森林苑｜南區｜富盛地產 在地帶看

森林苑是大松建設在臺中市南區樹義路與福田二街口的電梯住宅大樓社區，2015 年 11 月完工、屋齡約 11 年，L 形基地規劃兩棟、地上 15 層／地下 3 層、共 81 戶，一樓零店面純住家，兩組核心各三戶配兩部電梯，95 個車位全部是平面車位。

先確認一件事：台中有兩個「森林苑」。這裡是大松建設在南區樹義路 266、268 號的這一個；另一個在南屯區文心路一段 256 號，是 30 層 52 戶的豪宅案。查實價登錄用錯門牌，會看到另一個社區的行情。

街景可以先認門牌與街廓：社區沿樹義路展開、門廳臨樹義路、車道雙向一進一出。立面二丁掛的狀況與中庭維護程度要現場看。

• 大松建設在臺中市南區樹義路 266、268 號的電梯住宅社區，2015 年 11 月完工、屋齡約 11 年
• 地上 15 層／地下 3 層、81 戶，3～4 房建坪約 38～57 坪
• 一層六戶分兩組核心，各三戶配兩部電梯；一樓零店面純住家
• 95 個車位全部平面、多於戶數，公設比約 33%
• 近三年門牌級成交均價約 34.8 萬/坪，50 坪三房總價約 1,700～1,900 萬

適合要「屋齡剛好、格局單純、車位不用搶」的換屋家庭。要再想想的是：大慶站直線超過 1 公里，不是走路可達的軌道生活圈；國小學區要先查鄰別。

依樓層檢視 森林苑 目前市場上的在售戶別與總價帶，可用房數按鈕篩選。想看哪一戶，直接電話跟我們說就好。

結構與規模：RC 鋼筋混凝土造、外牆二丁掛，L 形基地規劃兩棟、地上 15 層／地下 3 層、共 81 戶，基地約 530 坪、公設比約 33%。公設集中在一樓，沒有泳池與宴會廳這類高維護項目。

空間與採光：一層六戶分屬兩組電梯樓梯核心，A・B・C 三戶配兩部電梯、D・E・F 三戶配兩部電梯。三戶兩梯在 2015 年的社區裡算寬鬆，等梯與鄰居動線干擾都小；反面是同一核心只有三戶分攤電梯保養與未來整機更換的費用，長期持有要先算進去。

機能連結：步行圈內有樹義公園、楓康超市、樹義國小與愛買復興店；臺中高工、中山醫大附醫中興分院、工學市場與大慶站都在 1 公里以外，是車行或公車距離。距離為依社區座標以圖資實算的直線距離。

標準層格局參考圖（點圖可放大）：圖面是左右兩個獨立量體，左側標 A、B、C 三戶，右側標 D、E、F 三戶，兩邊各有自己的電梯與樓梯核心，也就是一層六戶、每組三戶兩梯。

看圖先確認兩件事。端戶還是中間戶：A、C、D、F 在量體兩端，開窗面較多；B、E 夾在中間，採光靠前後。陽台在前在後、有幾個：這直接影響權狀坪數的可用比例。坪數為 3～4 房、建坪 38.38～57.16 坪，實際成交權狀約 48.5～77.0 坪（含車位）。

國中是四育國中，國小要看鄰別。門牌屬臺中市南區樹義里，依南區戶政事務所公告的學區資料，樹義里在國中是全里劃給四育國中；國小按鄰拆給兩所學校，而這個門牌屬第幾鄰沒有官方對照表可查。以學區為主要考量的買方，請先到戶政事務所用門牌查鄰別。

樹義路串接復興路一段與福田一、二、三街、樹義一街、樹義五街，往北由復興路一段進市區。綠地與日常採買在步行圈內，醫療、傳統市場與軌道則要用車或搭公車。

南區電梯大樓的價差幾乎全部來自屋齡世代，每往上一個世代、同坪數總價就差 300～600 萬。森林苑落在中段：屋齡不新不舊、單價中位，但「95 個全平面車位對 81 戶」與「三戶兩梯」是同價位帶少見的配置。

森林苑位於臺中市南區樹義路與福田二街口，基地呈 L 形、沿樹義路展開，門廳臨樹義路。地圖上可對照樹義路與復興路一段、樹義公園、樹義國小的相對位置。實際門牌位置以現場門牌與謄本為準。

看中古屋前值得先讀完的在地知識；社區、門牌與學區鄰別的問題，歡迎直接電話問我們。

屋齡約 11 年在貸款上是相對舒服的位置：多數銀行「屋齡＋貸款年限」的上限（常見 50～60 年）還很寬鬆，30 年期不會被壓縮。有產權的平面車位對估值有利；但該戶若有陽台外推或未登記增建，仍要個案確認。先算出扛得住的月付，再回頭鎖定坪數帶與總價。

告訴我們你要的樓層、戶別代號（A～F）與預算，我們排時段帶看，並附上同坪數帶的成交明細。要確認國小學區的鄰別，把門牌給我們代查就好。