大城興大湛｜台中南區｜富盛地產 在地帶看

先說明：大城興大湛查無可用的建商外觀實景照，本店用 Google 街景先讓你認門牌與街廓。本頁不放示意圖假裝外觀——兩座門牌（88 號與 88-1 號）的相對位置與臨路面寬看街景最清楚，實際立面、大廳與公設實況要現場看；社區外觀、大廳與公設實況可立即電話諮詢，我們帶你到現場看。本頁保留的兩張原始資料圖（1 樓全區平面圖與兩棟標準層平面圖）對挑戶與看公設位置比外觀照更實用。

中興大學生活圈、147 戶雙棟的二三房社區：大城興大湛（常被搜成「興大湛」）是 大城建設 投資興建、大晟營造承造的住宅社區建案，位於 臺中市南區，門牌為 學府路88號與88-1號；基地約 985 坪，RC 結構、地上 14 層／地下 2 層，住家 147 戶、1 樓另有店面，公設比約 30.94%，2011 年 7 月 完工（與內政部實價登錄的建物登記日 2011-07-29 一致）。

我們的判斷：本案的定位很清楚——中興大學與學府路商圈的文教生活圈，主力是 二房 33–38 坪、三房 45–48 坪，總價帶落在 1,300–2,100 萬區間，對「要生活機能、又不想到郊區買大坪數」的買方很合。要注意的是車位：本案坡道平面與坡道機械並存，實價登錄裡兩種都出現過，車位型式會直接影響你的日常使用感與轉手性，看屋當天一定要問清楚該戶配的是哪一種。

近一年無新成交，請以近三年 9 筆（36.0–45.5 萬/坪、總價 1,336–2,136 萬）為基準，再按樓層、房型與車位型式修正：同期成交裡三房 47 坪最高到 2,136 萬（2024/11），二房 33–38 坪多在 1,336–1,536 萬。同建商同區的大城香榭近三年無成交、歷來單價 19.5–32.4 萬/坪，屋齡與規模都不同，不能互相套價。要本棟戶別與樓層對照表，立即電話諮詢。

依樓層檢視大城興大湛目前市場上的在售戶別與總價帶。本儀表板由 AI 自動彙整公開盤源、僅供參考，實際銷售與價格以現場與屋主報價為準——想找特定樓層、房型或車位型式，直接立即電話諮詢登記需求。

結構／規模：RC 鋼筋混凝土，大城建設 投資興建、大晟營造 承造；基地面積約 985 坪，地上 14 層／地下 2 層，住家 147 戶，1 樓另規劃店面（依 1 樓全區平面圖標示店 1、店 2、店 3、店 5），公設比約 30.94%，2011 年 7 月完工、屋齡約 15 年。

空間／配置：本案是雙棟配置（88 號與 88-1 號）——依標準層平面圖，兩棟各有約 6–7 個門牌編號（88號-1～-7、88-1號-1～-7），戶別以英文字母＋數字編碼（圖上可辨識 C1、C2、D1、D3、E3、F1、F2 等）。建商圖卡登載一房 26.4 坪、二房 26.4~37.63 坪、三房 37.5~48.72 坪；實價登錄的權狀總面積實測落在約 31–55 坪（含車位），二房多見 33–38 坪、三房 45–48 坪，看權狀時要把主建物／附屬建物／公設持分／車位分開看。

機能／連結：基地西臨 20 米學府路、北面學府路98巷；步行與短程車程可及 中興大學 校園、興大綠園道 與健康公園，學府路商圈與文心南路軸線提供日常採買。這是台中南區少數「文教氛圍＋成熟採買」同時具備的位置，也是本案在租賃市場相對有支撐的原因。

這張圖把本案兩座門牌各自的標準層並排畫出來：左邊是 88 號（門牌 88號-1～88號-7），右邊是 88-1 號（門牌 88-1號-1～88-1號-7），兩側各自有樓梯與電梯梯廳。圖上可讀到各戶的隔間、陽台位置與戶別代號（C1、C2、D1、D3、E3、F1、F2 等）。看屋前先確認你看的是 88 號還是 88-1 號、屬哪一個編號，再核對權狀門牌——兩座門牌的實價登錄要分開查，成交價也確實有落差。

早上出門，學府路 是 20 米寬的主要道路，公車與機車動線都順；1 樓有店面，早餐與便利商店不必走遠。小朋友的學區為 國光國小 與 四育國中（確切劃分仍以當年度公告為準）。

白天想找地方走走，興大綠園道 是南區最舒服的一條散步路線，中興大學 校園與健康公園也都在附近；買菜與外食靠學府路商圈與文心南路一帶，選擇多而且不必開車。

回家把車開進地下室——這裡要提醒一次：本案坡道平面與坡道機械並存，如果你有 SUV、或不想每天等機械車位升降，看屋當天就要確認該戶配的車位型式與尺寸限制。147 戶的規模在南區屬中型，電梯與大廳的尖峰壓力比幾百戶的造鎮案輕，但比小型社區的管理費分攤條件好。

適合：①想在中興大學／學府路生活圈買 33–48 坪二至三房的自住家庭 ②總價預算 1,300–2,100 萬、希望買在機能成熟區的買方 ③看重文教氛圍與綠園道生活品質的人 ④考慮置產出租：本案位置有學區與校園的長期需求支撐。

再想想：①一定要平面車位、不接受機械車位——本案兩種並存，要挑戶而不是挑社區 ②想要更低總價門檻——可同步看同建商同區的大城香榭（2010 年完工、66 戶、車位全平面，歷來單價 19.5–32.4 萬/坪） ③在意凶宅議題——請先讀買房怎麼查凶宅5步驟SOP，並以門牌（學府路88號、88-1號）查證。

想先掌握南區整體行情，建議搭配台中南區房價｜預售屋與中古屋最新行情一起看；稅務與轉手成本可先用房地合一稅 vs 財交稅計算機與土地增值稅計算機自己算一次。

管理費未公告——147 戶＋店面的中型社區，管理費通常以「元/坪/月」計收再加車位月費（機械車位的月費與維護分攤常比平面高）。實際金額、車位月費與公共基金餘額請於帶看時向管委會索取現行收費表；有需要我們可代為聯繫確認。

公設比以 約 30.94% 為準（依社區基本資料）。這裡順帶更正一項舊資料：本頁舊版 FAQ 曾寫「公設比約 27~30%」，與基本資料的 30.94% 互相矛盾，本次改版統一採 30.94%，以權狀登記為最終依據。車位型式為 坡道平面／坡道機械，非自住持有請留意房屋稅非自住稅率，轉手稅負可先用房地合一稅 vs 財交稅計算機與土地增值稅計算機試算，房貸月付用房貸試算工具估。

（資料更新：2026 年 8 月）

大城興大湛（臺中市南區學府路88號、88-1號）的鄰近主要學校為 國光國小 與 四育國中。確切學區劃分請以臺中市政府教育局與南區戶政事務所當年度公告為準，遷戶籍與簽約前務必自行查證：臺中市政府民政局戶政入口。本案另緊鄰中興大學，若家中有大學生、或有租給學生族群的置產規劃，這一點的實質影響大於學區本身。

（資料更新：2026 年 8 月）

左右滑動看同建商與台中南區周邊的其他選擇，點卡片進完整介紹：

下圖是本案的 1 樓（壹樓）全區平面示意圖——舊版頁面把它標成「公設圖」不夠精確，它其實同時畫出了公設位置、店面位置與周邊道路。圖上用編號標示 14 項公設，並可讀到北面的學府路98巷、西側的20 米學府路，以及臨路的店 1、店 2、店 3、店 5。

大城興大湛 最重要的長期支撐是中興大學——校園帶來的租賃需求、周邊商業與人流不隨單一商圈起落，這也是本案在 GSC 上會被「中興大學附近新建案」這類查詢找到的原因（資料更新：2026 年 8 月，校務資訊以國立中興大學官網公告為準）。

興大綠園道 是南區近年生活品質的重要改善，串連校園與周邊綠地；車行可經文心南路、五權南路銜接中投公路與國道系統。南區屬台中舊市區延伸帶，路網已成形，後續變數主要來自局部道路改善與大型開發案，實際規劃請以臺中市都市發展局與交通局公告為準（資料更新：2026 年 8 月）。

同樣是大城建設在台中南區的社區：大城興大湛（本案）在學府路88、88-1 號，2011 年 7 月完工、14 層、住家 147 戶＋1 樓店面、基地約 985 坪、公設比約 30.94%、車位有坡道平面與坡道機械兩種；大城香榭在忠孝路1、3 號，2010 年 6 月完工、12 層、66 戶、公設比 30.83%、車位為坡道平面 67 席（多於戶數）。

依內政部實價登錄（同一線上 API、同一含車位口徑）：興大湛近三年成交 9 筆、單價 36.0–45.5 萬/坪、總價 1,336–2,136 萬；香榭近三年 0 筆，歷來 13 筆有效成交、單價 19.5–32.4 萬/坪、總價 808–1,316 萬。結論很直接：要行情透明、要中興大學生活圈、可接受較高總價 → 本案；總價門檻要低、且一定要平面車位 → 看香榭。

買屋齡約 15 年的中古大樓，最該花時間的是三件事：①產權——謄本有無限制登記、車位是否有產權且是平面或機械、公設持分是否正常 ②屋況——衛浴防水、管線、外牆與漏水史 ③社區體質——管委會是否正常運作、公共基金餘額、有無重大修繕待辦。本案還多一項要查：該戶配的是坡道平面還是坡道機械車位，這會直接影響你日後轉手的難易。

若您關心是否有凶宅等特殊事件：凶宅必須依法律定義與可查證的公開資料認定，不能憑傳聞下結論，本頁不列任何具名案例。查證請以門牌（學府路88號、88-1號）而非案名比對，完整流程請讀買房怎麼查凶宅？5步驟SOP；我們也會在出價前協助向賣方與管理室查證並留書面紀錄。

買屋前值得先讀的在地知識，社區與建案連結已在上方「更多優質建案」卡片區：

房貸月付以實際利率與寬限期為準；本案屋齡約 15 年，貸款成數與利率會因屋齡、屋況、車位型式與銀行而異，建議先試算再出價。有問題直接立即電話諮詢。