稽查困擾。

租給公司行號，建議在租約中請公司負責人個人擔任「連帶保證人」，避免公司如果歇業、解散，租金拖欠或房屋損壞後找不到人負責。同時租約應載明：租金是否含稅含健保費、公司歇業或解散時的通知義務、房屋回復原狀的責任範圍。

適合：正在考慮把房子租給公司當辦公室、倉庫或員工宿舍的房東；已經租給公司、想確認房屋稅與扣繳金額是否正確的房東。

不適合／此篇無法解決：想比較一般出租、公益出租人、包租代管稅務差異——請看房東租屋稅務比較2026；想直接算含稅未稅金額——請用租金扣繳計算機。

租給公司的租金通常較高，但房屋稅3%、代扣10%、二代健保2.11%、自用優惠喪失這4件事一定要算進成本，簽約前先算清楚淨收益。把租約條件告訴我們，方舟團隊可以幫你試算實際稅負與淨租金。