專任約還是一般約｜富盛地產

專任約是委託期間只給一家仲介賣，期間不得自售或另託；一般約可以同時給多家，也可以自己賣。兩種契約沒有絕對誰比較賺，差在你要的是「集中火力」還是「保留彈性」。

我們是富盛地產（有巢氏房屋太平中山富盛店）。這篇用對照表與決策框架幫你選約，並提醒：不動產委託銷售定型化契約審閱期不得少於 3 日。流程全貌見賣房流程全攻略；文件準備見賣房要準備什麼資料；開價策略見賣房如何開價。

選約之前，先把行情與實拿算清楚，比先糾結「要不要獨家」更重要。可用富盛 AI 智慧估價抓區間，再用賣房稅費計算機看入袋金額。

分辨兩種約，看契約有沒有「委託期間不得自行出售或另行委託第三者」這條。有，就是專任性質；沒有，才是一般委託。內政部公告的委託銷售契約書範本本身偏專任，簽約前務必確認你簽的是哪一種。

服務報酬怎麼寫、上限多少，直接關係你的實拿。賣方常見行情約成交價 4%，買賣雙方合計依法不得逾成交價 6%，細節見仲介費怎麼算。約別選對了，還要把費率與支付時點寫進契約，口頭優惠一律不算。

物件難賣、屋況特殊、或你希望一家仲介把行銷與議價扛起來時，專任通常比較有效。專任的代價是綁定期限內不能自售、不能另託，所以前提只有一句話：這家仲介值不值得你獨家。

簽專任前，至少要求三樣東西：同社區近一年實價與開價邏輯、稅費與實拿試算、未來 30 至 60 天的行銷與帶看計畫。給得出來再談專任；給不出來，先不要被「保證賣比較貴」推著走。估價可先用AI 智慧估價對照，稅費用賣房稅費計算機交叉驗證。

專任期間若你自己遇到買家、或想再找第二家，通常會踩到違約條款。真的要留後路，就不要簽專任，改走一般約並把規則講清楚，比簽了再反悔乾淨。

還在試水溫、想同步自售或比較多家服務，可以先走一般約；但一定要統一開價與屋況說詞。一般約最大的優勢是彈性，最大的風險是「同一間房被報成三個價格」。

防亂價有三招：第一，所有仲介用同一開價與底價區間；第二，房屋現況說明書內容一致；第三，指定一位家人當資訊窗口，避免各說各話。也要記得：若買方是某仲介帶看過的客戶，你繞過該仲介私下成交，依契約仍可能要付服務費。價金安全仍建議走履約保證；契約文件可對照買房三書理解買賣雙方文件角色。

一般約不是「誰都不管」。你仍要盯廣告文案、照片與開價是否一致，發現某家亂砍價或亂加水電資訊，立刻要求更正，必要時終止該份委託。

不動產委託銷售定型化契約的審閱期不得少於 3 日，這是消費者保護相關規範下的權利，不是仲介的恩惠。被催「大家都直接簽」時，更要把契約帶回家對條款。

審閱時重點看：委託期間、專任或一般性質、委託底價、服務報酬與支付時點、違約金、廣告費是否另計、期滿與終止條件。官方範本可至內政部地政司查詢比對。條款看不懂就問到懂，或打電話問我們，不要用簽名換安心假象。

若仲介不提供審閱期、或要求你當場拋棄審閱，這本身就是紅燈。定型化契約的精神就是讓你有時間讀懂再決定；讀不懂就簽，出問題時最難主張的往往是「我當下以為這樣」。

立場很明確：物件難賣或你要集中火力，選專任；還在試水溫，可先一般約，但要防亂價。不要用「哪一種比較便宜」當唯一標準，沒賣出的服務費多半也收不到，真正貴的是掛半年後連續降價。

決策可以簡化成四題：第一，你的開價是否貼近實價？第二，屋況或權利是否有特殊狀況？第三，你願不願意在期間內放棄自售？第四，這家仲介有沒有拿出行銷與稅費試算？四題裡有三題偏向「要專業扛」，就認真談專任。若還在抓價格，先回開價策略；若要算工具與總費用，也可看買房小幫手試算工具做交叉參考。

太平、北屯實務上，屋況普通、開價貼行情的物件，專任與一般都能成交；真正拉出差距的是「難賣件」：高樓層無車、老屋需整修、或權利複雜。這類案子若還用一般約分散火力，常常是大家都掛、大家都不用力。

專任鎖獨家、一般保彈性；難賣走專任，試水溫可一般但要統一開價。審閱期至少 3 日用好，服務費、違約金、委託期間寫清楚，你才不會在銷售中段才發現綁死自己。

富盛地產願意先把估價邏輯與實拿試算攤開，再討論適不適合專任。想先抓行情，用AI 智慧估價；想直接問委託怎麼簽，打電話給我們。