「自己出租、還是交給社會住宅包租代管，稅到底差多少？」我們的答案是：只要出租狀態誠實申報，成為公益出租人或加入社宅包租代管，稅金幾乎不會增加、通常還會大幅減少——房屋稅從最高4.8%降到1.2%，地價稅減徵80%，綜所稅每屋每月還有1.5萬元免稅額。這台計算機幫你30秒比較三種身分的年稅金差異。
我們是方舟團隊 × 富盛地產（有巢氏房屋太平中山富盛店；同團隊另有有巢氏舊社捷運店），協助房東評估出租身分與稅務規劃。想先看房客申請補貼會不會影響你，可看房客申請租金補貼：房東影響與應對策略。
輸入月租金、房屋課稅現值、土地公告地價與面積，立即比較「一般出租」「公益出租人」「社會住宅包租代管」三種身分的年稅金總額（僅計綜所稅+房屋稅+地價稅，實際仍以稅捐機關核定為準）。
＊試算為簡化模型（房屋稅、地價稅採常見稅率估算，綜所稅未計入其他所得），實際稅額以戶籍地稅捐機關核定為準。
房客申請租金補貼審核通過後，主管機關通常會直接認定房東為「公益出租人」，不需另外申請；若透過政府合作的包租代管業者，則同時具備「社會住宅包租代管」與公益出租人身分，適用更高的所得稅費用扣除率。
▲ 三種出租身分稅率總覽（依住宅法第22、23條、台中市住宅發展工程處包租代管計畫整理）
▲ 一般民間包租代管 vs 社宅包租代管差異（依租賃住宅市場發展及管理條例、住宅法整理）
▲ 社宅包租代管四大好處（依台中市住宅發展工程處、內政部不動產資訊平台整理）
適合：正在考慮一般出租、公益出租人、社宅包租代管該選哪一種的房東；擔心房客申請補貼會被追稅的房東；想知道加入包租代管有什麼實際好處的房東。
不適合／此篇無法解決：想了解出租給公司行號的健保費、扣繳等稅務地雷——請看租給公司報稅懶人包；想知道申報流程與申報代號——請看出租報稅3大稅務地雷。
不一樣。社宅包租代管是政府媒合計畫，適用每屋每月1.5萬元免稅、房屋稅1.2%、地價稅減徵80%；一般民間代管業者僅適用租賃住宅市場發展及管理條例，每屋每月6,000元免稅，房屋稅地價稅減免依各縣市自治條例而定，台中市未提供類似減徵。
不需要。房客申請租金補貼審核通過後，主管機關多會直接認定房東為公益出租人，房東可上公益出租人查詢網確認身分。
不會。依規定，加入社宅包租代管或成為公益出租人的租賃契約僅作稅務減免使用，不得作為查核房東過往租賃所得的依據。
不會延續。身分會隨房客資格中止而恢復原稅率，下一位房客須重新符合租金補貼資格，房東才能再取得優惠。
建議先評估。加入後房屋會被認定為非自用，可能影響土地增值稅、房地合一稅的自用優惠或重購退稅資格，售屋前應諮詢專業人士。
多數房東最划算的路是：確認房屋合法、誠實申報，再視管理需求選擇公益出租人或社宅包租代管——稅金通常比一般出租更低，還能省下管理心力。把你的房屋現值與租金告訴我們，方舟團隊可以幫你算出最省稅的出租方式。
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