買房三書一約｜要約書・斡旋金｜富盛地產

買房要簽哪些文件？先講重點：從看屋到成交，你會遇到「不動產說明書」「要約書或斡旋金」「買賣契約書」三份關鍵文件（業界統稱「三書一約」，另一書是仲介與賣方之間的委託銷售契約書，跟買方關係較小）。搞不清楚這三份文件的先後順序與法律效力，很容易在議價階段吃虧，甚至白白損失斡旋金。

富盛地產帶看時最常被問「要約書跟斡旋金到底要選哪個」——這其實內政部有明文規定買方有選擇權，仲介不能強迫。這篇把三份文件的功能、要約書 vs 斡旋金的差異、以及簽約現場該注意的細節一次講清楚。想確認買賣總費用怎麼準備，看買房流程費用全攻略；想了解交易安全機制，看履約保證。

很多人把「不動產說明書」「買賣契約」「仲介委託書」三份文件搞混，其實它們功能完全不同：不動產說明書重點在「揭露資訊」，讓你了解房屋現況、權利關係、法令限制；要約書／斡旋金重點在「表達出價意願」；買賣契約書重點在「成立正式法律關係」，約定價金、付款方式、交屋日期。至於委託銷售契約書，是賣方跟仲介之間的約定（委託價格、期間、服務報酬、專任或一般委託），跟買方關係較小，但買方最好也了解一下，確認委託內容跟你看到的廣告條件一致。

以簽約時間軸來看，順序很固定：看屋階段先拿到不動產說明書；出價議價階段選擇要約書或斡旋金其中一種；議價成功後才進入買賣契約書的正式簽約流程。搞清楚這個順序，遇到仲介想跳過某個步驟直接推進到下一步，你才知道該提出什麼問題。

依不動產經紀業管理條例，仲介在帶看或議價前，必須提供買方「不動產說明書」，內容至少包含：位置面積、權利歸屬（所有權人、有無設定他項權利）、使用現況、管理規約、法規管制、周邊環境、交易條件等。這份文件的目的是讓你在做決定前，先看清楚房子的真實狀況，而不是只聽仲介口頭說明。

特別提醒：不動產說明書、買賣契約與仲介委託書不是同一份文件，制度上分屬不同用途。實務上最容易出問題的情況，就是說明書寫一套、後來的正式契約又寫另一套——例如說明書上寫的車位坐落位置、增建範圍是否合法、有無出租等資訊，跟你實際簽約時看到的條件不一致。務必把三份文件交叉比對，重要條件（權利範圍、增建、租約）一項都不能少。

依公平交易委員會《對於不動產經紀業之規範說明》第 9 點，仲介在收取斡旋金前，必須以書面告知買方「要約書」與「斡旋金」的區別，並讓買方自由選擇——不得強制要求支付斡旋金。這代表你完全可以主張「我要用要約書，不要付斡旋金」，仲介依法不能拒絕。

要約書是買方以書面提出承購價款、付款條件等交易條件，委由仲介轉交賣方。買方不用預先交付任何金錢，依法有至少 3 天審閱期。賣方在要約有效期限內「承諾」（簽名同意）之前，買方都可以撤回；一旦賣方承諾送達，買賣契約即成立，若任一方反悔，通常須支付約定的違約金（實務常見為成交總價 3%）。

斡旋金是買方交付一定金額（實務常見為總價 1～2%）給仲介，委其代為向賣方協議。若議價不成，斡旋金無息全額退還；若賣方同意出價，斡旋金即自動轉為定金，買賣契約成立——此時買方若反悔，斡旋金（定金）會被沒收；賣方反悔則須加倍返還。

斡旋單目前沒有政府公版範本——它是各房仲品牌自行設計的收據型文件（也常被稱為「斡旋契約」「斡旋金收據」「房屋買賣意願書」），格式因公司而異，網路上流傳的「範本」多半是舊版或簡化版，不一定符合你這筆交易的條件。要約書才有官方公版範本：內政部在《不動產委託銷售契約書範本》附件二訂有標準格式，可到內政部不動產資訊平台－契約書範本下載最新公告版本。

不管拿到哪一家的斡旋單，簽名前務必核對下面 5 項條款是否都寫清楚——少一項就是糾紛的起點。

議價成功後，買賣雙方要親自簽署「不動產買賣契約書」（俗稱私契），內容涵蓋標的位置、買賣總價、付款日期（通常分簽約款、用印款、交屋款、貸款撥付等階段）、交屋日期、違約責任等。個人對個人的買賣沒有法定契約審閱期（審閱期規定僅適用企業對消費者），但條件不清楚一定要當場問清楚，不要急著簽。

要特別注意：價金務必存入履約保證帳戶（銀行或建築經理公司等第三方保管），不要匯入任何個人帳戶，這是交易安全的最後一道防線，完整說明看履約保證。

簽約當天建議帶著這份清單逐項核對，避免現場緊張忘記重要細節。

買房簽約不是「仲介說什麼就簽什麼」——不動產說明書要逐項看懂，要約書或斡旋金你有選擇權，買賣契約書的價金流向與但書條款更要看清楚。先搞懂這三份文件的角色，簽約現場才不會被牽著走。