斡旋單範本與三書一約｜富盛地產

斡旋單沒有政府公版範本，要約書有。內政部的要約書範本可以免費下載（連結在下面）。不管用哪一種，簽名前都要確認 5 項：房子資料、出價金額、有效期限、怎麼退錢、反悔要賠多少。

買房會遇到的文件，業界常說「三書一約」：不動產說明書、要約書（或斡旋金）、買賣契約書，加上賣方和仲介簽的委託銷售契約書。這篇先講斡旋單範本，再講三份文件的順序。買房總費用看房屋買賣費用總整理，整個流程看買房流程8步驟。

斡旋單目前沒有政府公版範本，它是各房仲品牌自己設計的收據型文件，也常被叫做「斡旋契約」「斡旋金收據」「不動產買賣意願書」，格式每家不同。網路上流傳的「範本」多半是舊版或簡化版，不一定適合你這筆交易。

要約書才有官方範本：內政部《不動產委託銷售契約書範本》附件訂有要約書格式，可到內政部不動產資訊平台－契約書範本下載最新版。檔案在哪裡、要約書在第幾頁，見斡旋金專文的「政府版要約書」一節。

不管拿到哪一家的斡旋單，簽名前核對下面 5 項有沒有寫清楚，少一項就容易吵架。

仲介收斡旋金之前，必須用書面告訴你「要約書」和「斡旋金」的差別，讓你自己選。這是公平交易委員會《對於不動產經紀業之規範說明》第 9 點的規定，仲介不能強迫你付斡旋金。斡旋金要付多少、哪些情況可以退，整理在斡旋金是什麼？可以退嗎。

要約書不用先付錢。內政部版要約書寫明，買方可以帶回去看至少 3 天再簽。賣方的同意（承諾）送到你手上之前，你可以依要約書約定用書面撤回。

賣方同意並送達後，成立的是「預約」，還不是正式買賣契約。白話說：要約書談的是「雙方之後要來正式簽約」；正式買賣契約才會完整寫付款、交屋和違約條件。預約成立後，雙方原則上要依約協商、簽正式買賣契約；買方沒有正當理由不簽，依要約書約定處理（例如違約金，金額看要約書怎麼寫，實務常見約總價 3%，不是法律標準）。

斡旋金是先付給仲介的一筆錢，金額依個別約定（實務常見總價 1～2%，不是法律標準）。賣方不同意，錢依約退你（通常不算利息）。賣方同意後，這筆錢怎麼處理，要看斡旋契約怎麼寫：多數約定會轉成定金，這時你反悔可能拿不回來；賣方反悔要怎麼賠（例如加倍返還），也以契約約定為準。

三書一約的順序很固定：看屋先拿說明書，出價用要約書或斡旋金，談成才簽買賣契約。四份文件的差別如下：

知道這個順序，遇到有人想跳過某一步直接推你簽約，你才知道要問什麼。

仲介在帶看或議價前，要給你不動產說明書。內容包括：位置面積、所有權人、有沒有設定抵押、使用現況、管理規約、法規限制、交易條件等。它的用意是讓你在做決定前，看清楚房子的真實狀況，不是只聽口頭說明。

2026 年 4 月 1 日起，說明書要多寫：房子有沒有裝太陽光電設備、裝在哪裡。賣方填的建物現況確認書也要多寫幾項，例如不在自來水供水區的房子，有沒有加壓受水設備。看文件時，順便確認這幾欄有沒有填。（行政院 2025/12/19 說明、內政部 2026/1/13 修正說明書規定）

議價成功後，買賣雙方要簽「不動產買賣契約書」（俗稱私契）。內容有房子位置、總價、分幾次付款（簽約款、用印款、完稅款、尾款或貸款撥付）、交屋日、違約責任。

審閱期要分兩種情況：向建商等企業經營者買成屋，依內政部規定，定型化契約至少要給你 5 天審閱；一般個人賣房給個人，沒有法定審閱期，但看不懂一定要當場問清楚，不要急著簽。（成屋買賣定型化契約應記載事項）

簽約後到交屋，2026 年實務大約 3 個月，交屋日記得寫寬一點。價金建議放進履約保證專戶，不要匯進任何個人帳戶，說明看履約保證是什麼。

簽約當天帶著這份清單一項一項核對，避免現場緊張忘記重要細節。

出價前先看 5 條款，選要約書或斡旋金由你決定，簽約時錢一定走專戶。說明書要逐項看懂，買賣契約的付款時間和但書條款更要看清楚，簽約現場才不會被牽著走。