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買房｜履約保證是什麼？買房交易安全，費用、流程一篇搞定！
履約保證是什麼？為什麼買房需要它？
履約保證 = 房屋交易的第三方支付。由 建經公司或銀行 代為保管價金與重要文件，依契約節點執行付款與點交：
- 買方：款項先進「履保專戶」→ 過戶完成與點交後，才撥給賣方。
- 賣方：交屋完成 → 履保確認條件達成，尾款一次撥付。
好處：避免詐騙、違約、或流程疏失造成的資金/產權風險。
圖解：履約保證如何保障買方與賣方
履約保證 vs 價金信託：差在哪？
價金信託（銀行）
- 功能：保管價金為主。
- 遇糾紛：銀行不介入履約爭議，需走法律程序。
履約保證（建經/銀行）
- 功能：保管 + 監督履約，依契約條件進撥款/協調。
- 遇糾紛：由履保單位依契約判斷、協處，保障更全面。
圖解：履約保證與價金信託差異（建議優先用「履約保證」）
履約保證費用怎麼算？誰負擔？
費用公式
- 費率：成交總價 × 0.06%（不足 NT$600 以 600 元計）。
- 常見分擔：買賣雙方各 0.03%。
快速試算
成交 NT$20,000,000 → 20,000,000 × 0.0006 = NT$12,000
實務上由「履保專戶」直接扣抵，雙方不需另轉帳。
履約保證的流程（舒適節奏）
時間表（參考）
D+3日：買方簽約款進履保專戶（常見 10%）。
W2：雙方完成用印；代書申報契稅、土增稅。
W3：稅單繳清，文件備齊；地政排件。
W4–W5：過戶＋買方抵押權設定 → 銀行撥款入履保 → 代償賣方舊貸。
W5–W6：尾款撥付賣方 → 驗屋點交 → 完成交屋。
買方做什麼？
- 簽約款/用印款依時程匯入履保專戶。
- 配合銀行審件與對保，準備薪轉/扣繳/聯徵。
- 交屋前完成驗屋清單逐項測試。
賣方做什麼？
- 提供所有權狀、印鑑證明、當日謄本。
- 配合代書辦理稅費，及舊貸清償文件。
- 交屋交付鑰匙、門禁卡、保固/說明書。
保障如何「實際」落地？（買賣雙方）
保障買方
- 款項 不直接進賣方帳戶，先入履保。
- 未過戶/未點交 → 不撥款。
- 流程異常，履保單位依契約協處。
保障賣方
- 過戶完成 + 點交無誤 → 尾款一次撥付。
- 買方貸款不過？合約事前訂清可避免損失。
- 若買方無故毀約，可依契約/本票加速請求。
常見地雷（別踩）與防護建議
常見地雷
- 私下收現金，不走履保 → 風險極高。
- 契約沒寫清楚「撥款條件/交屋條件」。
- 買方對保拖延、文件不齊，錯過交屋日。
- 賣方舊貸/私人借款未事先查清。
防護建議
- 款項一律走履保專戶；禁止現金點交。
- 契約寫明：過戶完成、稅費繳清、點交條件 → 才撥款。
- 簽約前先做「銀行預審」與「債權調查」。
- 交屋前用「驗屋清單」逐項檢查。
常見問題（FAQ）
履約保證一定要用嗎？價金信託可不可以？
強烈建議用「履約保證」。價金信託只保管價金，履保還會監督履約與協處糾紛，保障更完整。
費用怎麼收？可以誰出多一點嗎？
常見為成交價 × 0.06%，雙方各半（各 0.03%）。實務可協議，但建議維持公平分擔。
貸款如果延誤，交屋怎麼辦？
建議契約預留較寬交屋期（如 W8–W12），並寫入可延展條款；同步多家送件提高成功率。
交屋當日要注意什麼？
務必確認：尾款撥付、點交完畢、拿到鑰匙/門卡/保固書，並由代書當場交回並撕毀本票。
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