買房自備款怎麼準備｜頭期款試算｜富盛地產

買房自備款要準備多少？先講結論：不是「總價乘以2成」這麼簡單。自備款除了頭期款，還要加上契稅、印花稅、地政規費、代書費、仲介服務費，以及交屋後的裝修搬家預留——只準備20%頭期款就出門看屋，是首購族最常見的錯誤，往往到簽約前才發現現金流卡關。

富盛地產帶看時最常被問「我到底要存多少錢才能買房」——這篇把自備款的完整組成、依貸款成數試算的門檻、新青安3.0的2成夠不夠，以及3個實際存錢做法一次講清楚。上方計算機可直接輸入你的房價目標與存款速度，算出自備款總額與還要存多久。

很多人以為「自備款＝總價 × (1－貸款成數)」，算出頭期款金額就以為準備夠了。實際上簽約到交屋，還有4筆錢容易被漏算：契稅（房屋評定現值×6%，評定現值通常遠低於市價，實務常概估為總價×0.6%）、印花稅＋地政規費（約總價0.1%）、代書費（固定約2.5萬，視案件複雜度）、仲介服務費（買方常見總價1～2%）。

再加上交屋後的裝修搬家預留——就算是新成屋，油漆清潔、簡單家具、搬家費也常落在數萬到數十萬元。這幾筆加起來，往往比頭期款本身多出10%以上的現金需求。契稅稅率與計算方式可參考財政部稅務入口網。

貸款成數每差一成，自備款門檻就差一成總價。以總價1,200萬為例：8成貸款（新青安常見成數）自備門檻約240萬；7成貸款自備門檻約360萬；6成貸款自備門檻約480萬——同一間房子，貸款成數從8成降到6成，自備款要多準備240萬。

銀行實際核貸成數會依你的信用狀況、負債比、物件屋齡與地區而調整，不是每個人都能拿到最高成數。第二戶購屋、非首購、屋齡較高的中古屋，成數常見會被打折到6～7成，這也是為什麼自備款規劃要抓「保守情境」而不是「最好情境」。

2成只是頭期款的自備比例，不是自備款總額。新青安3.0（2026年8月起實施）維持8成貸款上限，換算頭期款門檻確實只要總價2成，是市面上首購族能拿到的最低門檻之一。但別忘了，2成之外還有稅費規費代書（約總價0.7～1%）、仲介服務費（約1～2%）、裝修搬家預留——實務上完整自備款會落在總價的25～30%左右，不是單純的20%。

另外要注意新青安3.0的資格限制：申貸時未滿50歲、本人年所得≤200萬、房屋總價須在分區上限內（台北市3,500萬、新北新竹2,500萬、其他縣市2,000萬），完整資格與利率階梯說明看新青安懶人包，也可用房貸計算機試算月付分段變化。

做法一：發薪日自動轉存，強迫儲蓄。設定薪轉帳戶當天自動轉一筆固定金額到專用儲蓄帳戶，不經過「先花再存」的心理關卡，是最容易長期堅持的方法。建議金額抓每月可支配所得的20～30%，先設定再依實際生活調整，不要一開始就設太高導致中途放棄。

做法二：目標金額每年依房價調整，不要用舊數字存錢。很多人用3年前的房價設定存款目標，結果存到目標金額時，房價已經漲過一輪，自備款反而不夠。建議每年重新核對一次目標區域的實價登錄行情，動態調整存款目標，而不是一開始設定就不再更新。

做法三：善用定存或貨幣市場基金，避開高波動投資。3年內要動用的購屋自備款，不建議放在股票等高波動資產——萬一存款到位那年剛好遇到市場大跌，反而打亂購屋計畫。定存、貨幣市場基金等低波動工具雖然報酬有限，但能確保「要用的時候錢還在」，這對有明確時程的購屋目標更重要。

自備款規劃不是「頭期款存到就出門看屋」——契稅、代書費、仲介服務費、裝修搬家，每一筆都要算進目標金額，才不會在簽約前才發現現金流卡關。先用上方計算機算出完整自備款總額，再用存款進度試算回推每月該存多少，目標具體才有辦法堅持存到。