買房流程費用全攻略｜斡旋・簽約・房貸・交屋｜富盛地產

第一次買房的人最大的焦慮不是錢，是「不知道下一步會發生什麼」：斡旋金要付多少？簽約當天要帶什麼？錢什麼時候給、給了安不安全？富盛地產是全台唯一有代書駐店的有巢氏門市，這篇把買房從出價到拿鑰匙的完整流程拆成8步，每一步的費用、時間和地雷一次講清楚——看完這篇再去看屋，你會比多數買方更清楚自己在簽什麼。

先建立一個觀念：買房的錢不是一次付，是跟著流程分四次付——斡旋金（轉定金）、簽約款、用印完稅款、交屋尾款，而且全程走履約保證專戶。知道錢在哪個節點動，你就不會慌。

看中房子後的第一步是「正式出價」，有兩種工具可選——斡旋金或要約書。兩種都有法律效力，差別在要不要先拿出現金：流程是你提出價格與條件（含交屋期、點交項目）→仲介帶著斡旋金或要約書與屋主協商→屋主簽字的那一刻，契約成立，斡旋金自動轉為定金並列入價金。

要特別記住：屋主簽字前你可以隨時撤回、全額拿回；簽字後反悔，斡旋金（定金）就被沒收，用要約書反悔更重、常見賠出價總額3%。

簽約日（W1）：帶身分證、印章，和總價10%的簽約款。簽約當天由代書逐條審閱買賣契約，重點確認：總價與付款節點、交屋日、現況點交項目（含漏水壁癌的擔保範圍）。簽約款常見總價10%，匯入履約保證專戶（可扣抵已付的斡旋金）；同時開立兩張本票——簽約款擔保本票（防買方毀約）與尾款擔保本票（保證過戶後付得出尾款，過戶撥款完成後由代書當場交還撕毀）。賣方則要備妥權狀正本與當日謄本。

用印（W2）：補用印款、代書送件報稅。「用印」就是把移轉登記需要的公契用印完成：買方補繳用印款（常見約總價10%）進專戶；賣方提供印鑑證明（一年內核發）與印鑑章；代書隨即送件申報契稅與土地增值稅。

簽約後立刻送件（不要等用印完才動）。銀行依薪轉紀錄、扣繳憑單、聯徵報告審核，並對房屋鑑價——注意核貸成數是以鑑價為準，不是你的成交價，買貴了銀行不會陪你買單。核准後安排「對保」：與銀行逐條簽署貸款契約，確認利率、年限、寬限期、綁約與違約金條款；接著辦理抵押權設定（設定金額為貸款額的1.2倍，是通則不用緊張），等過戶完成後撥款進履保專戶。

完稅（W3–W4）：買方繳契稅（房屋評定現值×6%）、印花稅、登記規費與代書費；賣方繳土地增值稅（自用可申請10%優惠稅率）並在過戶後申報房地合一稅。自用住宅的優惠與重購退稅條件，簽約前先問代書，退稅金額可以差到數十萬，完整規則看房地合一稅2.0懶人包；契稅稅率等相關規定以財政部最新公告為準。（資料更新：2026年7月）

過戶（W4）：代書到地政事務所辦理「所有權移轉登記」，同日完成買方的抵押權設定。從這天起，房子登記在你名下——但錢還沒撥，賣方也還沒拿到，這就是履約保證的設計。

代償與撥款（W5）：多數賣方的房子還有舊貸款：銀行把你的核貸款項撥入履保專戶後，先清償賣方舊貸、塗銷原抵押權，確認產權乾淨，剩餘尾款才撥付賣方。順序錯了就是事故，順序對了就是例行公事——這正是代書存在的意義。

交屋當天照清單逐項驗：牆面地坪天花板有無裂痕滲水、給排水與電路正常、門窗五金、約定的家電設備是否留存、水電瓦斯與管理費結清並過戶、鑰匙門卡磁扣全數點交。驗出問題不要收鑰匙，先談修繕或價金保留——收了鑰匙才談，籌碼就沒了。尾款撥付完成、本票取回撕毀，這筆交易才算真正結束。

把買房要花的每一筆現金加總，貸八成的情況下，總現金支出約落在總價的28–33%——很多首購族只準備了頭期款20%，忽略了另外約8–13%的稅費、仲介費與裝修預備金，交屋後才發現現金吃緊。

流程寫得再清楚，第一次走還是會緊張——這正是我們「代書駐店」的價值：從斡旋出價、契約審閱、稅務規劃到交屋點交，富盛地產＋中友聯合代書全程同席。你只需要做決定，文件和風險我們把關。