頭期款100萬能買多少錢的房子｜富盛地產

頭期款 100 萬可以買多少錢的房子？直接給答案：房貸核到 8 成，可買總價約 500 萬元；銀行只核 7 成，總價上限約 330 萬元。公式很簡單：可買總價＝頭期款 ÷（1−貸款成數），100÷0.2＝500。2026 年 8 月 1 日上路的新青安 3.0，最高成數仍是 8 成（詳見財政部公告），所以「頭期款 ×5」就是首購族最常用的心算法。

但這只是第一層答案。銀行的 8 成是「鑑價與成交價孰低」的 8 成，鑑價保守時實拿可能只有 7 成多；自備款也不等於頭期款——契稅、代書費、規費還要吃掉總價約 2–3%。我們是富盛地產（有巢氏房屋太平中山富盛店），這篇用一張速查表把 50–300 萬頭期款整組算給你，再用台中實價登錄近 12 個月的真實成交告訴你：這個總價在太平、北屯、南區到底買得到什麼。想反推自己該準備多少，先收藏頭期款要準備多少計算機。

同一條公式套到底：可買總價＝頭期款 ÷（1−成數）。下表左欄是你手上的頭期款，右邊兩欄分別是「核貸 8 成」與「核貸 7 成」的可買總價——看 8 成做夢想版，看 7 成做安全版，預算抓兩者之間最穩。

很多文章會告訴你「50 萬也能上車」，我們寧願講實話。50 萬頭期對應總價約 250–400 萬，而台中近 12 個月電梯大樓成交中，500 萬以下只占各主要區的 6–14%，且幾乎全是 8–11 坪的高屋齡小套房——不是家庭能住的房型，貸款條件也比一般住宅差（套房常見成數只有 5–6 成，等於頭期反而要更多）。

50 萬的務實路線有三條：一是先租後買，用一到兩年把頭期存到 100 萬以上再進場；二是看預售屋，把頭期拆進 2–3 年工程期分批付（下方常見問答有詳解）；三是與家人合資或請家人當保證人拉高成數。硬湊 50 萬買套房，通常是最差的一條路。

可買總價＝頭期款 ÷（1−貸款成數）——頭期 150 萬、貸 8 成，就是 150÷0.2＝750 萬。要注意兩件事：第一，銀行核貸看「鑑價與成交價孰低」，中古屋鑑價常比開價保守，抓 7 成當安全線比較穩；第二，自備款 ≠ 頭期款——契稅、印花稅、代書費、規費約占總價 2–3%，手上 100 萬實際能動用的頭期大約 85–90 萬。細項拆解看自備款完整指南。

算完「能買多少」，下一個問題是「這個價位在台中買得到嗎」。我們把 lvr.db 台中實價登錄近 12 個月（2025/8–2026/7）的2房電梯大樓與華廈成屋成交拉出來重算（排除車位單獨交易與特殊交易），各區總價帶如下：

讀表重點：大里、南區是千萬內選擇最多的兩區（過半成交在 1,000 萬內）；太平中位 1,215 萬，但 P25 到 838 萬，代表屋齡稍高或小兩房產品仍有 800 多萬的進場點；北屯量最大、天花板也最高，同區內廍子、機捷、十四期價差很大。想看太平與北屯怎麼選，我們寫過一篇完整對比：北屯 vs 太平首購全攻略；手上有鎖定物件想抓合理價，可先用 AI 估價工具比對，實價原始資料可上內政部不動產資訊平台查詢。

對照上表就知道殘酷的地方：總價 500 萬內的電梯大樓，在太平只占成交的 8.6%、北屯 6%，且以 9–11 坪小套房為主。100 萬頭期在台中的務實玩法有三種：一是把成數用好用滿——新青安 8 成核下來、雜費控制好，直上 500 萬帶的低總價兩房或屋齡較高華廈；二是轉進預售——100 萬當訂簽開，工程期 2–3 年再分批付到 150–200 萬，交屋時對應總價就能上看 750–1,000 萬，太平新光重劃區的純二房預售案如大毅頌幸福3就是這個邏輯的產品；三是先租後買，把頭期養到 150 萬以上再進場，選擇會多非常多。

200 萬頭期＋8 成房貸＝總價約 1,000 萬，這是台中首購選擇爆開的分水嶺。實價數據攤開：南區 2 房中位 1,016 萬、大里 3 房中位 954 萬，都在射程內；太平 2 房中位 1,100 萬，挑一下物件或把頭期補到 220 萬即可入手。新成屋這一帶的主力戰場就在新光重劃區與北屯廍子重劃區：新光的櫻花大櫻國NO2主打 1–4 房低總價、首購指名度高；廍子的總太2020 2–3 房也是千萬帶首購熱門社區。這兩區我們天天在帶看，各社區實際成交價差、管理費、車位配比，一通電話就能講給你聽。

換屋族的頭期款是「賣舊屋」變出來的——先賣後買的話，舊屋淨拿多少直接決定新屋預算。賣屋時程與費用先看賣房流程全攻略，稅費用賣房稅費計算機抓，兩邊一起排才不會空窗。第一次買房的完整流程與隱藏成本，則收藏首購族買房全攻略。

頭期款 100 萬＝總價約 500 萬（8 成）到 330 萬（7 成）；200 萬＝約 1,000 萬，才是台中首購真正的甜蜜點。順序不要弄反：先用公式和計算機把自己的總價區間夾出來，再對照各區總價帶挑 2 至 3 個區，最後才進到社區與物件。預算、成數、月付想一次算清楚，或想知道新光、廍子哪些社區在你的射程內，電話直接問最快——帶看與試算都免費。