買房流程｜8 步詳解：從出價到拿鑰匙
Step 1｜斡旋／要約：出價的兩條路
看中房子後的第一步是「正式出價」，有兩種工具——斡旋金或要約書。兩種都有法律效力，差別在要不要先拿出現金。
流程：你提出價格與條件（含交屋期、點交項目）→ 仲介帶著斡旋金或要約書與屋主協商 → 屋主簽字的那一刻，契約成立，斡旋金自動轉為定金並列入價金。屋主簽字前你可以隨時撤回、全額拿回；簽字後反悔，斡旋金（定金）就被沒收，用要約書反悔更重、常見賠出價總額 3%。
▲ 斡旋金 vs 要約書：先付現金換可控代價，或零現金扛 3% 風險
富盛答案：多數首購族用斡旋金，別用要約書。5–10 萬的代價有上限、可預期；要約書賠 3% 動輒數十萬。出價前把「願意成交的底線」想清楚，斡旋期間（常見 3 天）不是猶豫期，是協商期。
Step 2｜簽約：錢進專戶、章蓋下去
簽約當天由代書逐條審閱買賣契約，重點確認：總價與付款節點、交屋日、現況點交項目（含漏水壁癌的擔保範圍）。簽約款常見總價 10%，匯入履約保證專戶（可扣抵已付的斡旋金）。
同時開立兩張本票——簽約款擔保本票（防買方毀約）與尾款擔保本票（保證過戶後付得出尾款，過戶撥款完成後由代書當場交還撕毀）。賣方則要備妥權狀正本與當日謄本。
▲ 你的錢全程鎖在第三方專戶——過戶完成才撥款
富盛答案：履約保證一定要用，沒有例外。費率常見約總價 0.06%、買賣雙方各半——1,500 萬的房子各出 4,500 元，換的是「錢與產權同時安全」。任何要你把價金直接匯給賣方的交易，直接走人。
Step 3｜用印：公契蓋章、代書送件報稅
「用印」就是把移轉登記需要的公契用印完成：買方補繳用印款（常見約總價 10%）進專戶；賣方提供印鑑證明（一年內核發）與印鑑章；代書隨即送件申報契稅與土地增值稅。
這一步之後，流程就進入稅務與銀行的作業期。簽約後立刻送 2–3 家銀行審核房貸——不要等用印完才動，旺季審件常拉長到一個月以上。央行2026 限貸令下第二戶成數與寬限期規則，送件前先確認你的「戶數身分」。
Step 4｜房貸與對保：銀行審核關鍵期
銀行依薪轉紀錄、扣繳憑單、聯徵報告審核，並對房屋鑑價——注意核貸成數是以鑑價為準，不是你的成交價，買貴了銀行不會陪你買單。
核准後安排「對保」：與銀行逐條簽署貸款契約，確認利率、年限、寬限期、綁約與違約金條款；接著辦理抵押權設定（設定金額為貸款額的 1.2 倍，是通則不用緊張），等過戶完成後撥款進履保專戶。月付試算可用房貸計算機。
▲ 房貸五步驟：銀行看薪轉、扣繳憑單、聯徵三樣東西
富盛答案：同時送 2–3 家銀行比條件，用「授信條件」選銀行，不是用「業務熱情」選。若你在換工作空窗期或收入結構複雜，先補強財力證明或加共同借款人——條件補強永遠比事後求情有用。
Step 5｜完稅：誰繳什麼一次分清楚
稅單核發後雙方繳清：買方付契稅（房屋評定現值×6%）、印花稅、登記規費與代書費；賣方付土地增值稅（自用可申請 10% 優惠稅率）並在過戶後申報房地合一稅。
自用住宅的優惠與重購退稅條件，簽約前先問代書，退稅金額可以差到數十萬。將來若要賣，房地合一稅 2.0與取得日新舊制判斷是另一條線——買方當下只需把契稅印花稅繳清、收據留存。
▲ 買方繳契稅印花稅、賣方繳土增稅——稅單收據全部留存
Step 6｜過戶：所有權移轉＋抵押權設定
代書到地政事務所辦理「所有權移轉登記」，同日完成買方的抵押權設定。從這天起，房子登記在你名下——但錢還沒撥，賣方也還沒拿到，這就是履約保證的設計。
登記規費算法：（申報地價＋房屋現值）× 0.1%＋書狀費。若賣方是繼承取得、尚未辦繼承登記，過戶會卡住——買方應在簽約前確認產權乾淨，必要時參考繼承房子要繳稅嗎與繼承售屋指南。
Step 7｜代償與撥款：先清舊貸，再撥尾款
多數賣方的房子還有舊貸款：銀行把你的核貸款項撥入履保專戶後，先清償賣方舊貸、塗銷原抵押權，確認產權乾淨，剩餘尾款才撥付賣方。
順序錯了就是事故，順序對了就是例行公事——這正是代書存在的意義。有代償的案件常多拖 1–2 週，簽約時交屋期要留緩衝。
Step 8｜驗屋交屋：最後一關別放水
交屋當天照清單逐項驗：牆面地坪天花板有無裂痕滲水、給排水與電路正常、門窗五金、約定的家電設備是否留存、水電瓦斯與管理費結清並過戶、鑰匙門卡磁扣全數點交。
驗出問題不要收鑰匙，先談修繕或價金保留——收了鑰匙才談，籌碼就沒了。尾款撥付完成、本票取回撕毀，這筆交易才算真正結束。
富盛答案：白天驗屋。自然光下的裂痕、水痕、地坪傾斜最無所遁形；下雨天後驗更好，滲漏當場現形。我們陪同交屋時會帶完整檢核表逐項打勾。