大城香榭｜台中南區｜富盛地產 在地帶看

先說明：大城香榭查無可用的建商外觀實景照，本店用 Google 街景先讓你認門牌與街廓。本頁不放示意圖假裝外觀——街廓、臨路面寬與出入口位置看街景就夠，實際立面新舊、大廳與屋況差異很大，這些要現場看；社區實景與屋況可立即電話諮詢，我們帶你到現場看。下方「格局平面圖」區塊有本案唯一一張原始資料圖（標準層平面圖，含門牌與戶別對照），那張圖對挑戶比外觀照更有用。

66 戶、67 席平面車位的中興大學生活圈中古大樓：大城香榭是 大城建設 投資興建、大晟營造承造的住宅社區建案，位於 臺中市南區，門牌為 忠孝路1號與3號；RC 結構、地上 12 層／地下 2 層、全案 66 戶，公設比 30.83%，車位為 坡道平面 67 個，2010 年 6 月 完工（與內政部實價登錄的建物登記日 2010-06-24 一致）。

我們的判斷：本案的兩個優點很具體：一是 車位 67 席多於 66 戶，不必為了車位再去外面租；二是位置在 中興大學與國立公共資訊圖書館生活圈，忠孝／學府生活圈的採買、餐飲與圖書館機能已經成熟。缺點也很清楚：成交筆數少（近三年掛零），行情要靠同區同級社區推估，議價時雙方都缺「本棟最近成交」這個共同基準。

本棟近三年無成交，請以「歷來有效成交 19.5–32.4 萬/坪、總價 808–1,316 萬」當底，再用南區同級中古大樓的近一年行情往上修；同建商同區的大城興大湛近三年成交單價約 36.0–45.5 萬/坪（含車位口徑），屋齡較新、樓層較高，兩案不能直接互相套價。要本棟戶別與樓層對照表，立即電話諮詢。

依樓層檢視大城香榭目前市場上的在售戶別與總價帶。本儀表板由 AI 自動彙整公開盤源、僅供參考，實際銷售與價格以現場與屋主報價為準；本案戶數僅 66 戶，釋出量本來就少，沒有盤源時屬正常——想找特定樓層或戶別，直接立即電話諮詢登記需求。

結構／規模：RC 鋼筋混凝土，大城建設 投資興建、大晟營造 承造；地上 12 層／地下 2 層，全案 66 戶，公設比 30.83%，2010 年 6 月完工，屋齡約 16 年。以台中南區的中古大樓來說，66 戶屬於小型單純社區——住戶少、管理與公共空間的使用衝突通常比大型造鎮低。

空間／配置：依本案標準層平面圖，每層 6 戶（A1、A2、A3、B1、B2、B3），分屬 忠孝路1號與3號 兩座梯廳，A 側與 B 側各自獨立進出；圖上可見多數戶別為方正的三房或大兩房格局，並附陽台。建商圖卡登載的坪數帶為二房 15.97~41.73 坪、三房 31.95~57.11 坪、四房 46.97 坪，而實價登錄的權狀總面積實測落在約 38–57 坪（含車位），差距來自主建物／附屬建物／公設持分與車位登記方式，看權狀時要分清楚。

機能／連結：基地臨忠孝路，屬忠孝／學府生活圈；步行與短程車程可及國立公共資訊圖書館、綠帶公園與中興大學校園生活圈；車行可經 五權南路 銜接中投公路與國道系統，往台中市區、烏日高鐵方向都算單純。學區為 國光國小、四育國中（以當年度公告為準）。

這是本案目前唯一一張原始資料圖，也是挑戶最關鍵的一張。圖上把六個門牌編號與六個戶別代號直接對起來：1號-1／1號-2／1號-3 與 3號-1／3號-2／3號-3；戶別為 A1、A2、A3、B1、B2、B3。看屋前先在圖上確認你看的是 A 側還是 B 側、屬 1 號還是 3 號，再核對權狀門牌——這一步做了，就不會出現「看的是 3 號、簽的是 1 號」這種烏龍。

早上出門，忠孝路本身就是生活路——早餐店、便利商店與傳統採買點都在步行範圍；小朋友走 國光國小、國中走 四育國中，都不必跨越大型幹道通學（確切學區仍以當年度公告為準）。

白天想找地方待，國立公共資訊圖書館 是南區少見的資源：對照許多社區只能到咖啡廳，這裡走一段就有整棟圖書館可用；中興大學 校園與綠帶則提供了散步與運動的空間。

回家把車開進地下室，本案是 坡道平面車位 67 席，不必跟鄰居搶車位、也沒有機械車位升降等待；66 戶的規模，電梯與大廳在尖峰時段的擁擠感通常比幾百戶的造鎮案輕。要出遠門，走五權南路接中投公路，往國道與烏日高鐵方向都算直接。

適合：①想在中興大學／國資圖生活圈買 40 坪級大兩房或三房的自住家庭 ②一定要平面車位、不接受機械車位的買方 ③偏好小型單純社區、不想承擔大型公設維護成本的人 ④能接受屋齡約 16 年、願意把預算留一部分做屋況整理的務實買方。

再想想：①想要屋齡更新、公設更多——可同步看同建商同區的大城興大湛（2011 年完工、147 戶、公設項目較多） ②很在意「本棟最近成交價」——本案近三年沒有新成交，行情基準要靠同區推估，議價過程會比熱門社區辛苦 ③在意凶宅議題——請先讀買房怎麼查凶宅5步驟SOP，出價前務必以門牌（忠孝路1號、3號）查證。

想先掌握南區整體行情再決定，建議搭配台中南區房價｜預售屋與中古屋最新行情一起看。

管理費未公告——66 戶的小型社區，管理費通常以「元/坪/月」計收，總戶數少代表固定支出（管理員、電梯保養、公共水電）由較少住戶分攤，單位成本不一定比大社區低。實際金額、車位月費與公共基金餘額請於帶看時向管委會索取最新收費表；有需要我們可代為聯繫確認。

車位為 坡道平面，共 67 席、略多於 66 戶，正常情況下可做到一戶一席（實際分配方式與是否有產權車位差異，以權狀與管委會公告為準）。充電樁未公告，可向管委會提出需求並配合台電用電評估辦理。本案 2010 年完工、屋齡約 16 年，非自住持有請留意房屋稅非自住稅率；轉手時的土地增值稅可先用土地增值稅計算機試算，房貸月付可用房貸試算工具估。

（資料更新：2026 年 8 月）

大城香榭（臺中市南區忠孝路1號、3號）的鄰近主要學校為 國光國小 與 四育國中。確切學區劃分請以臺中市政府教育局與南區戶政事務所當年度公告為準，遷戶籍與簽約前務必自行查證：臺中市政府民政局戶政入口。另本案鄰近中興大學與國立公共資訊圖書館，若家中有大學生或需要長期使用圖書資源，這一點的實用性高於單純學區。

（資料更新：2026 年 8 月）

左右滑動看同建商與台中南區周邊的其他選擇，點卡片進完整介紹：

本案為 2010 年完工的中古社區，建商原始建材表與公設清單目前查無公開資料——我們不編、也不用別案的規格代填。以下是可查證的部分與帶看時務必當場確認的清單：

大城香榭 周邊最具支撐力的不是新開的商場，而是中興大學與國立公共資訊圖書館這兩個長期存在的機構——它們帶來穩定的租賃需求與人流，也讓忠孝／學府一帶的生活機能不容易因為單一商圈衰退而失去支撐（資料更新：2026 年 8 月，校務與館務資訊以國立中興大學、國立公共資訊圖書館官網公告為準）。

本案車行可經 五權南路 接中投公路，往國道系統與烏日高鐵方向都是常用路線；南區屬台中舊市區延伸帶，路網已成形，未來變數主要來自局部道路改善與大型開發案，實際規劃請以臺中市都市發展局與交通局公告為準（資料更新：2026 年 8 月）。

同樣是大城建設在台中南區的社區，兩案的差別很清楚：大城香榭（本案）在忠孝路1、3 號，2010 年 6 月完工、12 層、66 戶、公設比 30.83%、車位全為坡道平面 67 席；大城興大湛在學府路 88、88-1 號，2011 年 7 月完工、14 層、147 戶（住家）、公設比約 30.94%、車位有坡道平面與坡道機械兩種，且 1 樓另有店面。

依內政部實價登錄（同一線上 API、同一含車位口徑）：香榭近三年無成交，歷來有效成交 13 筆、單價 19.5–32.4 萬/坪、總價 808–1,316 萬；興大湛近三年成交 9 筆、單價 36.0–45.5 萬/坪、總價 1,336–2,136 萬。也就是說：想用較低總價進場、且要一戶一平面車位 → 偏本案；想要成交量多、行情透明、可接受較高總價 → 看興大湛。

買屋齡約 16 年的中古大樓，最該花時間的不是殺價，是查清楚三件事：①產權（謄本有無限制登記、車位是否有產權、公設持分是否正常）②屋況（衛浴防水、管線、外牆與漏水史）③社區體質（管委會是否運作、公共基金餘額、有無重大修繕待辦）。這三項任何一項有問題，省下來的價差都不夠補。

若您關心是否有凶宅等特殊事件：凶宅必須依法律定義與可查證的公開資料認定，不能憑傳聞下結論，本頁不列任何具名案例。查證請以門牌（忠孝路1號、3號）而非案名比對，完整流程請讀買房怎麼查凶宅？5步驟SOP，我們也會在出價前協助向賣方與管理室查證並留書面紀錄。

買屋前值得先讀的在地知識，社區與建案連結已在上方「更多優質建案」卡片區：

房貸月付以實際利率與寬限期為準；本案屋齡約 16 年，貸款成數與利率會因屋齡、屋況與銀行而異，建議先試算再出價。有問題直接立即電話諮詢。