長億南園｜南區｜富盛地產 在地帶看

長億南園是長億建設與新峰營造廠在臺中市南區德富路開發的電梯大樓住宅社區，依內政部實價登錄，建築完成年月是 1992 年 2 月、屋齡約 34 年；地上 14 層／地下 2 層、250 戶，門牌從德富路368號排到390號共 10 個。這是南區同屋齡帶少見的大型中庭社區——22 個棟別圍著一座中庭花園。

10 個門牌沿德富路展開、面寬很長，看起來像好幾棟不同的樓，其實是同一批興建。棟與棟之間的立面磁磚、樓梯間整潔與電梯新舊差得很明顯，選戶別時逐棟走一遍。

• 長億建設（營造：新峰營造廠）在臺中市南區德富路的電梯大樓社區，1992 年完工、屋齡約 34 年，地上 14 層／地下 2 層、250 戶
• 22 個棟別環繞一座中庭花園，1 樓設活動中心與出入口管理室，南區同屋齡帶少見的大中庭社區
• 適合：總價 700 萬到 1,200 萬、要 3 房以上又要電梯與管理的家庭
• 要再想想：屋齡 34 年，管線、電梯與外牆進入第二輪修繕期
• 同樣 36 到 38 坪的 3 房，近三年成交從 22.6 萬到 31.4 萬/坪，價差近四成，全在樓層、座向與屋況

長億南園目前市場上的在售戶別與總價帶。開價不等於成交價，想看哪一戶，直接電話約時段。

結構與規模：RC 鋼筋混凝土造，基地約 1,135 坪、地上 14 層／地下 2 層、250 戶、10 個門牌、22 個棟別。頂層區帶有樓中樓複層戶：實價登錄有 4 筆樓層登記寫「十二層，十三層」、56 到 57 坪、5 房，跟一般平層戶是兩種產品，比價時不要混在一起。

空間與採光：22 個棟別圍著中庭花園排成一圈，戶別因此分兩類——面中庭安靜、看得到自家綠帶，通風要靠對外側開窗；面外側（德富路、高工路方向）採光足，代價是車行噪音。多數門牌對應 2 到 3 個棟別、共用一組樓梯電梯核心，實質上是一梯二戶，250 戶的社區能維持這個條件，不會出現一部電梯服務整層八戶的等待。

下面是社區全區平面配置圖。22 個棟別（A 至 W，跳過 G 與 I）圍著中央的中庭花園排成一圈，圖右側附有棟別與門牌號的對照表，圖面上也標了 1 樓活動中心與出入口管理室的位置。

找你要看的那一戶，先在圖上認出棟別字母，用右側對照表換成門牌，再看它是面中庭還是面德富路、高工路——這一步決定安靜度、採光，以及從大門走回家要繞多遠。

1992 年完工的社區，公設資源集中在中庭花園、活動中心與門禁管理，沒有健身房、游泳池那一套——這也是公設比與管理費都壓得低的原因。

管理費約 50 元／坪／月。250 戶的分攤基數，才養得起中庭花園、活動中心與駐點管理室；這個費率在南區同屋齡的大社區屬合理水位。

車位：地下 1 層有平面與機械兩種，機械車位租金約 1,800 元／月。沒附車位就要把這筆月租算進去；有附的話先確認是平面還是機械、是約定專用還是獨立產權，轉手價值差很多。

稅費與貸款：屋齡 34 年，房屋稅折舊接近底部、稅基低是持有優勢；反過來貸款年限會被壓縮。買賣要付哪些費用看買房流程與費用，稅怎麼算看買賣稅金扣繳試算，出租需求看房東稅務比較。

長億南園位在南區工學里。工學里的國小依鄰別分成兩所，中間還夾一段共同學區；國中則是整個工學里都劃入四育國中。

交通：德富路銜接文心南路與復興路，車行可接台 74 快速道路往南屯、烏日與大里；社區周邊有高工文心南路口、樹義國小等公車站，到台鐵與捷運綠線大慶站約 5 分鐘車程。

採買與醫療：生活圈涵蓋大慶商圈與文心南路商業帶，超市、生鮮市場、藥局與連鎖餐飲都在步行或短程車距內；醫療有中山醫學大學附設醫院一帶的院所群。最近的綠地是社區自己的中庭花園，週邊另有鄰里公園與學校操場。

同一條德富路想換新一點，公園苑差 8 年；這個年紀差 8 年，最直接反映在管線與電梯換過沒有，把兩邊的社區工程紀錄放在一起看比單價有用。要透天，總價門檻大約要拉到兩倍。更多社區可從台中各區優質建案總覽比較。

長億南園沿臺中市南區德富路展開，社區量體圍成一個完整街廓。門牌位置以現場門牌與謄本為準。

看 30 年以上的中古大樓前，這幾篇值得先讀完：

屋齡 34 年在貸款上是最需要先確認的一件事：多數銀行的「屋齡＋貸款年限」有上限，屋齡越高可貸年限越短、月付越重，同樣 800 萬拉 30 年和只能拉 20 年，月付差很多。先算出扛得住的月付，再回頭鎖定總價帶與樓層。

告訴我們你要的房型、樓層與預算，我們排時段帶看，並附上同棟別、同坪數的實價登錄成交明細與棟別門牌對照表。