土地增值稅計算機｜線上試算｜富盛地產

富盛地產（有巢氏房屋太平中山富盛店）在台中市太平區、北屯區處理土地移轉最常被問這題。土地增值稅只看公告土地現值漲了多少，跟你實際賣多少錢無關——備好土地登記謄本與當年度公告土地現值，依土地稅法第 31、33、34 條直接算出應納稅額。

富盛地產（有巢氏房屋太平中山富盛店）在台中市太平區、北屯區的成屋與土地買賣裡，最常被誤會的一項稅就是土地增值稅——同一筆地，賣 1,500 萬和賣 1,800 萬，土增稅可能一模一樣。真正決定稅額的只有三個數字：土地漲價總數額、漲價倍數、持有年限。

土地增值稅的稅基叫「土地漲價總數額」，公式是：申報移轉現值 －（前次移轉現值 × 消費者物價總指數 ÷ 100）－ 法定減除費用。

中間那一段是重點。政府知道幾十年前的地價不能直接拿來比，所以用物價指數把前次現值「還原」到今天的幣值——持有愈久、指數愈高，可以扣掉的金額就愈大，稅自然愈少。這個指數要用前次移轉的年月去查主計總處的「稅務專用」指數表，不是拿今年的通膨率來乘。上方計算機已內建主計總處的官方指數（資料至 115 年 7 月），填對前次與本次的移轉年月就會自動換算，手上有稅捐機關查表值也可以自己填進去覆蓋。

可以扣的只有四項

改良土地已支付的全部費用、已繳納的工程受益費、土地重劃負擔總費用，以及因使用分區變更無償捐贈公共設施用地的公告現值。就這四項，而且都要有證明文件。

另外一筆很多人放掉的錢：持有期間因重新規定地價而增繳的地價稅可以抵繳土增稅，上限是應納稅額的 5%。金額不大但不用白不用，申報時一併提出。

算出漲價總數額之後，先算漲價倍數＝漲價總數額 ÷ 調整後前次移轉現值，再對級距：未達 1 倍課 20%，1 倍以上未達 2 倍的超過部分課 30%，2 倍以上的超過部分課 40%。

持有久有折扣，但折扣的算法最多人搞錯——減徵是「就超過最低稅率 20% 的那一段」減徵，不是整筆稅額打折。所以第 1 級的案件不管持有 5 年還 50 年，稅率都是 20%；只有跳到第 2、3 級才吃得到減徵。

符合自用住宅要件的土地，漲價總數額只課 10%，跟一般稅率 20% 起跳差很多。但有兩個限制常被忽略：一是面積上限，二是 10% 不適用長期持有減徵。

面積超過上限不是不能用，而是超過的部分回到一般累進稅率，本頁計算機會自動拆成兩段相加。

最容易錯過的一步：要主動申請

自用住宅優惠不會自動幫你套用。要在土地現值申報書上註明「自用住宅」字樣並檢附建物證明文件；沒註明的，最晚也要在繳納期間屆滿前補申請，逾期就不能再用（土地稅法第 34-1 條）。每年都有人因為代書漏勾、或以為稅捐處會主動認定，白白多繳一倍稅。

先講結論：土地增值稅和房地合一稅是兩套稅，各課各的，不能互抵。土增稅課土地的公告現值漲幅、賣方繳；房地合一稅課房地的實際獲利、按持有期間 45/35/20/15% 課。同一筆買賣兩個都要算，想看實拿多少請用賣房稅費實拿計算機，單算房地合一稅用房地合一稅計算機。

如果你是賣自用住宅、之後還要換屋，別漏掉重購退稅：出售後 2 年內另購自用住宅用地（先買後賣也算），新購地價高於「原出售地價扣掉已繳土增稅後的餘額」，就能就差額退還已繳的土增稅，條件與試算見重購退稅條件試算。

土地增值稅算不準，通常不是公式難，而是資料沒備齊——前次移轉現值查錯、物價指數用錯年月、自用住宅忘了申請。這三件事在簽約前就能全部確認，等稅單下來再處理，能救的空間很小。

台中太平、北屯的老土地與透天，持有 30 年以上、地價現值翻好幾倍的案件很常見，一段減徵、一次自用住宅優惠就是幾十萬的差距。要不要在今年移轉、用不用一生一次，建議先把謄本拿出來實算一次再決定。

本頁計算機與說明由富盛地產（有巢氏房屋太平中山富盛店）整理提供，依土地稅法第 31、33、34、34-1 條與財政部公告之土地增值稅稅率速算公式撰寫，法規查證日 2026-08-11。使用前請先了解：

依本頁資訊所做的任何決定，富盛地產不負法律責任。簽約、申報或節稅規劃前，請洽土地所在地稅捐稽徵機關，或由本公司駐點代書與法務團隊協助確認。