買房流程8步驟｜富盛地產

買房一共 8 步，從簽約到交屋，2026 年實務大約 3 個月。錢不是一次付清，是跟著流程分 4 次付：簽約款、用印款、完稅款、尾款，而且建議都先放進銀行的履約保證專戶。

下面一步一步講：每一步要帶什麼、付哪一筆錢、哪裡最容易出錯。看完再去看屋，你會清楚自己在簽什麼。

買房流程的 8 步依序是：看屋、出價、簽約、申請房貸、用印繳稅、過戶、撥款還舊貸、交屋。知道錢在哪一步動，你就不會慌。

簽約到交屋，2026 年實務大約 3 個月（這是實務經驗，不是法律規定）。賣方有舊房貸要先還、銀行排隊撥款、稅單時間拉長，都會再久一點。

看中房子後，先拿「不動產說明書」看清楚，再正式出價。出價有兩種工具：斡旋金或要約書。

斡旋金是先付一筆錢給仲介表示誠意；要約書是寫在紙上的出價單，不用先付錢。你寫好價格和條件（交屋日、哪些東西留下），仲介拿去跟屋主談。屋主同意後，斡旋金多半依約轉成定金、算進房價；要約書則是成立「之後要簽正式買賣契約」的預約。

要特別記住：屋主同意前，你可以依約撤回、拿回斡旋金；屋主同意後你反悔，斡旋金（已轉定金）可能拿不回來，用要約書則依約定賠違約金。實際效果都以你簽的文件為準。

簽約當天要帶：身分證、印章、簽約款（常見約總價 1 成）。簽約款可扣掉已付的斡旋金。

代書會一條一條唸契約，你要確認三件事：

• 總價和每一筆錢什麼時候付。
• 交屋日（寫寬一點，比較不會趕）。
• 哪些東西跟著房子一起交，漏水、壁癌怎麼處理。

部分交易會依契約開立本票，但法律沒有規定一定要開、也沒有規定幾張。簽名前確認每張本票的金額、用途、什麼時候返還或註銷，並留書面紀錄。賣方則要帶權狀正本。

用印：補用印款（常見約總價 1 成），代書送件報稅。「用印」就是在辦過戶要用的文件上蓋章。賣方要準備印鑑證明和印鑑章，代書接著申報契稅和土地增值稅。

簽約後馬上送件申請房貸，不要等用印完才動。銀行會看你的薪轉紀錄、扣繳憑單、信用紀錄，並幫房子估價。

注意：能貸幾成，是看銀行估的價，不是你的成交價。買貴了，差額要自己拿現金補。

核准後要「對保」：跟銀行一條一條確認貸款契約，包括利率、年限、寬限期（前幾年只繳利息）、綁約和違約金。接著設定抵押權，設定金額常見是貸款額的 1.2 倍（銀行實務常見做法，實際依銀行契約）。過戶和抵押權設定完成、符合銀行撥款條件後，銀行才依約撥款。

名下已經有一筆購屋房貸的人要注意：2026 年 9 月 18 日起，再申請的「第 2 戶房貸」最高 7 成、沒有寬限期；第 3 戶房貸以上最高 3 成。央行看的是你名下有幾筆以房屋擔保的購屋貸款，不是買第幾間；名下有房但原房貸已還清，新貸款不受 7 成上限，但一樣沒有寬限期。規定來自中央銀行 2026 年 9 月 17 日新聞稿，整理在限貸令2026。

完稅：買方繳契稅（房屋評定現值×6%）、印花稅、登記規費和代書費；賣方繳土地增值稅。賣方在過戶後還要申報房地合一稅。自住的稅率優惠和重購退稅條件，簽約前先問代書，完整規則看房地合一稅2.0懶人包；稅率以財政部最新公告為準。（資料更新：2026 年 10 月）

過戶：代書到地政事務所，把房子登記到你名下。同一天也會辦好銀行的抵押權設定。這時房子已經是你的，但錢還在專戶裡、賣方還沒拿到——這就是履約保證的設計。

撥款：你的房貸撥下來後，先進履保專戶，先幫賣方把他原本欠銀行的房貸還掉（這叫「代償」），再把房子上的舊抵押登記拿掉，剩下的錢才給賣方。順序對了，產權才乾淨。

交屋當天照清單一項一項驗；驗出問題，修繕、減價或保留款還沒談好之前，不要急著簽認完成交屋。

• 牆面、地板、天花板有沒有裂痕或水痕。
• 水、電、排水正常；門窗五金好開關。
• 約定要留的家電設備都在。
• 水電瓦斯、管理費結清；鑰匙、門卡、磁扣全部點交。

有些問題可以先交屋，再約定修繕期限或保留一部分尾款，重點是把談好的內容寫下來。尾款撥完、文件都處理好，這筆交易才算結束。

全現金買房的流程骨架一樣，只是省略「申請房貸、對保」這一步，通常比貸款買快。差別有三個：

• 不用等銀行：不用等審核和撥款，過戶後就能付尾款、交屋。
• 錢一樣進專戶：不要因為付現金，就直接把錢交給賣方。
• 先備好資金證明：大筆錢從銀行轉出，銀行可能會詢問資金來源，存款、賣屋款的證明先準備好。

全現金買房也要照樣繳契稅、印花稅、代書費。如果賣方還有房貸，一樣要先代償、塗銷抵押，再把尾款給賣方。

貸 8 成的情況下，買房要準備的現金大約是總價的 28～33%。很多首購族只準備頭期款 2 成，忘了稅費、仲介費和裝修，交屋後才發現現金不夠。

買房流程記住一句話：先算錢、錢走專戶、交屋前驗清楚。第一次走一定會緊張，每一步簽名前，把不懂的地方問清楚就好。

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