財交稅vs房地合一稅｜取得日判稅制｜富盛地產

賣房要繳財產交易所得稅還是房地合一稅？不是看你什麼時候「賣」，而是看你什麼時候「買」——這一個日期，決定你要面對的是完全不同的兩套稅制，稅負可能差到好幾倍。

富盛地產帶看時常被問「我這間房子舊制新制怎麼分」，尤其是繼承、贈與取得的房子最容易搞混——繼承要看被繼承人原始取得日，但一般贈與（非配偶間）反而要看你接手（受贈登記）的那一天，兩者規則正好相反。這篇把判斷方法、兩制算法差異、以及最容易出錯的繼承贈與情境一次講清楚。已經確定是新制、想知道稅率與自住優惠，直接看房地合一稅2.0懶人包；想直接算金額用房地合一稅計算機。

不管你手上這間房子是自己買的、繼承來的、還是受贈的，判斷該用哪個稅制只有一條規則：2016 年 1 月 1 日以前取得＝舊制財產交易所得稅；2016 年 1 月 1 日以後取得＝新制房地合一稅 2.0。

「取得日」的定義是所有權移轉登記日（買賣）、繼承登記日（繼承）或贈與移轉登記日（贈與）——都是以地政機關的登記時間為準，不是簽約日、不是繳款日。

2015 年 12 月 31 日以前取得的房屋，適用所得稅法第 14 條第 1 項第 7 類規定：以實際成交價減除原始取得成本及必要費用後的餘額，核實計算財產交易所得，併入當年度綜合所得總額申報——這代表房屋交易所得會跟你的薪資、其他收入一起適用綜所稅累進稅率（最高可達 40%），而且只課房屋部分，土地交易免徵所得稅（因為土地已經課徵土地增值稅）。

如果無法證明實際成交金額或原始取得成本，稽徵機關會依財政部每年公告的「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」設算所得：

①達高價門檻者（台北市總價 6,000 萬或單坪 120 萬以上、新北市 4,000 萬或單坪 75 萬以上、台中等六都及新竹縣市 3,000 萬或單坪 50 萬以上、其他地區 2,200 萬或單坪 35 萬以上）：以房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額的比例，計算歸屬房屋的收入，再以該收入的 20% 計算所得。

②未達門檻者：按房屋評定現值乘以各地區國稅局公告的「一定比率」（各行政區不同，且逐年調整）計算所得額。

2016 年 1 月 1 日以後取得的房地，2021 年 7 月 1 日後出售一律適用房地合一稅 2.0：房屋＋土地合併計算所得，以房地實際成交價格為基礎，獨立分離課稅——不併入綜合所得稅，稅率依持有期間從 45% 到 15% 分級，符合自住條件最低只課 10%，且有 400 萬免稅額。

這是最多人搞混的一段，而且繼承跟一般贈與的規則不一樣：繼承取得的房子，判斷新舊制看被繼承人原始取得日；一般贈與（非配偶間）取得的房子，判斷新舊制看受贈登記日（也就是你接手的那一天），不會回溯贈與人的原始取得日。

繼承範例：爸爸在 2010 年買的房子，2026 年繼承給兒子，兒子在 2027 年出售——因為爸爸的原始取得日是 2010 年（早於 2016/1/1），這筆交易仍適用舊制財產交易所得稅，不是新制。反過來，如果爸爸是 2018 年買的，繼承後出售就適用新制房地合一稅 2.0，且持有期間會加計被繼承人原持有的時間（不是從繼承那天重新起算）。

一般贈與範例（規則完全相反）：同樣爸爸 2010 年買的房子，這次是 2026 年贈與給兒子（非配偶間），兒子在 2027 年出售——因為一般受贈取得日以「受贈移轉登記日」為準（2026 年），已經在 2016/1/1 之後，這筆交易要適用新制房地合一稅 2.0，持有期間也是從 2026 年受贈日起算（僅約 1 年），不能往前追溯爸爸的持有時間，適用最高的 45% 稅率。唯一的例外是配偶間贈與：夫妻互贈的房地，取得日與持有期間都可以追溯到配偶原始取得該房地之日，規則比較接近繼承。

繼承取得的成本認定也有專門規則，以及遺產稅、應繼分等延伸問題，完整拆解看繼承房子要繳稅嗎與繼承的房子多久可以賣。

案例一（舊制房屋，非自住，無成本憑證）：2012 年購入、2026 年出售，房屋評定現值 200 萬，該區設算比率 40%，房屋交易所得＝200萬×40%＝80 萬，併入綜所稅按 20% 邊際稅率計算約繳 16 萬（依個人所得級距不同會有落差）。

案例二（新制房地合一，持有 5 年內，非自住）：2022 年購入、2026 年出售，持有約 4 年，課稅所得 300 萬，適用 35% 稅率＝105 萬元。

案例三（新制房地合一，自住符合4-3-2）：同樣課稅所得 300 萬，因在 400 萬免稅額以內＝完全免稅。

三個案例顯示：新舊制不是單純「哪個稅率高」的比較，而是完全不同的計算基礎——舊制只課房屋、用設算比率；新制課房地合計、用實際成交價，還有自住優惠可以歸零稅負。實際金額務必用房地合一稅計算機代入自己的數字核對。

不確定自己該用哪個稅制，先問自己這三個問題：①這間房子（或被繼承人／贈與人）是什麼時候取得的？②有沒有留著買賣契約、成本憑證？③是不是符合自住 4-3-2 條件？把這三個答案準備好，再找代書或會計師確認，效率會快很多。

簽約前也建議一併確認履約保證流程與買房／賣房費用總整理，把稅費、代書費一次算進總成本規劃。

財交稅 vs 房地合一稅，不是「選哪個比較好」的問題，而是「取得日」已經幫你決定好了。先確認取得日，再照對應的稅制準備憑證與申報——繼承案件記得往上追一代查原始取得時間，一般贈與案件則以受贈登記日為準，別搞混規則、也別憑感覺申報。

房地合一稅計算機