繼承房子要繳稅嗎？遺產稅試算｜富盛地產

繼承房子要繳稅嗎？要，但分三個階段。繼承當下看遺產稅；房子在你名下時，每年繳房屋稅和地價稅；以後賣掉才算房地合一稅。

遺產稅可扣的項目多，部分家庭算完可能不用繳；但辦繼承登記，通常仍要在 6 個月內申報、拿到免稅證明。這篇只講「繼承當下」和「持有期間」的稅；將來要賣，另見繼承的房子多久可以賣。

繼承房子要繳稅嗎？要——分成三關，關關不同稅。繼承當下看遺產稅（國稅）；房子掛名後每年看房屋稅、地價稅（地方稅）；將來出售才看房地合一稅或舊制財產交易所得稅、土地增值稅。

最常見的恐慌，是把第三關的「賣房稅」誤當成繼承當下就要繳。事實是：只要你不賣，就不會碰到房地合一稅。但遺產稅申報與持有期間的地方稅，是跑不掉的流程——而且遺產稅未繳清（或未取得免稅證明），地政事務所不接受繼承登記。

遺產稅算的是長輩的「全部遺產」，房子只是其中一項。存款、股票、車子、借給別人的錢，都要一起加。

算法很簡單：全部遺產加起來，減掉免稅額 1,333 萬、各種扣除額、債務，剩下的才要繳稅。剩下 0 或負數就不用繳，國稅局會發免稅證明。即使扣完不用繳稅，辦繼承登記通常仍須申報，並取得國稅局核發的免稅證明，這一步很多人會忽略。

房子算進遺產的金額，是遺產稅的課稅價值：土地公告現值＋房屋評定現值，不是市場成交價。台中廍子、新光一帶市價常比公告現值高很多，所以遺產稅壓力通常比「感覺房價」輕，但仍要加上存款等其他資產一起看。區域行情可對照廍子重劃區總覽、新光重劃區總覽。

舉例：房子的課稅價值 2,000 萬＋存款 500 萬＝遺產 2,500 萬，由配偶和 2 個成年子女繼承。

• 可以扣：免稅額 1,333＋配偶 553＋喪葬費 138＋子女 56×2＝2,136 萬
• 剩下：2,500－2,136＝364 萬，要繳遺產稅；落在第一級 10%，約 36.4 萬
• 如果還有房貸、醫藥費等債務，扣掉後可能就不用繳

這個例子只算最基本的情況。子女未成年可以按年齡加扣、繼承人有重度身心障礙另有扣除，結果會不一樣。稅率分三級：遺產淨額 5,621 萬以下 10%；5,621 萬到 1 億 1,242 萬的部分 15%；超過 1 億 1,242 萬的部分 20%（財政部課稅級距）。

官方試算工具：財政部遺產稅試算。稅務入口總覽見財政部稅務入口網。

從死亡日的隔天開始算，6 個月內要向國稅局申報遺產稅。有正當理由可申請延長 3 個月。未依限申報，可能被加徵怠報金；有應納稅額卻短漏報，另有罰則。重點不是「嚇你」，而是：拖過期限，繼承登記也卡死，房子賣不掉、貸不了、過不了戶。

多人繼承若意見不合，可先協議分割或辦公同共有；實務上常卡在「誰出稅、誰住、誰賣」。買賣交易若已談成，過戶前務必確認繼承登記已完成，並搭配履約保證怎麼運作保護價金。買方流程費用見買賣費用懶人包與首購族買房全攻略。

繼承登記完成後，房子已在你名下——這時候繳的是地方稅，不是國稅的遺產稅或房地合一稅。

房屋稅每年 5 月繳（5/1～5/31），地價稅每年 11 月繳（11/1～11/30）。繳納期末日遇假日會順延，以當年稅單為準（財政部稅務入口網）。

繼承後記得去地方稅務局改名義；自己住的話，申請自用住宅優惠稅率。很多人漏了這步，多繳好幾年。

這段期間不賣房就不會碰到房地合一稅。若長輩留下的是台中太平新光、北屯廍子物件，可搭配新光重劃區首購指南、富盛小幫手試算工具一起看後續持有與貸款空間。

繼承土地要繳稅嗎？跟房子一樣看三階段，但土地有三個自己的規則，其中兩個還能大幅免稅。

第一，土地一樣用「公告土地現值」算進遺產，不是市價；繼承當下同樣免契稅、免土地增值稅。

第二，兩種土地可以大幅省遺產稅：

• 農地：繼承人繼續做農業使用、拿到農業使用證明，可以全部扣除；但繼承後 5 年內要繼續農業使用，經查未農用又沒在期限內恢復，可能要補稅。
• 公共設施保留地：依都市計畫法第 50 條之 1，繼承免遺產稅：申報表仍要填入，但符合資格的金額可全數扣除，不計入課稅的遺產淨額。

規定見財政部稅務入口網。

第三，持有期間土地只繳地價稅、沒有房屋稅；將來賣出時，繼承免徵的土增稅會「回來」——賣地仍要繳土地增值稅（以繼承時公告現值起算），符合房地合一課稅範圍的土地出售，也要申報房地合一所得稅；是否適用新制，要看本人及被繼承人的取得日期與土地性質。賣地時機與稅率詳見繼承的房子多久可以賣（內含土地專段）。

遺產稅是「繼承時」對遺產課徵；房地合一稅是「賣房有獲利時」對交易所得課徵——兩次、兩套規則。

賣繼承房子的稅率、持有年數怎麼算，詳見繼承的房子多久可以賣。延伸：房地合一稅 2.0 懶人包、取得日怎麼判新舊制、房地合一稅計算機。常見稅務問答也可對照租屋／稅務 Q&A。

這頁最上方就是遺產稅計算機：遺產逐項填、扣除額逐項勾，馬上看到要不要繳、繳多少、每人大概分攤多少。配偶拋棄繼承、未成年子女加扣、死亡前 2 年贈與加計、農地與公共設施保留地都算得到，結果可以直接列印帶去討論。以上為通則試算，實際以國稅局核定為準。

沒有絕對最省的方式，要看家庭資產、是否自住、子女將來會不會賣。三種方式的稅負比較與出售時機，寫在繼承的房子多久可以賣。

「繼承房子要繳稅嗎」的答案：要繳，但分階段。眼前先處理遺產稅申報（記得配偶扣除 553 萬與 6 個月期限），登記完成後顧好房屋稅、地價稅，將來若要賣再算房地合一稅。不確定自己卡在哪一關，可以打電話問我們。