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房地合一稅｜繼承了父母的房子，賣掉要繳數百萬的稅？
為什麼賣「繼承屋」稅會這麼重？
關鍵在於「取得成本」。你繼承時，成本通常是 房屋評定現值＋公告土地現值（遠低於市價）。一賣就出現巨額「帳面獲利」，稅基暴衝。
示例：父母當年 500 萬買、你賣 2,000 萬，政府現值合計僅 300 萬 → 帳面獲利＝2,000−300＝1,700 萬。
若短期出售，最高稅率 45%，稅金非常驚人。
新舊制怎麼分？只看「取得日」（所有權移轉登記日）
- 舊制｜財產交易所得稅 104/12/31（含）以前取得（看長輩的取得日）。
- 新制｜房地合一稅 105/1/1（含）以後取得（含預售屋）。
連續繼承提醒：稅制判斷可往前推一代看被繼承人的取得日（祖父→父→子僅能推到父）；持有期間可合併最初的取得時間（祖父→父→子可合並），但取得成本只能往前推一代（父→子）。
判斷依據＝取得日（所有權移轉登記日），不是交屋/收款日。
節稅①｜持有期間合併（影響稅率）
新制下，稅率依「持有期間」分級；持有越久，稅越低。
| 持有期間 |
稅率 |
| ≦ 2 年 |
45% |
| ＞ 2 年、≦ 5 年 |
35% |
| ＞ 5 年、≦ 10 年 |
20% |
| ＞ 10 年 |
15% |
加總規則：繼承可把被繼承人的年數合併。例：父持有 9 年、你繼承 1 年就賣 → 合計 10 年，稅率 15%（不是 45%）。
節稅②｜自用住宅優惠（400 萬免稅＋10%）
符合條件時，可享 400 萬免稅，超過部分按 10% 計稅，是繼承屋常見的「救命技能」。
門檻（白話）
- 設籍＋實際自住連續滿 6 年（你/配偶/未成年子女其中一人）。
- 6 年內非出租、非營業。
- 近 6 年未用過同項優惠。
- 繼承案可把長輩的設籍與居住時間合併計算。
稽核會看什麼？水電瓦斯使用量、社區門禁/車道進出紀錄、信用卡/電信帳單寄送地址、就醫就學地點、管理員/鄰里訪查等。若只遷戶籍而未實住，退稅可能被追回並加罰。
取得成本怎麼認？（影響稅基）
繼承
- 原則：繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值。
- 例外：若繼承時貸款餘額較高，可採貸款餘額為成本（較有利）。
贈與
- 配偶贈與：出售時沿用原始取得成本；持有期間可合併。
- 一般贈與：以贈與日的評定＋公告現值為成本（贈與稅不可列成本）。
連續繼承提醒：成本只能往前推一代（父→子）；不可一路推回祖父。持有期間可合併至最初，但成本不行。
小算盤（示例）：賣價 2,000 萬；繼承時評定＋公告＝ 300 萬；土增基礎 80 萬；可扣費 50 萬；合併持有 10 年 → 稅率 15%。
課稅所得 ≈ 2,000 − 300 − 50 − 80 ＝ 1,570 萬；稅額 ≈ 235.5 萬。若達成「自用住宅」：先免 400 萬、餘額按 10% → 稅負大幅下降。
家族傳承三選一：繼承／贈與／生前買賣怎麼選？
| 方式 |
優點 |
缺點 |
較適合 |
| 繼承 |
眼前最單純，遺產稅免稅額較高 |
子女取得成本低，將來賣稅負重 |
預計長期自住不賣、或符合舊制 |
| 贈與 |
可逐年運用贈與免稅額 |
多數情況總稅負較高（土增稅易無優惠） |
少數特殊資產規劃，需精算 |
| 生前買賣 |
子女未來成本＝市價，轉售稅負低 |
長輩當下要繳稅（土增稅/房地合一） |
確定子女將來會出售，且長輩能負擔 |
以上為通則；實務需把家庭成員、貸款、時程與「是否自住」一起納入試算。
30 天申報＆送件清單
時限
- 成屋/土地：過戶（移轉登記）次日起 30 天內申報。
- 預售屋權利：換約/簽約次日起 30 天內申報。
逾期風險：可能補稅＋罰鍰（有應納稅額者，罰鍰可到所漏稅額多倍）。若尚未被查到，自動補報可免罰但需補稅加計利息。
申報文件（Checklist）
- 買賣契約、成交款項收據
- 繼承資料：遺產稅完稅/免稅證明、繼承事實證明
- 取得成本證明：繼承時評定現值＋公告現值、（如有）貸款餘額證明
- 可扣除費用憑證：仲介/代書、必要修繕、廣告、搬家等
- 土地增值稅繳款書（留意漲價總數額）
- 自用住宅或重購退稅相關證明（若申請）
常見問答（FAQ）
Q1：繼承屋賣掉一定用新制嗎？
A：看被繼承人的「取得日」。104/12/31（含）以前→舊制；105/1/1（含）以後→新制。
Q2：持有期間能追溯多久？
A：持有期間可與被繼承人合併，連續繼承可追溯至最初一代（祖父→父→子）。但取得成本只能往前一代（父→子）。
Q3：自用住宅怎麼被查？
A：水電瓦斯用量、門禁/車道進出、帳單寄送地、就醫就學地點、訪查紀錄等。僅遷戶籍無法通過。
Q4：贈與與配偶贈與差在哪？
A：配偶贈與出售時沿用原始取得成本、持有期間可合併；一般贈與以贈與日現值為成本，未來賣出稅負通常較高。
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本文為一般知識整理；請以主管機關最新公告與承辦認定為準。