繼承的房子多久可以賣？｜富盛地產

繼承的房子多久可以賣？完成繼承登記、繳清遺產稅（或取得國稅局免稅、同意移轉證明）後隨時可賣——法律沒有「還要再等幾年」的等待期。大家真正慌的是：會不會一賣就繳 45%、持有期間能不能跟長輩合併、自住 400 萬免稅夠不夠格。

這篇講「多久可以賣＋賣房時的房地合一稅」；繼承當下的遺產稅，請看繼承房子要繳稅嗎。

完成繼承登記、繳清遺產稅（或取得免稅證明）之後，房子隨時可以賣——法律沒有「繼承後要等多久」的限制。要顧的是兩個期限：

稅重的原因：稅法算的「買價」很低。稅法不是用長輩當年的市場買價，而是用繼承當時的政府公告價（房屋評定現值＋公告土地現值，再依物價指數調整）來算，通常比市價低很多，所以一賣，帳面上就賺很多。（所得稅法第 14 條之 4）

示例：父母當年 500 萬買、你賣 2,000 萬，政府公告價（含物價調整）合計約 300 萬 → 帳面獲利＝2,000−300＝1,700 萬。若短期出售適用 45%，稅金非常驚人。這也是為什麼「先判定持有期間、再決定賣的時點」是繼承售屋的第一課。

繼承的房子要先辦完繼承登記才能賣，這一步的費用其實不高。登記規費是按房屋現值與土地申報地價合計的千分之一計算，另加每張 80 元的書狀費；以房屋現值 100 萬、土地申報地價 300 萬的房子為例，登記費約 4,000 元。繼承取得的不動產免徵土地增值稅、也免徵契稅，這兩項買賣時的大筆稅負在繼承階段都不會發生。

真正可能花到錢的是遺產稅與代書費。遺產稅有 1,333 萬元免稅額，再加上配偶扣除額 553 萬元、直系卑親屬每人 56 萬元、喪葬費 138 萬元等扣除項目，扣除項目多，部分家庭計算後可能不用繳稅，但仍然要申報、拿到免稅證明才能辦過戶。遺產淨額超過免稅門檻時，稅率為 10%、15%、20% 三級累進。委託代書辦理繼承登記，費用依繼承人數、不動產筆數與是否有未辦繼承的舊案而定，建議先請代書報價。

期限比費用更重要：遺產稅要在被繼承人過世後 6 個月內申報；繼承登記也是 6 個月內要辦，逾期每超過一個月，罰登記費一倍，最高罰到二十倍。常見的狀況是家人之間談不攏就一直拖，等到想賣房時才發現要先補辦登記、補繳罰鍰，整個出售時程往後延好幾個月。

先分清楚適用哪套稅制，看的是被繼承人的取得日（所有權移轉登記日），不是交屋或收款日：

適用哪套稅制，看被繼承人的取得日：104/12/31（含）以前取得是舊制，105/1/1（含）以後是房地合一新制。

繼承的房子，持有年數可以跟被繼承人合併計算；合併超過 10 年，稅率只剩 15%。

新制稅率依「持有期間」分級，繼承可把被繼承人的年數合併計算；若屬連續繼承（爺爺→爸→你），依財政部 112.11.2 令，計算稅率與自住 6 年期間時得將各次被繼承人持有期間合併。例：父親持有 9 年、你繼承後滿 1 年又過幾個月才賣 → 合計超過 10 年，稅率 15%（不是 45%）。注意：剛好 10 年還是 20%，要「超過」10 年才是 15%。

注意：稅制新舊仍看「最近一次」被繼承人的取得日（104/12/31 分界）；持有期間可往前併各代；取得成本用你繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值（依物價指數調整）。三口徑不同，搞混就會算錯稅。細節也見房地合一稅 2.0 懶人包、取得日怎麼判新舊制。

符合條件時，獲利 400 萬以內免稅、超過部分只課 10%——對持有多年的老家，往往比級距稅率更省。門檻白話版：設籍＋實際自住連續滿 6 年（本人／配偶／未成年子女其中一人，繼承案可合併長輩的時間）、6 年內非出租非營業、近 6 年未用過同項優惠。

繼承的土地（沒有房子、純地）如果屬於房地合一新制範圍，出售時一樣要申報房地合一稅。法條寫的就是「房屋、土地」，112 年 11 月 2 日令的持有期間合併規則對純土地同樣適用，稅率一樣看 45%→15% 那張表。如果是舊制案件（例如被繼承人 104 年底前取得），土地交易所得原則上不課所得稅，但還是要繳土地增值稅。

但有兩個地方跟房子不同：

繼承：用繼承當時的房屋評定現值＋公告土地現值，再依物價指數調整。配偶贈與：出售時沿用原始取得成本、持有期間可合併。一般贈與：以受贈時的房屋評定現值＋公告土地現值，依物價指數調整後為成本（受贈時繳的契稅、土地增值稅等可依規定列入，贈與稅不可列成本），未來賣出稅負通常較高。

預計長期自住不賣，選繼承；確定子女將來會賣、長輩也負擔得起稅，生前買賣讓子女轉售稅負較低；贈與多數情況總稅負較高。

以上是通則；贈與除了贈與稅，常常還要繳土地增值稅，決定前兩種稅一起試算。

成屋/土地：過戶（移轉登記）次日起 30 天內申報；預售屋權利為換約次日起 30 天。就算虧損或適用免稅也要申報——房地合一採申報制，漏報本身就可能被罰（規定見財政部、申報用財政部稅務入口網）。

送件清單：買賣契約與成交款項收據、遺產稅完稅/免稅證明與繼承事實證明、取得成本證明（繼承時房屋評定現值＋公告土地現值）、可扣除費用憑證（仲介/代書/必要修繕）、土地增值稅繳款書、自用住宅或重購退稅證明（若申請）。

繼承的房子「多久可以賣」答案很短：登記完成、拿到遺產稅完稅或免稅證明，隨時能賣。真正該花時間想的是「什麼時候賣、用哪套優惠」——持有期間合併判定、自用住宅可行性、成本文件備齊，這三件事做完，同一間房的稅金可以差出數百萬。想知道自己的情況怎麼算，可以帶著權狀與戶籍資料打電話問我們。