本文由臺中市太平區在地房仲富盛地產整理，寫給在台中出租住宅的房東與租屋的房客。
這篇用得到的計算機
先講結論：房客欠租，房東要照順序走。先書面催繳、給一個期限；欠滿兩個月租金、期限到了還是不付，才能終止租約；租約有公證，而且公證書載明「逕受強制執行」、範圍包含欠租或返還房屋的，可以直接聲請法院強制執行。
千萬不要自己換鎖、斷水電、搬房客的東西，房東反而可能惹上官司。
不管你出租的是台中市太平區、北屯區的住宅，還是社區裡的套房，規則都一樣。下面把房客欠租處理 SOP、常見租屋糾紛案例、押金怎麼扣一次講清楚。
欠租處理的關鍵是「兩個月＋催告」：欠的租金加起來滿兩個月，而且書面催繳、給了期限還是不付，才可以終止租約。只欠一個月，不能馬上解約。
▲ 欠租處理流程。圖中「門檻」依法是：遲付租金達兩個月租額，經催告期限內仍不付。
內政部 2026 年 7 月曾表示，正在研議讓「屢次欠租」的房客更容易被收回，但截至查證日還沒通過，現在仍照上面的規定走。修法進度看租賃新法通過了嗎。
房客再怎麼欠租，房東都不要自己換鎖、斷水電、闖進去清空房間。這些「自力救濟」可能涉及強制、侵入住居等刑事問題，或要賠償房客的損失。
正確做法是走催告、終止、訴訟或強制執行的程序。時間比較久，但最後拿得回房子，也不會被反告。
常見的租屋糾紛有 6 種，多數在簽約時就能先預防。
▲ 房東 6 大常見租屋糾紛與防範對策（依民法、租賃住宅市場發展及管理條例整理；資料更新：2026年10月）
公證費怎麼算、要不要公證，看租屋公證懶人包；定期租約到期沒續簽會怎樣，看定期租約期滿沒續簽風險。
住宅押金最多收兩個月租金。租約結束、房客把房子還回來並付清欠款後，房東要退押金；有欠租或損壞，可以先扣，剩下的要還（租賃條例第 7 條）。
退租當天雙方一起看屋況、逐項記錄，就是「點交」。一方不來，另一方可以定期限催告，還是不來就視為完成點交（租賃條例第 12 條）。法條原文可看全國法規資料庫｜租賃住宅市場發展及管理條例。
要預防下次再遇到欠租，簽約前先做三件事：確認房客身分、簽書面租約、交屋拍照或錄影。
▲ 簽約前必做三件事（依民法、公證法整理）
欠的租金加起來滿兩個月，而且房東書面催告、給了期限還是不付，才可以終止（民法第440條），終止要用能證明送達的書面通知。適用租賃住宅條例的住宅租約，條例第10條第2項另規定因欠租提前終止，要在終止前30天檢附事證書面通知。只欠一個月不行。
不要這樣做。自己換鎖、斷水電或闖進去清空，可能涉及強制、侵入住居等刑事問題或要賠償；應該走催告、終止租約、訴訟或強制執行的程序。
可以。住宅轉租要有房東書面同意（租賃條例第9條）；沒同意就轉租，房東可以終止租約；依條例第10條第2項，要在終止前30天檢附事證、以書面通知房客。
最多兩個月租金。租約結束、房客還屋並付清欠款後，房東要退押金；有欠租或損壞可以先扣，剩下的要還。
舉證會比較難。先把匯款紀錄、訊息對話留好，盡快補簽書面租約；以後出租一定要簽書面租約。
房客欠租，照「催告 → 滿兩個月終止 → 公證直接執行或起訴」的順序走，不要自力救濟。個案狀況複雜的，建議找律師或法律扶助；租約、出租方式的問題，可以打電話問我們。
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