持分想賣銀行不貸｜富盛地產

台中市太平區、北屯區不少老社區的土地與透天，繼承幾代後變成好幾個人共有，最常被問的是「我這一份能不能自己賣掉」。先講結論：可以賣，民法第 819 條第 1 項明定「各共有人，得自由處分其應有部分」，不需其他共有人同意；但實務上買家難找、銀行多半不承作持分貸款，價格比單獨所有難看。

這篇把法條要件核對一次：多數決怎麼算、優先購買權幾天、分割有哪幾種、持分有哪幾條出路。

賣自己的「應有部分」不用別人同意，民法第 819 條第 1 項寫得很明白；但要處分「共有物」整體，第 2 項要求全體共有人同意——這是兩件不同的事。

• 應有部分（持分）。登記簿上那個分數，例如三分之一。它是抽象的權利比例，不是指某一塊特定的土地或某一間房，但可以單獨賣掉、設定抵押、被查封。
• 共有物。整筆土地或整棟建物。要賣整筆、設定地上權，原則上要全體同意；土地法第 34 條之 1 才開了多數決這道例外。
• 管理也有門檻。民法第 820 條第 1 項：共有物的管理要共有人及持分都過半數同意，持分逾三分之二則人數不計；但簡易修繕等保存行為各共有人可單獨做。

兩種算法擇一：共有人過半數且應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二（此時人數不計算）。符合了就能不經全體同意處分整筆共有土地或建物。

土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，共有人出賣應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；依執行要點第 12 點，接到出賣通知後 15 日內不表示的，優先購買權視為放棄。

• 是債權性質，不是物權。執行要點寫明：出賣人違反通知義務、把持分賣給別人且已辦完權利變更登記，其他共有人只能請求損害賠償。
• 變價分割也有。民法第 824 條第 7 項：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，二人以上願承買者抽籤定之。

所以賣持分的正常做法是先發存證信函通知其他共有人、等 15 日。最後成交的對象常常就在這幾位裡面。

民法第 823 條第 1 項：各共有人得隨時請求分割共有物；分割方法依第 824 條，先由共有人協議，協議不成才由法院裁判，法院可命原物分配或變賣分配。

1. 協議分割。全體談好怎麼分，簽協議書後辦分割登記，最快也最省錢。
2. 裁判分割——原物分配。把土地實際切開分給各共有人；分不到或分不足的可以用金錢補償找補，必要時也能讓一部分維持共有。
3. 裁判分割——變價分配。原物分配顯有困難時，法院得命變賣共有物，用價金分配；也可以一部分配、他部變賣。
4. 調處。土地法第 34 條之 1 第 6 項：不能協議分割的，任何共有人可向地政機關申請調處；不服調處要在接到通知後 15 日內起訴，屆期不起訴就依調處結果辦理。

不分割的約定有期限上限：民法第 823 條第 2 項，約定不分割期限不得逾 5 年，逾 5 年縮短為 5 年；共有不動產訂有管理約定者不得逾 30 年。第 3 項還留一個出口：有重大事由仍得隨時請求分割。

難在三件事：銀行多半不承作單純持分的擔保貸款、持分在法拍市場乏人問津、共有人不合作就只能走訴訟，時間拖很長。

• 銀行。買方拿不到貸款等於只能現金交易，買方立刻少一大半。少數銀行會個案評估，但多半要全體共有人一起設定才有機會。
• 法拍。持分標的沒有使用上的獨立性，投標人少；共有人又有優先承買權，一般人更不想出手。
• 共有人不合作。不接電話、地址查不到、或已過世還沒辦繼承登記。先把繼承登記辦好，人數與應繼分才算得出來，見繼承的房子多久可以賣與繼承要繳稅嗎。
• 稅不會因為是持分就少。土增稅、房地合一稅照算，見土地增值稅與房地合一稅 2.0。

四條路：賣給其他共有人、整合全體一起賣、聲請裁判分割、賣給收持分的業者；成交價由高到低通常也是這個順序。

持分能不能賣從來不是問題，問題是賣給誰、什麼價格、要不要先整合。把共有人名單、持分比例、有無人失聯弄清楚，路就出來了。

本文整理自現行法條，不是法律意見。共有物分割涉及訴訟與個案認定，動手前請洽地政士或律師，或向地政機關申請調處。手上有持分想估價、想談整合，打電話給我們。