土地增值稅計算機：賣土地要繳多少稅？

先算土地漲了多少：土地漲價總數額＝這次申報的移轉現值 − 上次移轉現值 × 物價指數 − 可以扣的費用。再看漲了幾倍套稅率：漲不到 1 倍 20%，1 到 2 倍 30%，2 倍以上 40%；自用住宅用地固定 10%。

一般用地是三級累進：漲價倍數不到 1 倍 20%、1 到 2 倍 30%、2 倍以上 40%，超過的部分才用較高的稅率。符合條件的自用住宅用地用 10%。持有超過 20 年、超過 30 年、超過 40 年，高於 20% 的部分還可以分別減徵 20%、30%、40%；剛好滿 20 年當天不算超過。

就是你上次取得這塊土地時申報的現值，寫在土地謄本的「前次移轉現值或原規定地價」那一欄，是每平方公尺的單價，要再乘面積和持分。繼承的土地，用繼承當時的公告土地現值。

上次移轉到現在，錢變薄了，所以上次的現值要先照消費者物價指數調高，再拿來算漲了多少，這樣只課「真的漲價」的部分。指數用申報移轉現值那個月已經公告的最近一期（通常是前一個月）。這台計算機會自動查主計總處的指數表，也可以自己填稅捐處給的指數。

一生一次：地上的房子是自己、配偶或直系親屬的，而且有人設籍；賣之前 1 年內沒有出租或營業；都市土地 300 平方公尺、非都市 700 平方公尺以內；一輩子只能用一次。房子蓋好不到 1 年的，房屋評定現值要達到土地公告現值的 10%。超過面積的部分照一般稅率。要在申報移轉時主動申請。

用過一生一次之後，如果再符合更嚴格的條件，還可以再用 10%：賣的時候全家沒有別間房子、土地持有滿 6 年、在這裡設籍並連續住滿 6 年、賣之前 5 年內沒有出租或營業，面積上限是都市 150 平方公尺、非都市 350 平方公尺。次數不限。

有證明的土地改良費用、已經繳的工程受益費、土地重劃負擔的費用，以及捐贈公共設施用地的公告現值。另外，持有期間因為重新規定地價而多繳的地價稅，可以抵土地增值稅，但最多抵應納稅額的 5%。

買賣的話，訂約那天起 30 天內，買賣雙方要一起向稅捐處申報土地移轉現值；土地增值稅由賣方繳。申報的移轉現值不能低於當期的公告土地現值。

不用。這次的申報現值扣掉調整後的上次現值和費用，如果沒有漲價，就沒有土地增值稅，但還是要申報。

兩個是不同的稅。賣房子除了土地增值稅，105 年以後取得的原則上還要申報房地合一稅（實際要看取得原因和有沒有免稅規定）；算房地合一稅時，已經課過土地增值稅的土地漲價總數額可以從所得裡扣掉，不會重複課。