【房地合一稅懶人包】財產交易所得稅 vs 房地合一稅 2.0｜「取得日」判稅制，繼承/贈與怎麼算
賣房到底走「舊制財產交易所得稅」還是「房地合一稅 2.0」？
核心就三件：取得日判稅制、持有期間是否可合併、以及取得成本
一、先搞定痛點：30–40 歲最常多繳稅的 3 件事
① 判錯稅制：把「交屋/簽約日」當取得日
稅制判斷只看 所有權移轉登記日
判錯＝整套算法都錯
② 繼承/贈與認定錯
- 繼承：稅制時間可往前推一代；持有期間可合併
- 成本：繼承時貸款餘額較高者可採貸款餘額為成本（相較評定/公告現值）
- 配偶贈與：沿用原始取得成本；一般贈與：用贈與日現值
③ 選錯計算路徑
舊制：成本明確 → 走房地比；成本不明 → 走標準認定；符合「高價住宅」者另有規則
二、賣房繳哪種稅？只看「取得日（所有權移轉登記日）」
- 舊制｜財產交易所得稅：104/12/31（含）以前取得
- 新制｜房地合一稅 2.0：105/1/1（含）以後取得（含預售屋）
判斷依據＝所有權移轉登記日，不是交屋/收款日。
取得日期＝稅制分水嶺。
三、繼承/贈與：稅制時間 × 持有期間 × 成本
稅制判斷（時間）
- 繼承：可往前推一代看被繼承人取得日
- 配偶贈與：視為一體，時間可追溯至最初取得
持有期間（影響稅率）
- 繼承：與被繼承人合併計算年數
- 配偶贈與：受贈配偶可與原配偶合併持有期間
取得成本（影響稅基）
- 繼承：原則採繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值；若該時點金融機構貸款餘額較高，可採貸款餘額
- 配偶贈與：出售沿用原始取得成本
- 一般贈與：以贈與日評定＋公告現值為成本（贈與稅不可列成本）
成本認定錯誤是最常見「多繳稅」來源；送件前務必先試算。
四、舊制｜財產交易所得稅（併入綜合所得稅）
核心特色
- 只課房屋交易所得；土地免稅
- 房屋所得併入當年度綜所稅，按 5%–40% 級距
兩條計算路徑
（售價 − 取得成本 − 相關費用）× 房地比 ＝ 房屋交易所得
房地比＝房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋土地公告現值）
房屋評定現值 ×（各縣市年度設算％）
設算％由主管機關公告，各地不同
台中設算％（示意）
| 區域 |
設算％ |
備註 |
| 西屯/南屯 |
35% |
示意值 |
| 北屯/西區 |
32% |
— |
| 東/南/北區 |
30% |
— |
| 中區 |
26% |
— |
| 烏日/太平/大里 |
24% |
— |
| 潭子/豐原/沙鹿/大雅 |
22% |
— |
| 霧峰 |
21% |
— |
| 大肚/龍井/神岡/后里 |
20% |
— |
| 大甲 |
19% |
— |
| 清水 |
16% |
— |
| 梧棲 |
15% |
— |
| 東勢/外埔 |
14% |
— |
| 新社/大安 |
11% |
— |
| 石岡 |
9% |
— |
| 和平 |
8% |
— |
僅示意，請以地方稅務機關當年度公告為準
費用項目
必要費用如：代書費、規費、印花稅、契稅（視情況）、公證/評估/鑑價、房仲服務費、影印與郵寄等；實際得列報以當年度法規與書審認定為準
高價住宅
符合主管機關認定之「高價住宅」，若取得成本難證明，可能改以特定公式計算（例如以成交價、房地比與一定比例估算房屋所得）。各地定義與算法有別，務必依當年度公告與承辦認定
五、新制｜房地合一稅 2.0（分離課稅）
核心公式
（售價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額）× 適用稅率 ＝ 應納稅額
「土地漲價總數額」＝土增稅的課稅基礎，不是你繳的土增稅金額，別漏扣
稅率（依持有期間）
| 持有期間 |
稅率 |
說明 |
| ≤ 2 年 |
45% |
短期轉手最重 |
| 2–5 年 |
35% |
— |
| 5–10 年 |
20% |
— |
| > 10 年 |
15% |
長期持有 |
繼承與配偶贈與可合併持有期間，有利降低稅率
房地合一稅：分離課稅、依持有期間分級
六、快速檢核清單
稅制與時間
- 已確認取得日＝所有權移轉登記日
- （繼承）稅制時間往前推一代判斷
- 持有期間是否可合併（繼承/配偶贈與）
成本與單據
- 取得成本單據齊全（契約、付款、契稅、裝修）
- 繼承同時備妥評定/公告現值與貸款餘額雙版本試算
- 沒有單據？評估舊制標準認定（依公告％）
七、常見問答（FAQ）
Q1：怎麼快速判斷我是舊制還是新制？
A1：只看所有權移轉登記日。104/12/31（含）以前 → 舊制；105/1/1（含）以後 → 新制
Q2：繼承來的房子賣掉，怎麼算？
A2：稅制可推一代看被繼承人取得日；持有期間可合併；成本採評定＋公告現值，若貸款餘額較高可採貸款餘額
Q3：配偶贈與與一般贈與差在哪？
A3：配偶贈與出售時沿用原始取得成本、持有期間可合併；一般贈與以贈與日現值為成本
Q4：舊制沒有單據一定很慘嗎？
A4：未必。可評估標準認定；若屬「高價住宅」可能適用不同算法，務必對照當年度公告與承辦見解
八、政府/使用須知與更新資訊
本頁為民間整理之房地合一稅懶人包；實務申報以政府最新公告與書審為準。疑義可先備妥契約、繳款與評定/公告現值資料洽詢
- 國稅局免付費：0800-000-321（多為限辦公時間）
- 手機若無法直撥 0800：請改撥市話代表號再轉接
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