履約保證是什麼？履保費誰付｜富盛地產

履約保證（簡稱履保）就是：買房的錢不直接給賣方，先放進銀行的專用帳戶保管，等過戶等約定條件都完成，才把錢轉給賣方。它同時保護兩邊：買方不怕付了錢拿不到房子，賣方也降低過了戶收不到錢的風險。

費用不高：市場常見是成交總價的萬分之六（0.06%），買賣雙方各付一半。1,500 萬的房子總共約 9,000 元，一人約 4,500 元。實際以承辦銀行或建經公司的報價為準，買房其他費用可看買房過戶費用。

要注意的是：成屋買賣的履約保證不是法律強制，是買賣雙方約定要不要用（臺北市地政局說明）。所以有人說「不用履保，直接匯給我比較快」，你有權拒絕。

履約保證（履保）＝應存入履保專戶的買賣價金，依契約約定分期匯入銀行或建經公司開的專戶。貸款代償及其他款項依個案流程處理。依履保約定，常見要等這三件事完成，才把剩下的錢撥給賣方：

• 房子過戶到你名下
• 賣方原本欠銀行的房貸先還清（這叫「代償」）
• 房子上原本的抵押登記塗掉（這叫「塗銷」）

跟首購族買房流程裡的簽約款、用印款、尾款是同一條線——差別只在「錢經過誰的手」。有履保：代書＋銀行盯流程；沒履保：你匯出的每一筆都只能靠對方守信用。

成屋履保是雙方約定的服務；預售屋的「履約擔保」是內政部定型化契約規定一定要有的。預售屋契約要寫明建商採用哪一種履約擔保（例如不動產開發信託、價金信託），用來保障建商蓋不完或不交屋時買方的權益（預售屋買賣定型化契約應記載事項）。兩者名稱像，但不是同一件事，不要混在一起看。

escrow 是由中立第三方保管款項，等約定條件完成再交付，中文常譯為第三方保管、託管或履約保證。概念近似台灣成屋交易的價金履約保證，但制度及涵蓋範圍不完全相同。

兩者核心相近（第三方保管、條件完成才撥款），差別在範圍：美國 escrow 常連房屋稅、保險分期都代管；台灣履保聚焦「價金＋產權移轉」這一段，市場常見費率約總價 0.06%。

市場常見算法：成交總價 × 0.06%，買賣雙方各付一半，通常在簽約時支付；有的業者另訂最低收費，以報價為準。想連同契稅、仲介、頭期款一起算，可用站內房貸與費用試算。

從簽約到交屋，實務上大約 3 個月（依銀行核貸、稅單時程增減），履保專戶跟著完整買房流程走完。價金依契約分期進專戶，常見流程如下（實際以個案履保契約為準）：

履約保證專戶（履保專戶）是承辦銀行或建築經理公司為這一筆交易安排的專屬帳戶，正式戶名依各銀行、信託架構及履保機構而不同。簽約後拿到的履約保證書會載明案件編號、專戶戶名與帳號——匯款前，逐字核對這三項。

三個檢查：第一，戶名、帳號及案件編號要跟履約保證書完全一致，而且不應是賣方、仲介或代書的個人帳戶；對方要求「先匯到我戶頭再轉進專戶」，先停下來確認。第二，每次匯款後，依承辦機構提供的方式查詢入帳紀錄。第三，契約約定要進專戶的各期價金，都照約定匯入，不要因為金額小就私下交付現金。

賣方通常也能依承辦機構規定查詢專戶入帳情形。履保的精神就是讓雙方都看得到錢在哪裡，而不是只能相信對方的說法。

履保管「錢什麼時候動」，本票管「毀約要賠多少」，兩者不能互相取代。「價金信託」跟履保概念相同，只是名稱與承辦方式不同，簽約時代書會說明該案用哪一種。白話對照：

常見疑問：「有履保還要本票嗎？」要看契約約定，兩者功能不同、不能互相取代。更多簽約細節見取得日與契約注意事項，或到富盛 Q&A搜「本票」。

賣方端也要理解：履保不是刁難賣方。價金先進專戶、依契約條件撥付，可以降低過戶後收不到價款的風險；賣方還有舊貸要代償時，照專戶順序清償也比口頭承諾可靠。若你同時在賣舊買新，記得把房地合一稅與換屋時程一起排進代書行程表。

沒有履約保證，你付出去的錢只能靠對方守信用。常見的三種風險：

情境一：買方把簽約款直接匯給賣方，過戶前房子被債權人查封——錢已付、房子拿不到，只能走漫長訴訟。

情境二：賣方配合先過戶，買方貸款卻核不下來——產權已是別人的，尾款收不齊。

情境三：交易中途一方反悔，已付價金卡在對方手上，追討曠日廢時。

走履保專戶可以大幅降低這些風險：錢先放專戶，依約定條件完成才撥付。繼承案過戶前更要搭配繼承登記與稅務把名義理清——名義沒搞定，履保也過不了戶。

賣方如果拒絕走履保，或要你一個人付全額，這本身就是警訊，建議換一間看。繼承來的房子要先辦完繼承登記才能過戶（民法第 759 條）；契約可以先簽，但要寫明賣方先完成繼承登記，詳見繼承的房子多久可以賣。

履保費不多，卻能大幅降低價金風險。簽約前確認三件事：走履保專戶、看懂撥款條件、本票與撥款順序寫清楚。有疑問可以先打電話問我們。