斡旋金是什麼？退費與陷阱｜富盛地產

斡旋金是什麼？斡旋金是買方交給仲介的一筆錢，委託仲介拿著你的出價去跟賣方談；賣方簽章同意你的出價時，這筆錢就轉為定金，雙方有簽訂買賣契約的義務。富盛地產在台中市太平區、北屯區帶看中古社區與重劃區新成屋，買方最常問的一句是：「斡旋金付了拿得回來嗎？」

斡旋金是「請仲介代為議價」時交付的一筆錢，不是訂金，也不是買賣價金。公平交易委員會的定義是買方交付一定金錢予仲介、「委其代為向賣方協議交易」。賣方簽章同意後轉為定金，依民法第 248 條推定契約成立。

「出價保證金」等單據也算斡旋金——只要簽的時候要先付錢，就是斡旋金；不用付錢的才是要約書。

斡旋金多少，法律沒有任何規定，金額由買方和仲介約定。金額只影響一件事：賣方同意之後如果你反悔，會被沒收多少錢。

富盛小築：台中 1,000 萬上下的中古屋多半付 5 萬到 10 萬元（經驗值，不是統計），成交後併入簽約款。

斡旋金可以退嗎？分界點只有一個：賣方簽章同意了沒有。同意前談不成，無息全額退還；同意後斡旋金變成定金，適用民法第 249 條。

情境②：簽之前請仲介加一行「賣方簽章同意前，買方得以書面撤回，斡旋金無息全額返還」。賣方改了條件才簽名，依民法第 160 條視為新要約，你沒有重新簽名同意新條件之前，買賣不算成立，斡旋金也還沒變成定金。

斡旋金和要約書是二選一的替代關係，選哪一種由買方決定。公平交易委員會規範說明第 9 點：仲介收斡旋金前，須書面告知買方兩者的區別與替代關係、買方可擇一；未告知且足以影響交易秩序者，將違反公平交易法第 25 條。

「要約書違約賠總價 3%」是各家仲介自己加的條款，內政部要約書條文裡沒有寫任何違約金比例。

到底選哪一個？

• 還在比較兩三間、貸款成數還沒問清楚 → 選內政部版要約書，有明文撤回權。
• 已經確定要這一間、出價也接近行情 → 兩種都可以，斡旋金的違約代價事先固定。
• 仲介說「我們公司沒有要約書」 → 不符合公平會規範，自己列印政府版要約書帶去。

斡旋金的糾紛幾乎都不是「被騙錢」，而是「以為還能反悔，結果已經成交」。

• 陷阱 1｜沒被告知可以選要約書。公平會有書面告知的文字範例。
• 陷阱 2｜看完屋當場簽。契約可以帶回去讀完再簽。
• 陷阱 3｜斡旋期限寫得模糊。要寫到「幾月幾日幾時止」。
• 陷阱 4｜口頭說「屋主同意了」。成不成立看的是賣方本人在契約上的簽章與時間，電話通知不算。
• 陷阱 5｜沒把貸款條件寫進去。貸款不足才反悔就是違約，先寫明「貸款未達＿成，買方得無條件解除，斡旋金全額返還」。

先確認房子與價格，再確認契約上的字。

• 不動產說明書看過並簽收。
• 謄本有沒有查封、私人設定。
• 非自然身故：照查凶宅 5 步驟再查一次。
• 同社區近一年實價登錄：出價看成交價，不是開價。
• 仲介服務費先談定；依內政部規定，買賣雙方合計不得超過成交價 6%（仲介費行情）。
• 斡旋期限、退還與撤回條款寫明。

內政部沒有公告「斡旋金契約書」或「斡旋書」範本，政府版本只有一份「要約書」。它是內政部 92 年 6 月 26 日公告「不動產委託銷售契約書範本」的附件二；網路上的斡旋金範本都是民間自製，我們不提供。

官方下載位置

• 不動產委託銷售契約書範本（含附件二要約書）PDF——要約書在第 12–14 頁
• 同一份範本的 Word 檔（DOC）
• 內政部不動產資訊平台｜契約書範本總表
• 公平交易委員會｜要約書或斡旋金書面告知之文字範例

內政部版要約書條文重點

簽字前三件事——房子查清楚、出價有實價登錄當依據、契約上寫明到期時間、撤回權與貸款條件。契約不確定能不能簽，打電話給我們；更多整理在不動產指南。