租金扣繳計算機 ｜ 10%扣繳・二代健保・含稅未稅回推 ｜ 富盛地產
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公司當房客、你當房東收租——每月匯款前最常被問的就是：「到底要扣多少？」
很多人以為扣 10% 就結束，其實還有 2.11% 二代健保；也有人合約寫「房東實拿 4 萬」，公司會計卻問你要「含稅總額」才能做帳。算錯一個月，年底對帳就要補救。
富盛地產在太平、北屯帶看與代租案件裡，每週都會遇到房東、房客、公司會計三方對不起來的情況。這篇把上方計算機和下方完整攻略寫在一起：先用計算機跑你的組合，再用本文對照法規。我們的判斷很直接——只有「自然人房東 × 公司房客」且單次給付達門檻時，才需要代扣；其餘組合別多扣，那是給房東添麻煩。
租金扣繳 ｜ 三個關鍵數字
更新日期：2026/07/17（依財政部稅務入口網當年度扣繳規定）
二代健保補充保費
2.11%
單次達 2 萬元（含）以上
回到上方試算
租金扣繳 ｜ 四種房東房客組合，誰要扣？
我們的答案是：只有「自然人房東 × 公司房客」可能觸發代扣；自然人對自然人完全免代扣；公司房東不管房客是誰，都改走開立 5% 營業稅發票，不做 10% 扣繳。
四種組合一張表看懂｜富盛地產 fshouse.com.tw房東房客組合稅務對照| 組合 | 10% 扣繳 | 2.11% 健保 | 5% 營業稅發票 |
|---|
| 自然人房東 × 公司房客 | 超過 2 萬要扣 | 達 2 萬要扣 | 免 |
| 自然人房東 × 自然人房客 | 免 | 免 | 免 |
| 公司房東 × 公司房客 | 免 | 免 | 要開 |
| 公司房東 × 自然人房客 | 免 | 免 | 要開 |
租金扣繳門檻 ｜ 2 萬元怎麼切？
這是最容易算錯的地方。二代健保是「達 2 萬元以上（含）」就要扣；10% 租金扣繳是「超過 2 萬元」才要扣——所以剛好 20,000 元只扣健保 422 元，不扣 10%。超過 20,001 元，兩項都要算。
2 萬元門檻：健保含、扣繳不含｜資料來源：所得扣繳稅額表試算範例：公司房客付 30,000 元（含稅）
扣繳 10% = 3,000 元；二代健保 2.11% = 633 元；房東實拿 = 26,367 元。上方計算機輸入 30000、選「個人房東＋公司房客＋含稅」即可驗證。
試算範例：剛好 20,000 元
二代健保 422 元；10% 扣繳 = 0 元；房東實拿 = 19,578 元。這就是會計與房東最常吵的那 1 元差距——記得用「超過」而不是「達到」來判斷 10%。
富盛觀點：10% 是預扣稅，不是多繳的稅。房東次年綜合所得稅結算時可抵扣，稅率低的人還能退回部分款項——但這不能成為公司少扣的理由，會計該扣還是要扣。
含稅 vs 未稅 ｜ 合約寫「房東實拿」怎麼回推？
很多台中套房合約寫「每月租金 4 萬（房東實拿）」，但承租人是公司時，會計需要知道「含稅總額」才能依法代扣。回推公式：含稅 = 實拿 ÷ (1 − 0.1 − 0.0211)，也就是除以 0.8789。
含稅／未稅回推公式｜適用自然人房東×公司房客例：房東要實拿 40,000 元 → 含稅合約應為 40,000 ÷ 0.8789 = 45,511 元。公司每月匯 45,511，代扣後房東入帳 40,000。計算機選「未含稅（房東實拿）」輸入 40000 就會自動回推。
公司房東 ｜ 5% 營業稅發票怎麼開？
房東是公司（行號、有限公司），租金收入要開立統一發票。含稅總額 = 未稅銷售額 × 1.05；營業稅 = 未稅 × 5%。計算機選「公司房東」後，可切換含稅／未稅輸入，自動拆銷售額與稅額。
如果你是公司房客，記得向房東索取發票做進項憑證；若房東不肯開，問題不在扣繳公式，而在租約與報稅合規——詳見租屋給公司怎麼報稅。
扣繳憑證與申報時程
公司代扣後須於給付次月 10 日前填具各類所得扣繳暨免扣繳憑證申報，並在隔年 1 月前交付扣繳憑證給房東。房東拿憑證在 5 月綜所稅結算時申報租賃所得，10% 預扣稅額可抵減應納稅額。詳細表格與欄位以財政部稅務入口網當年度公告為準。
台中租屋 ｜ 帶看現場最常問的三件事
1. 員工宿舍由公司承租，房東要準備什麼？
房東是自然人：確認每月租金是否超過 2 萬門檻，提供身分證與金融帳戶給公司會計做扣繳憑證。房東是公司：準備開立 5% 發票，未稅銷售額與稅額要與合約一致。
2. 房客申請租金補貼，跟扣繳有關嗎？
無關。租金補貼是房客向政府申請，不影響公司代扣義務；但房東可能因此成為公益出租人享稅優。可搭配300 億租金補貼計算器與房客申請租補對房東的影響一起看。
3. 包租代管跟一般扣繳差在哪？
包租代管業者代收轉付，稅務結構不同，不適用本計算機。若你走包租代管或公益出租人路線，請用房東稅務計算機或三種出租模式比較。
租金扣繳試算 ｜ 適合誰用？
適合：公司承租住宅／套房，需計算每月代扣金額的會計或人資；自然人房東想確認「實拿」與公司匯款差額；簽約前想先把含稅／未稅寫清楚的房東房客雙方。
不適合：包租代管、社會住宅、複雜營所稅規劃——這些請諮詢會計師。若租金低於 2 萬元且只有健保沒有 10% 扣繳，也要用計算機確認，不要憑感覺匯款。
簽約小提醒：合約最好明寫「含稅／未含稅」與扣繳義務人，避免每月匯款時才用 LINE 來回確認數字——這在台中公司承租員工宿舍的案件裡幾乎每週都會發生。需要代租或稅務諮詢，歡迎用下方 LINE 把合約條款傳給我們先看。
租金扣繳 ｜ 常見問題
租金超過 20,000 元，一定要扣 10% 嗎？
不一定。只有「自然人房東 × 公司房客」且單次給付超過 20,000 元才扣 10%；剛好 20,000 元只扣 2.11% 健保。自然人房客無論金額多高都不代扣。
10% 扣繳會不會拿不回來？
會退回一部分。10% 是預扣稅，次年綜合所得稅結算時可抵扣；稅率較低的房東常能拿到退稅，但不是免稅。
含稅與未稅差在哪？
含稅是合約匯款總額；未稅通常指房東實拿。公司房客代扣時，若合約寫實拿，必須先回推含稅總額再扣。
公司房東要不要開發票？
要。須開立 5% 營業稅發票，含稅總額 = 未稅 × 1.05，與 10% 扣繳是不同制度。
房東是公司，房客也是公司，怎麼算？
不做 10% 扣繳與二代健保。房東開 5% 發票，房客憑發票入帳；用計算機選「公司房東」試算發票拆分即可。
員工自己付房租，公司能報嗎？
那是員工租金補貼或薪資福利範疇，不是本計算機的「公司當承租人代扣」情境。員工個人租屋可參考房客租屋報稅 2026。
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