贈與稅沒算多繳百萬｜富盛地產

在台中市太平區帶看中古社區，長輩最常問「先過給小孩是不是比較省」。先講結論：贈與當下的稅未必高，真正的成本藏在將來——小孩賣屋時，房地合一稅的取得成本只能用受贈時的房屋評定現值加公告土地現值計算，不是爸媽當年的買價，課稅所得因此被灌大。

以下先看案例，再比較三條路；金額為舉例，實際以國稅局個案核定為準。

受贈的房子就算賣得比長輩當初的買價還低，仍可能要繳房地合一稅，因為稅法算的成本不是長輩的買價。以下金額取自財政部公布的案例，人名為代稱。

• 102 年：甲先生以 1,200 萬元買下一戶房地，105 年贈與給兒子乙。
• 113 年：乙以 1,100 萬元賣出，比爸爸買價少 100 萬元。
• 結果：國稅局核定成本只有 1,000 萬元（受贈時房屋評定現值 88 萬＋公告土地現值 725 萬，按物價指數 113% 調整，再加契稅與土地增值稅），核定所得 50 萬元，按 20% 稅率補稅 10 萬元。

因為所得稅法第 14 條之 4 第 1 項明定，受贈取得的房地要用「受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後之價值」當成本，而這兩個現值通常明顯低於市價。成本被壓低，差額就被放大。另外還有兩件事：

• 持有期間從受贈日重新起算。同條第 4 項只讓「繼承或受遺贈取得者」合併計算被繼承人的持有期間，生前贈與不在其列，小孩兩年內賣就是 45%。
• 長輩何時買的不影響新舊制。依第 4 條之 4 第 1 項，受贈人的取得日就是受贈日，就算長輩民國 80 年買的，105 年以後受贈一樣走新制。

贈與當下是贈與稅、土地增值稅、契稅與登記規費；將來賣掉是房地合一稅加賣方那次的土地增值稅，兩段分開算。

三條路的關鍵差別不在當下省多少，而在將來賣屋的取得成本怎麼認定、持有期間能不能接續——繼承這兩項都最有利。

依遺產及贈與稅法第 5 條第 6 款，二親等以內親屬間的買賣一律以贈與論課稅，除非提得出已支付價款的確實證明，而且那筆錢不是出賣人借給買方的。資金流向要經得起查核。

繼承在稅上有利，但長輩在世時無法處分。手續見同批「繼承怎麼辦理」，另見繼承房子多久可以賣、繼承要繳稅嗎。

已完成贈與登記的房子，補救方向有四個：用足自住優惠、重購退稅、拉長持有年限、往後改分年贈與。

1. 自住 400 萬元免稅額。依第 4 條之 5 第 1 項第 1 款，設籍並居住連續滿 6 年、前 6 年內無出租供營業、前 6 年內未曾適用，所得 400 萬元內免稅，超過部分 10%（見400 萬免稅）。
2. 重購退稅。第 14 條之 8：移轉登記日起 2 年內重購自住房地，按重購價額占出售價額比率退還，先買後賣也適用；重購後 5 年內改作他用或再移轉會被追繳（見重購退稅）。
3. 拉長持有年限。2 年內 45%、2 至 5 年 35%、5 至 10 年 20%、超過 10 年 15%。
4. 往後改分年贈與。每位贈與人每年 244 萬元免稅額，夫妻分別贈與就是兩份；配偶相互贈與、子女婚嫁受贈 100 萬元以內不計入。贈與現金再由子女買房仍要留付款證明。

贈與不是絕對不能做——目的不是節稅，而是避免爭產、確保長輩心意，或房地現值本來就低時，贈與往往合理。

• 房地現值不高。兩現值合計在免稅額內，贈與當下幾乎不課稅，將來被灌大的所得也有限。
• 繼承人多、關係複雜。要把某一戶明確給某一位子女，生前贈與比將來靠協議分割單純；立遺囑也可以，但有特留分。
• 長輩年事已高。遺產稅免稅額 1,333 萬元與每年 244 萬元免稅額要搭配規劃，越早評估越好。
• 小孩長期自住不打算賣。房地合一稅是賣掉才課，設籍滿 6 年還有 400 萬元免稅額；贈與附有負擔時，受贈人負擔的部分可自贈與額中扣除。

反過來說，受贈後一兩年內就要賣掉換現金的，贈與幾乎是最貴的路。

把房子過給小孩之前，先問三件事：小孩幾年內會不會賣、賣的時候能不能用自住優惠、等將來繼承是不是更單純。答得出來，贈與才不會變成先省小錢、後繳大稅。

本文為一般性稅務知識整理，不是稅務代理意見；個案的成本認定與優惠適用，請洽會計師、地政士或國稅局確認。