房子借人設籍與400萬免稅｜富盛地產

「我的房子借給別人遷戶口會有什麼問題？」台中市北屯區、太平區的屋主，常為親友小孩的學區把住宅地址借出去。先給結論：借戶口本身不違法，真正會痛的是賣房那一刻——房地合一的自住 400 萬免稅額。

房屋稅、地價稅被查到多半填一張申明書就過；自住優惠失格差的是幾十萬到上百萬。房客設籍另見房客遷戶籍對房東的影響。

依所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款，課稅所得 400 萬元以內免稅、超過部分按 10% 課徵，但要同時符合戶籍、居住、無出租、6 年限用一次四個條件。

1. 設籍的人只能是本人、配偶或未成年子女，且設籍、持有、實際居住三件事同時滿 6 年；只設籍沒住，水電與包裹紀錄查得出來。
2. 交易前 6 年內無出租、供營業或執行業務使用，借戶口最容易踩到這條。
3. 一家人 6 年只能用一次（本人與配偶、未成年子女交易前 6 年內未曾適用）。

很多人記成「住滿 6 年就免稅」，漏掉戶籍與無出租；細節見賣房 400 萬免稅額。

分三種情況：別人的戶籍不能拿來湊條件；屋主自己仍設籍居住時，法條沒有把「有他人設籍」列為排除事由；但只要被認定有租賃事實，優惠就整個沒了。

(a) 別人的戶籍不能拿來湊「辦竣戶籍登記」

條文寫得很死：設籍的人限於本人、配偶或未成年子女。父母、已成年子女、兄弟姊妹、朋友設籍都不算。

(b) 屋主自己有設籍又實際居住，另外有人也設籍

所得稅法第 4 條之 5 沒有規定「不得有他人設籍」，現行條文未把這件事列為排除事由，我們也查不到財政部針對此點的明確函釋。國稅局審的是你的設籍、居住事實與有無出租；他人設籍屬個案認定，賣房前先向國稅局諮詢。

(c) 被認定有租賃事實，優惠直接沒了

這是最大的風險，而且有明確法源。依所得稅法第 14 條第 1 項第 5 類第 4 款，把財產借給「他人」使用，除非查明確係無償且非供營業或執行業務使用，否則要參照當地一般租金計算租賃收入課稅；施行細則第 16 條第 2 項的「他人」指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。

再加上施行細則第 88 條與財政部問答 1132：無償借給其他個人作住家使用，要提出經 2 人證明並依公證法公證的無償借用契約，否則仍按當地一般租金設算租賃收入。有租賃收入紀錄，「交易前 6 年內無出租」就破功。

課稅所得 600 萬元、持有 6 到 10 年，符合自住繳 20 萬元，不符合繳 120 萬元，差 100 萬元。

對照組不是 45%，因為優惠本來就要求住滿 6 年；持有 2 年內 45%、2 到 5 年 35% 的短期交易原本就沒有自住優惠。稅額用房地合一稅計算機算，制度見房地合一稅 2.0。

每一種優惠看的戶籍範圍不一樣：地價稅與房屋稅認到直系親屬，房地合一與土增稅一生一屋只認本人、配偶、未成年子女。

土增稅一生一屋更嚴，要設籍並持有滿 6 年、出售前 5 年無出租營業、名下無其他房屋，見土地增值稅；申明書到臺中市地方稅務局下載。

人沒住卻登記是戶籍法的不實申請，為投票遷戶籍另有刑責；對方的債務不及於你的房子，但文書會寄到你家。

• 戶籍法第 76 條：故意為不實之申請或提供不實資料，罰鍰 3,000 到 9,000 元。
• 刑法第 146 條第 2 項：為使特定候選人當選而虛偽遷徙戶籍投票，處 5 年以下有期徒刑，未遂也罰。
• 學區：各縣市設籍年限與同戶規定不同且會查實際居住，只借地址不住人就是不實申請，年限查當地教育局。
• 對方欠債：房子不會因為對方設籍被查封，但催收信與法院文書會送到你家。

對方已經沒住又聯絡不上，屋主可持所有權狀與身分證到房屋所在地戶政事務所申請，依戶籍法第 50 條把戶籍暫遷至戶政事務所。

流程如上圖，遷出事實發生後 3 個月又 30 日仍未辦，就暫遷戶政所。第 50 條處理「全戶遷離」；對方若登記在你的戶內，依第 41 條由戶長申請遷出。要賣房的人請提早處理，見賣房流程全攻略。

自己保持設籍、一毛錢都不收、白紙黑字寫清楚，做到這三件就擋掉絕大多數稅務風險。

1. 自己保持設籍。本人、配偶或未成年子女留在這裡並實際居住，6 年才算得下去。
2. 一毛錢都不收。收了就是出租，四種優惠一起受影響；對方若實際入住又非直系親屬，依施行細則第 88 條訂立無償借用契約並辦公證。
3. 白紙黑字寫清楚。載明借用目的、期限與到期遷出，賣房前先清戶籍。

借戶口是人情，但自住優惠失格差的是幾十萬到上百萬。自己保持設籍、不收錢、寫清楚再借。要確認 6 年夠不夠，打電話給我們。