【買房必讀】查「特殊死亡／凶宅」：5 步驟 SOP ＋ 法律要點

【買房必讀】查「特殊死亡／凶宅」：5 步驟 SOP ＋ 法律要點

法無「凶宅」明確定義，但實務以「專有部分＋賣方持有期間＋非自然死亡」為揭露核心。 簽約務必落實《不動產說明書》與《建物現況確認書》，交屋後若發現遭隱匿，可依 瑕疵擔保 或 詐欺撤銷 主張權利。

先釐清：定義與揭露（兩張表單要搞定）

權威警示：「非自然身故」屬重大交易資訊，賣方與經紀人有高度揭露義務，請務必留下書面證據。
  • 非自然死亡四類：兇殺、自殺、一氧化碳中毒、其他非自然（以 專有部分 發生且 賣方持有期間 為重點）。
  • 兩張表單雙把關：《不動產說明書》＋《建物現況確認書（成屋附件一）》均需 勾選＋具體敘明（年月／事由／資料來源）。
  • 邊界案例：如 A 戶內跳樓致死、遺體落 B 戶陽台；實務通常 A 戶需揭露、B 戶不屬，但建議採 保守揭露＋蒐證。
項目 範圍與說明 表單位置 填寫重點
非自然死亡 兇殺／自殺／CO 中毒／其他非自然；以「專有部分＋持有期間」為核心 不動產說明書、建物現況確認書 勾選＋寫明「年月／事由／資料來源」
持有前是否發生 賣方是否知悉過去曾發生 現況確認書「持有前」欄 三選一：確認無／知道曾發生／不知道
邊界／傳聞 公共區域或他戶發生；屬影響價值之事實需審慎 表單備註或附約 保守揭露、列明疑義並保留證據

買房查凶宅：5 步驟 SOP（逐步打勾）

  • 步驟 1｜文件先行：索取最新版《不動產說明書》，要求 逐條解說＋雙方簽章；同步填《現況確認書》，持有期間＋持有前 兩欄都要確認。
  • 步驟 2｜公部門比對：查 實價登錄 2.0（同戶／同社區）、法院裁判書 關鍵字（門牌＋自殺／他殺／非自然）、法拍公告 是否揭示「建物內非自然死亡」。
  • 步驟 3｜社區交叉查：向 管委會／物業 索取書面回覆（是否曾配合警消、事故紀錄）；里辦公室／鄰里訪查但 避免指名道姓。
  • 步驟 4｜合約雙保險：附約加入 賣方保證＋據實揭露條款 與違約處理；指定可採信 證據來源（法院、法拍、主管機關、主流媒體）。
  • 步驟 5｜全程留證：保存表單、訊息、影像、回覆函、截圖；交屋前後各一輪照片。
提醒：「實價顯著低價／短期轉手」只是 風險指標，不可單憑此認定凶宅，仍需客觀資料。

契約附約範本（更清爽）

精簡重點（對客說）
  • 揭露範圍：專有部分、賣方持有期間、非自然死亡（兇殺／自殺／CO／其他）。
  • 違約救濟：證明不符 → 解除＋返價或減價＋損害賠償。
  • 時效提醒：詐欺撤銷：發見起 1 年、最長 10 年；瑕疵擔保：通知後 6 個月／交付起 5 年。
使用建議
  • 把下方條款貼進合約 附約頁 或 備註。
  • 把可採信 證據來源（法院、法拍、主管機關、主流媒體）寫進條款。
  • 將「__日內書面通知」改為你的標準天數（常見 7～10 天）。
📜 展開查看「完整條款」（可複製）
📋 一鍵複製附約條款

交屋後才知道？救濟與時效

  • 物之瑕疵擔保：可 解除或減價。期間：通知後 6 個月內未行使即消滅；另有 自交付起 5 年 長期期間。若 賣方故意不告知，6 個月限制不適用，但 5 年仍適用。
  • 詐欺撤銷：如證明賣方／仲介 故意隱匿或不實陳述，得撤銷。期間：自 發見詐欺 或 脅迫終止 後 1 年內，且最長 自意思表示起 10 年內。
  • 仲介連帶責任：經紀人員如因 故意或過失 致損害，經紀業與經紀人員 須負連帶賠償。

2 分鐘快速檢核（現場可用）

不動產說明書 經紀人逐條解說、雙方簽章並留存副本。
現況確認書 同時確認「持有期間」與「持有前／是否知悉」四類：兇殺／自殺／CO／其他。
實價登錄 2.0 查同戶／同社區近期成交，截圖備查（僅作風險指標）。
法院＆法拍 門牌＋關鍵字檢索裁判書；留存法拍公告截圖。
社區佐證 管委會／物業書面回覆；全程保存表單、對話、影像、截圖。

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免責聲明：本頁提供一般性資訊與 SOP 範本，非屬法律意見；個案請諮詢律師與專業經紀人。