賣房400萬免稅怎麼用｜富盛地產

符合自住三要件就該用400萬免稅額，不確定有沒有出租紀錄就先查再簽約。很多屋主把民間「4-3-2」口訣當真理，結果要件算錯、優惠飛了，少拿的不只幾萬，是幾十萬到上百萬。

先給你官方答案：依財政部稅務入口網 Q1811（更新114-03-14），個人交易自住房地同時符合三項條件，課稅所得在400萬元以內免納房地合一稅，超過部分按10%課徵。我們是富盛地產（有巢氏房屋太平中山富盛店），這篇把三要件、試算、30日申報時效一次寫清楚，並對準太平、北屯屋主最常踩的坑。

想先估整筆賣房實拿，直接開賣房稅費試算計算機；完整賣房步驟則看賣房流程8步全攻略。

立場很清楚：三要件全符合，就該主張自住優惠；少一條都不行。官方文字不是「持有4年、設籍3年、居住2年」那種口訣，請直接記這三條（Q1811）：

舊口訣把年限拆成「持有、設籍、居住」不同年數，跟現行法規對不上。現制是：設籍、持有、居住三件事都要「連續滿6年」綁在一起，不是各算各的。帶看現場若有人還用口訣幫你算，請直接打開 Q1811 對照，不要用感覺簽約。

房地合一整體稅率與持有年限，可再對照房地合一稅懶人包與房地合一稅計算機。

400萬免的是「課稅所得」，不是成交總價。課稅所得大致＝成交價額 − 取得成本 − 費用 − 土地漲價總數額（細節以申報書與國稅局核定為準）。算出課稅所得後：

同一個物件，若不符合自住優惠，就要回到一般持有年限稅率（未滿2年45%、2至5年35%、5至10年20%、逾10年15%等，以適用年度規定為準），稅差常常比仲介費還大。建議用賣房稅費試算計算機把土增稅、房地合一與實拿一次抓出來，再決定開價與交屋時程。

仲介服務費本身是另一筆固定成本，算法見仲介費怎麼算；價金安全則堅持走履約保證專戶。

即使免稅或虧損，仍須於所有權移轉登記次日起30日內向國稅局申報房地合一稅。很多人以為「不用繳＝不用報」，這是錯的。逾期申報可能面臨罰鍰，優惠資格也會被重新檢視。

實務上代書會協助準備申報文件，但納稅義務人仍是賣方本人。簽約時就把「誰負責送件、何時完成申報」寫清楚，過戶後立刻盯進度。若房子是繼承取得，先確認繼承登記與適用稅制，詳見繼承的房子多久可以賣。

可以併同規劃，但要件各自獨立，不能混用條件。自住400萬免稅處理的是「這次出售的房地合一所得」；重購退稅處理的是「出售後（或前）2年內再買自住屋，把已繳稅退（抵）回來」。兩套規則各走各的窗口與文件。

換屋族請直接讀重購退稅條件與試算：房地合一重購（所得稅法第14條之8）與土地增值稅重購是兩軌，2年時序、大換小比率、列管5年都要分開看。先把本頁三要件確認完，再排換屋時程，才不會顧此失彼。

台中太平、北屯很多屋主是「長住自用、一次換屋」，本來就很接近自住優惠的典型客群。建議依這個順序動：

流程面仍依賣房流程全攻略走完委託、簽約、用印、完稅、過戶、交屋；稅額細節用賣房稅費計算機與房地合一稅計算機交叉驗證。換屋頭期與總預算也可對照頭期款要準備多少一併規劃。

再補一段實務判斷：如果你已確定符合三要件，開價與議價時要把「自住優惠後的實拿」當底線，而不是只看成交總價。反之，若第(2)條有出租疑雲，寧可用一般稅率保守試算，也不要在合約上預設自己一定拿得到400萬免稅。稅務立場要先站穩，談判才站得住。

自住三要件齊全，就該主張400萬免稅額；有一條不清楚，就先查再簽約。稅務規劃錯一步，損失通常比糾結仲介費還大。富盛地產深耕太平、北屯，可協助你對要件、估實拿、排換屋時程。

先用賣房稅費試算計算機算出數字，再打電話跟我們確認你的案件能不能走自住優惠。