有水有電照樣是違建｜富盛地產

在台中市太平區、大里區帶看 30 年的老社區，屋主常說：「有水有電、房屋稅每年都繳，怎麼會是違建？」先講結論：有水有電、有房屋稅籍、建物合法是三件不同的事，分別由自來水公司、台電、稅捐機關與建築主管機關各管各的，只有最後一個決定合不合法。

這篇講合法建物看哪三份文件、違建為什麼照樣課稅、既存違建與新違建差在哪，以及買到違建在貸款和過戶上會碰到的事。

自來水、台電、稅捐機關、建築主管機關是四個獨立系統；只有建築主管機關核發的建造執照與使用執照，才決定這棟建物合不合法。

• 水電。建築法第 73 條第 1 項寫：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」但違建通常不是去申請新水表電表，而是從合法本體既有管線分接，早年的舊房子接水另有規定。「屋裡有水有電」證明不了這一塊領過使照。
• 房屋稅籍。房屋稅是對「房屋」課的，不問合不合法，詳見第三節。
• 建築主管機關。建築法第 25 條：建築物非經申請主管建築機關審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用——擅自建築的就是違建。

看三份：使用執照證明蓋的時候合法、建物所有權狀與建物登記謄本證明它辦過保存登記；三份齊全且面積對得起來，才叫合法建物。

最常見的狀況是：主建物三份都齊，但陽台外推、頂樓加蓋、後院增建的那一塊，謄本上找不到——那一塊就是未辦保存登記的增建，也多半是違建。看屋時把權狀面積和現場對一下，差很多就要問，見看屋 10 大檢查重點與建築面積計算器。

因為房屋稅條例第 3 條課的是「附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物」，條文完全沒有提合不合法；財政部與臺中市地方稅務局都公開說明過，繳了房屋稅並不會讓違章建築變成合法建築。

再兩件事：

• 不申報會被補稅。房屋稅條例第 7 條第 1 項規定，房屋建造完成之日起算 30 日內要申報房屋稅籍，增建、改建、移轉、承典也一樣。加蓋不報，日後查到照樣補徵。
• 房屋稅籍證明不是產權證明。臺中市地方稅務局講得很白：它只證明納稅義務已履行，起課年月也不是建築完成日期。

差在興建完成的時間，各縣市認定基準日不同：依臺中市違章建築執行原則第二點，民國 100 年 4 月 20 日以前興建完成的是既存違建，100 年 4 月 21 日以後的是新違建。

▲ 依臺中市違章建築執行原則（113-02-26 修正）整理。各縣市認定基準日不同，以當地建管單位公告為準（更新日期：2026-09-20）

拆除依據是建築法第 86 條第 1 款：擅自建造者處建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續，必要時得強制拆除。

頂樓平臺是共用部分。依公寓大廈管理條例第 8 條，樓頂平臺變更構造要受規約或區分所有權人會議決議限制，違反者應於一個月內回復原狀——頂樓加蓋除了建管，還有一關是管委會。

四個風險：銀行鑑價通常不採計違建與未辦保存登記的部分、沒登記的建物過不了戶只能用讓渡書、被查報後可能被拆、保險承保範圍也受影響。

1. 貸款。銀行的擔保品是謄本上看得到的那一塊；加蓋、外推的坪數通常不計入鑑價，成數與額度都會受影響。條件特殊的先看貸款資格特殊情況與限貸令。
2. 過戶。未辦保存登記的建物沒有建號，地政機關無從辦理移轉登記，只能用讓渡書交付，受讓人取得的是「事實上處分權」，不是所有權，日後轉手、繼承、設定抵押都麻煩。
3. 被拆。新違建原則上查報、依序排程拆除；既存違建可能列管，但影響公共安全一樣會排進拆除計畫，拆了不會賠。
4. 保險。保單承保的是建築物本體，違建部分能不能保、理賠怎麼算要逐案問保險公司。

買之前做四件事：調建物登記謄本看有沒有登記、查使用執照、向建管單位查有沒有被查報列管、先問銀行貸不貸。

1. 調建物登記謄本。標示部面積與現場差很多，差的那塊就是沒登記的。
2. 查使用執照。向建築主管機關查核核發日期、層數、用途對不對得上現況。
3. 查有無查報列管。問臺中市政府都市發展局：這個門牌有沒有違建認定書、有沒有列管。
4. 先問銀行。銀行願意貸多少，就是市場對這間房子最誠實的定價。

簽約前把查到的結果寫進契約，該揭露的請賣方在不動產說明書寫清楚，見三書一約怎麼看；流程見買房流程 8 步驟。若是用途而非建物本體有問題，另見工業宅能不能買與辦公室可以當住宅嗎。

判斷一間房子合不合法，不是看有沒有水電稅單，是看謄本登記了什麼、使照核發了什麼。查得出來的風險都可以談價格，查不出來的才可怕。

不確定哪一塊有登記，把地址給我們，我們幫你調謄本、比對使照。個案認定仍以臺中市政府都市發展局與稅捐、地政機關說明為準。