佛羅里達

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佛羅里達 ｜ 外觀與實價

佛羅里達在臺中市南區忠明南路綠園道旁，房仲平台上的正式名稱是「廣三佛羅里達」，是 1998 年完工的 240 戶電梯住宅社區。案名跟美國佛羅里達州同名，先把實體對清楚：這是一棟中古大樓，成交紀錄在內政部實價登錄查得到。社區沿 761 至 777 號單號側展開，另有 759 巷與 777 巷的巷內門牌，磚紅色立面辨識度很高。

 

▲ 街景參考（非社區外觀實拍），實際外觀以現場為準。

佛羅里達 實價登錄統計分析

統計至 2026/08・門牌級（忠明南路761–777號單號側）、排除特殊交易；單價＝總價 ÷ 權狀總面積（含車位）

近一年成交均價

—萬/坪

門牌級歷史最高

30.8萬/坪
前往內政部實價登錄查詢

※ 近一年（2025/08–2026/08）主路門牌群沒有成交揭露，最近兩筆都在 2024 年 12 月：775號8樓之2、4 房 35.04 坪、總價 1,078 萬（約 30.8 萬/坪，門牌級歷史最高）；775號11樓之1、4 房 44.33 坪、總價 1,290 萬（約 29.1 萬/坪）。近十年落在 15.8–30.8 萬/坪，2022 年後才站上 25 萬以上，是整段行情墊高，不是屋況差異。巷內住家較新的是 2025/05 777巷5號12樓之3、3 房、1,063 萬。（ 31–32 萬/坪 是已扣除車位面積的算法）；巷內門牌的完整明細跟我們拿。

 

佛羅里達 ｜ 30 秒看懂

  • 臺中市南區忠明南路綠園道旁的 240 戶電梯住宅社區，使照登記起造人順大裕股份有限公司、承造千友營造（案名的「廣三」是廣三集團品牌）
  • 1998 年 5 月取得使照、屋齡約 28 年，RC 造地上 14 層／地下 1 層，基地約 1,068 坪
  • 公設比 20.13%，新案普遍 32–35%——同樣權狀坪數，室內可用面積多一截
  • 四房 35–47 坪、總價帶約 1,100–1,300 萬

適合想在市區買大室內坪數、又不想付新案公設的自住買方。要留意屋齡 28 年的管線、外牆與電梯已到輪替期。

佛羅里達 ｜ 目前在售物件

目前在市場上的戶別與總價帶依樓層排列，可用房數按鈕篩選。開價不是成交價，想看哪一戶打電話給我們排時段。

 

佛羅里達 ｜ 建案特色

樓層與梯間：1 樓是店舖與夾層辦公室，2 樓以上才是集合住宅。標準層 17 戶分七組梯間，同一梯間戶數少、出入不擁擠；代價是各梯間的整修進度不一定同步。

標準層平面呈 L 形展開，A、B、C、D、E、F、G 七組戶別環繞中庭配置；轉角與端戶為雙面採光，A、B 區長排的中間戶靠單面開窗與天井。四房約 35–47 坪在南區屬中大坪數。

佛羅里達 ｜ 格局平面圖

2 樓平面配置圖如下（點圖可放大）。圖面標示 A 區 A1、S 區 S2／S3／S5／S6／S7／S8、C 區 C1／C2／C3、D 區 D1／D2／D3、E 區 E1／E2／E3、F 區 F1／F2、G 區 G1／G2，這一層合計 20 戶。S 區跳過 S4（S 區是 1 樓店舖的夾層辦公室，不是住家），是國內建案迴避「4」的慣例，不是漏標；聽到「S5」不代表它是第五戶。

看圖先確定你要的戶別在 L 形哪一段、是轉角端戶還是長排中間戶、面向哪一側——這直接決定日照、忠明南路的車流噪音與到電梯的距離。

佛羅里達 2 樓平面配置圖（A／S／C／D／E／F／G 戶別對照）

＊圖為 2 樓原始配置，各戶隔間會因歷任屋主整修而不同，以謄本與現場丈量為準；要特定戶別的室內平面，電話告知門牌與樓層我們現場拍給你。

佛羅里達 ｜ 持有成本

項目金額／內容
管理費約 2,500 元／戶／月；以三房 32 坪權狀換算約 78 元／坪／月，四房 44 坪約 57 元／坪／月
車位使用執照登記法定 0 輛、獎勵 0 輛、自設 0 輛；地下 1 層 3,362.82 ㎡ 登記為防空避難室兼停車空間，實務上以分管方式使用
房屋稅／地價稅自住房屋稅率 1%、地價稅自用 2‰；公設比 20.13% 代表公共持分少，稅基相對友善。金額可用買賣稅金扣繳抓一個數字
修繕預備要預留外牆、屋頂防水與管線更新預算；買賣要付哪些費用看買賣費用總整理

管理費是市場登載值換算，不是管委會核定數字，正式金額以管委會現行公告為準——要看哪一戶，把坪數給我們代問。車位席數與型式使用執照沒有登記，權狀有沒有含車位要逐戶看謄本。（資料更新：2026 年 8 月）

佛羅里達 ｜ 學區資訊

佛羅里達的門牌落在南區福順里。115 學年度學區表把福順里的國小按鄰切成兩所，國中全里劃同一所：

學校學制福順里對應鄰別校址
和平國小國小第 1–18、21、23–26 鄰南區復興路二段 57 號
信義國小國小第 19、20、22 鄰南區五權南路 325 號
四育國中國中全里南區復興路二段 152 號

學區依「鄰」劃分、不是依路段劃分，鄰別屬戶籍資料、公開資料查不到，所以上表列出福順里的完整鄰別對照。把確切門牌給我們，我們代查臺中市政府教育局當年度公告的鄰別與到校距離。（資料更新：2026 年 8 月）

佛羅里達 ｜ 內行人情報

  • 門牌不只一個
    實價登錄門牌級揭露的成交分布在忠明南路763、769、775 號與 759 巷、777 巷。只用 761 號查行情會漏掉 775 號那批最新成交，也可能誤把對面 760／766／768 號（另外兩棟 20 層與 42 層大樓）算進來。
  • 公設比偏低
    20.13% 是很實際的一項條件——2016 年後的新案普遍 32–35%，同樣 35 坪權狀，室內可用面積多出約 4–5 坪。反過來說沒有健身房、閱覽室，公設就是中庭、會議室與交誼廳。
  • 二房 42 坪
    登錄資料的二房上限 42.02 坪，是 765 號一樓連二樓＋騎樓＋夾層的店面戶（2017/11 以 1,000 萬成交）。用平台的坪數帶推估住家行情會被這一筆帶偏。
  • 成交量少
    主路門牌群近一年 0 筆、近三年 5 筆。樣本少代表議價要靠屋況與坪數逐項談，拿區域均價套不會準。
  • 挑戶重點
    轉角端戶雙面採光、非緊臨忠明南路那一側噪音差很多；要問該梯間的外牆整修、管線更新與電梯汰換紀錄。

佛羅里達 ｜ 基本資料

  • 建案名稱
    佛羅里達（房仲平台正式名稱「廣三佛羅里達」）
  • 社區類型
    電梯住宅大樓；1 樓店舖與夾層辦公室，2 樓以上集合住宅
  • 基地位置
    臺中市南區忠明南路761–777號單號側，含759巷、777巷
  • 起造／承造
    順大裕股份有限公司｜千友營造股份有限公司——兩家登記都已廢止，建商保固沒有對象可追
  • 主要結構
    RC（鋼筋混凝土）
  • 基地面積
    3,530.03 ㎡（約 1,068 坪）
  • 規模／戶數
    1 棟 240 戶（1 樓店舖與夾層 22 戶、2–14 樓住家 218 戶）；標準層 17 戶、七組梯間（A／B／C／D／E／F／G）
  • 樓層規劃
    地上 14 層／地下 1 層，高度 45 公尺
  • 停車空間
    使照登記法定 0 輛、獎勵 0 輛、自設 0 輛；地下 1 層 3,362.82 ㎡ 為防空避難室兼停車空間
  • 房型／坪數
    二房約 9.51–42.02 坪（上限是一樓店面／夾層戶）｜三房 28.02–46.13 坪｜四房 34.98–47.18 坪｜五房 46.37–70.32 坪
  • 公設比
    20.13%
  • 使用分區
    住宅區
  • 建照／使照
    建照 86中工建建字第00159號｜使照 087中工建使字第00494號（1998 年 5 月 7 日核發）
  • 完工時間
    1997 年 12 月竣工、1998 年 5 月取得使照，屋齡約 28 年
  • 地號
    南區下橋子頭段 179-3、179-9、180-1、180-2
  • 管理費
    約 2,500 元／戶／月（市場登載值）

＊樓層、戶數、基地面積、停車空間、地號與起造／承造依使用執照存根；公設與管理費以管委會現行公告為準。

佛羅里達 ｜ 生活機能與區域發展

復興路方向到台中火車站與高鐵烏日站，文心南路方向上台 74 接國道 1 號，沿線公車密集。採買有愛買復興店、楓康超市與學府路商圈，醫療有中山醫學大學附設醫院；門口就是忠明南路綠園道，健康公園步行可達。

項目現況對佛羅里達的意義
綠空鐵道南區段2020 年 6 月啟用（全線 21.7 公里 2025 年 1 月貫通）已完工的現有機能，不是未來利多
捷運綠線大慶站2021 年 4 月通車，與台鐵大慶站共站南區唯一的捷運站，正式站名是大慶站（「中山醫大」只是副站名）；不在步行範圍
捷運藍線沿台灣大道，西起臺中港、東至新建國市場20 站無一在南區，不列入這一帶的利多
建國北路拓寬二期2026 年 4 月開工、預計 2027 年第一季完工南區目前唯一在施工的市政工程

南區 2025–2026 年沒有新核定的都更案、社會住宅與區段徵收。時程以臺中市政府建設局等主管機關公告為準。（資料更新：2026 年 8 月）

佛羅里達 ｜ 同區比較

同樣的總價帶，取捨很清楚：佛羅里達買到更大室內坪數，國唐綠園道戶數少、單價撐得住，富宇綠都心公設完整有車位、但月費高一截。

社區位置／屋齡／規模公設比成交參考
佛羅里達忠明南路綠園道、1998 年、240 戶（住家 218 戶）、地上 14 層20.13%近三年 5 筆，2024/12 最高約 30.8 萬/坪
國唐綠園道同一條忠明南路、1998 年、75 戶、13 層28.13%2025/01 一筆 1,000 萬（約 33.8 萬/坪，29.57 坪）
富宇綠都心南區福田二街／文心南路口、2016 年 12 月、200 戶（住家 194 戶）、15 層32.36%近一年約 35.4 萬/坪、總價 1,938 萬；平面車位 250 個

以上皆為實價登錄的成交價（不是開價），單價為總價 ÷ 權狀總面積、已排除特殊關係交易。想要透天，看大毅京都或中山先生；更多南區社區從台中南區建案總覽或其他優質建案比較。

佛羅里達 ｜ 基地位置

佛羅里達在臺中市南區忠明南路 761–777 號單號側，緊鄰綠園道，並以 759 巷、777 巷通往巷內門牌。門牌位置以現場門牌與謄本為準。

 

佛羅里達 ｜ 常見問題

台中南區【佛羅里達】建案介紹值得買嗎？有什麼缺點？ +

值得看的是室內坪效：公設比只有 20.13%，新案普遍 32–35%；1,100–1,300 萬買得到 44–46 坪的四房，下樓就是忠明南路綠園道。缺點也要先知道：屋齡 28 年，外牆、屋頂防水、給排水管線與電梯都到了輪替期；使用執照沒有登記法定車位，權狀有沒有含車位要逐戶看謄本；主路門牌群近一年 0 筆成交、近三年 5 筆，議價沒有均價可以套；公設只有中庭、會議室與交誼廳。

佛羅里達近一年成交行情多少？ +

近一年（2025/08–2026/08）忠明南路 761–777 號單號門牌群沒有成交揭露。最近兩筆都在 2024 年 12 月：775號8樓之2、4 房、35.04 坪、總價 1,078 萬（約 30.8 萬/坪，也是門牌級歷史最高）；775號11樓之1、4 房、44.33 坪、總價 1,290 萬（約 29.1 萬/坪）。近十年落在 15.8–30.8 萬/坪，2022 年後才站上 25 萬以上。單價一律用總價除以權狀總面積。

佛羅里達是誰蓋的？現在還找得到建商嗎？ +

使用執照登記的起造人是順大裕股份有限公司（負責人張文儀），承造人千友營造股份有限公司，設計與監造吳燉煌，使照 1998 年 5 月 7 日核發。案名的「廣三」是廣三集團品牌，廣三建設股份有限公司也在這個集團裡。三家公司在商工登記上都已廢止，建商保固沒有對象可追——外牆、防水或結構要處理，只能靠管委會公共基金與住戶自費。

佛羅里達的管理費與車位怎麼算？ +

管理費市場登載約 2,500 元／戶／月，坪數從 9.5 坪到 47 坪都有，實收依坪數不同，正式金額請向管委會索取現行公告，或把戶別坪數給我們代問。車位方面，使用執照登記法定 0 輛、獎勵 0 輛、自設 0 輛，地下 1 層登記為防空避難室兼停車空間，實務上以分管方式使用；權狀有沒有含車位、是不是約定專用，要逐戶看謄本確認。

佛羅里達的學區是哪幾所？ +

門牌落在南區福順里。115 學年度學區表把福順里的國小切成兩所：第 1–18、21、23–26 鄰劃臺中市南區和平國民小學（南區復興路二段 57 號），第 19、20、22 鄰劃臺中市南區信義國民小學（南區五權南路 325 號）；國中全里劃臺中市立四育國民中學（南區復興路二段 152 號）。鄰別屬戶籍資料、公開資料查不到，把門牌給我們代查教育局當年度公告。

佛羅里達和南區其他社區怎麼選？ +

要低公設比、大坪數、總價壓在 1,100–1,300 萬就看佛羅里達（四房 35–47 坪）；同一條忠明南路想要戶數少、單純一點，比國唐綠園道（1998 年、75 戶、13 層）；想要新成屋與平面車位，看富宇綠都心（公設比 32.36%，月費高一截）。先定公設要多還是要少，再定坪數與總價帶，最後才比單價。

佛羅里達 ｜ 房貸試算

佛羅里達 房貸月付試算工具
中古屋的成數與利率跟屋齡、結構、有無增建有關：屋齡約 28 年，多數銀行會把年限壓到 20–25 年，成數也可能比新成屋低 5–10%；但室內實坪高，估價看的有效使用面積對這一案有利。先算出扛得住的月付，再回頭鎖總價帶。

佛羅里達 ｜ 預約帶看

告訴我們你要的房型、樓層與預算，我們排時段帶看，並附上同房型的實價登錄門牌級明細與 761–777 號門牌對照，讓你出價前先看懂行情。

預約專人服務，委託買賣，富盛地產

富盛地產｜有巢氏房屋太平中山富盛店｜臺中市太平區中山路四段122號1樓（資料更新：2026 年 8 月）