森悅

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森悅 ｜ 外觀與實價

森悅是佳泰建設股份有限公司（統編 27804207，寶佳機構系）在臺中市南區大慶街一段130巷的電梯住宅大樓社區，依內政部實價登錄門牌級明細，2008 年 6 月建築完成、屋齡約 18 年，門牌是 130巷 31 到 51 號單號共 11 個，地上 12 層／地下 3 層、約 111～112 戶，一樓純住家無店面、門廳挑高 7.2 米、大慶公園第一排。

先做一次同名區分：高雄三民區有另一個「森悦」，台北北投與桃園八德有「森悅家」，這裡講的是臺中市南區大慶街一段130巷、佳泰建設這一個。立面二丁掛的狀況、門廳挑高的實際感受與中庭維護程度，要現場才看得出來。

 

▲ 街景參考（非社區外觀實拍），實際外觀以現場為準。

森悅 實價登錄統計分析

統計至 2026/08・門牌級（大慶街一段130巷31–51號、同為 2008/06/24 完工）、排除特殊交易；單價＝總價 ÷ 權狀總面積

近一年成交均價

36.3萬/坪

門牌級歷史最高

43.5萬/坪
前往內政部實價登錄查詢

※ 近一年（2025/08–2026/08）門牌級只有 1 筆成交：2025/12/27 130巷33號八樓、約 34.4 坪、總價 1,250 萬（約 36.3 萬/坪，登記陽台外推）。把區間拉開：近三年 7 筆約 34.2 萬/坪、近五年 18 筆約 32.4 萬/坪、近十一年 51 筆約 23.9 萬/坪（含 2008–2016 年只有 17～25 萬/坪的低基期）。歷史最高 43.5 萬/坪是 2022/10/16 的 130巷33號五樓（約 32.4 坪、1,160 萬、含 50 萬車位）。你在別的地方可能看到更高的單價，那是已扣除車位的算法。同路的 130巷16號（1992 年、七層）與大慶街一段246之1～之17號（2008 年 7 月、十二層）是別的建物，沒有算進來。

 

森悅 ｜ 30 秒看懂

  • 是什麼
    佳泰建設在臺中市南區大慶街一段130巷的電梯住宅大樓社區，2008 年完工、約 111～112 戶、一層 11 戶，公設比 29.18%。
  • 優點
    大慶公園第一排（約 124 公尺），醫院、國小與臺中高工都在 430 公尺內；25～35 坪 1～2 房總價 900～1,250 萬，南區同級最低。
  • 要留意
    到雙鐵大慶站直線約 1 公里，不是走路可達；屋齡 18 年，機電管線進入輪替期；「陽台外推」常見，影響權狀與貸款。
  • 怎麼比價
    小坪數單價高、大坪數低——25～34 坪 32～43.5 萬/坪，45 坪三房只有 28～32 萬。

森悅 ｜ 目前在售物件

依樓層看 森悅 目前在售的戶別與總價帶，可用房數按鈕篩選。盤源由系統彙整公開資料，實際銷售與價格以現場為準；想看哪一戶，直接電話約時間。

 

森悅 ｜ 建案特色

結構與規模：RC 鋼筋混凝土造、外牆二丁掛、一樓門廳挑高 7.2 米、一樓純住家無店面。基地約 563～564 坪、分區「住3」，地上 12 層／地下 3 層、約 111～112 戶。公設比 29.18%——在有 12 項公設的電梯大樓裡算低，權狀坪數多數是自己用得到的。

配置與房型：一層 11 戶：A1、A2、A3／B1、B2、B3／C1、C2、C3／D1、D2，分屬 A 到 D 四組梯間（A、B、C 梯各 3 戶，D 梯 2 戶），一個門牌一層一戶；電梯部數未公告。房型 1～4 房，主力落在 25～35 坪的 1～2 房，三房是 45 坪級、四房 53.9 坪。

森悅 ｜ 格局平面圖

這張圖一次給了三組資訊（點圖可放大）：標準層格局是 L 形平面，左側縱向排 A1、A2、A梯、A3、B1、B梯、B2、B3，右側排 D2、D梯、D1、C3、C梯、C1、C2，合計 11 個戶別、四組梯間；左上角另附一張夾層平面圖，代表部分公設設在夾層；右下角是12 項公設圖例。

看圖先確認三件事：你要的戶別在 L 形的哪一支（採光面朝巷道還是朝中庭）、該梯間是 2 戶還是 3 戶（A、B、C 梯 3 戶，D 梯 2 戶）、陽台在前在後而且有沒有被外推。

森悅 社區標準層平面圖｜台中南區大慶街一段130巷 A1至D2共11個戶別、A到D四組梯間，附夾層平面圖與12項公設圖例森悅 社區平面圖（11 戶別／四組梯間＋夾層平面圖＋12 項公設圖例）

＊圖為建商原始社區規劃示意，各戶實際隔間與增建範圍已因歷任屋主整修而不同，以權狀與現場丈量為準。需要特定戶別的實際格局，電話告知門牌、樓層與戶別代號，我們現場拍給你。

森悅 ｜ 持有成本

項目數字要問清楚的事
管理費未公告向管委會索取現行公告與最新繳費單，我們也可以代為確認
車位134 個坡道平面與坡道機械並存。編號是平面還是機械、升降等待多久、保養費併入管理費還是另計
公設比29.18%在電梯大樓裡偏低，代表權狀可用比例高；代價是公設空間本身不寬敞
公設項目12 項含視聽館、健身區、瑜珈教室、KTV 室等需設備維護的空間，是管理費的主要支出
屋齡約 18 年機電與管線進入輪替期：電梯有無整機更換、外牆二丁掛有無滲水修補、消防與機械車位定檢有無缺失
修繕準備近三年調閱修繕紀錄與公共基金餘額，看有沒有已排定、還沒收的大修分攤

管理費、公設項目與車位管理方式以管委會現行公告為準；公設比、坪數以權狀與使用執照為準。（資料更新：2026 年 8 月）

車位數 134 對約 111～112 戶，供給不緊。買賣端費用看買賣費用總整理，稅怎麼算看買賣稅金扣繳。

森悅 ｜ 學區資訊

學制學校要注意的事
國中四育國中校址南區復興路二段152號。115 學年度另新增光德國中共同學區，涵蓋樹義里第 6、12、36 鄰及第 11 鄰
國小要用門牌查才能確定最近的是樹義國小（約 366 公尺），但臺中市國小學區按里與鄰劃分：樹義國小＝樹義里第 7-9、13-22、24-35、42-49 鄰＋工學里第 7-28 鄰；樹德國小＝樹德里全里＋樹義里第 1-6、10-12、23、36-41 鄰；和平國小＝工學里第 1-6 鄰。本案緊鄰的大慶公園在工學里，里別可能是工學里

里別與鄰別請向南區戶政事務所以門牌查證，或把確切門牌給我們代查；學區每年可能調整，以臺中市政府教育局當年度公告為準。

森悅 ｜ 內行人情報

  • 建商是佳泰
    佳泰建設股份有限公司（統編 27804207，寶佳機構系）興建、萬代福營造有限公司（統編 86845746）承造、正豐建築師事務所設計，建商冠名「佳泰森悅」。查謄本、談保固、對建照時法人名稱寫錯就查不到。
  • 門牌 11 個
    大慶街一段130巷 31 到 51 號單號都是本案，同為 2008-06-24 完工、十二層，累計 53 筆成交——查實價登錄只打一個門牌會漏掉大半。同路的 130巷16號（1992 年、七層）與 246之1～之17 號（2008 年 7 月）是別的建物。
  • 陽台外推
    門牌級成交多筆註記「陽台外推」（2025/12、2024/09、2023/10、2023/07、2021/12）。外推不計入權狀、可能被要求回復原狀並影響貸款成數；另有「含機車位」與「含傢俱設備費」的註記，也會拉高表面單價。
  • 坪數定單價
    25～34 坪的 1～2 房成交 32～43.5 萬/坪，45 坪三房只有 28～32 萬/坪，53.9 坪四房 32.5 萬/坪。聽到「森悅成交 43 萬」要先確認那是 32 坪的小坪數，拿去出價 45 坪三房會出太高。
  • 挑戶心法
    先用坪數鎖總價（低總價 25～28 坪、三房 45 坪級、四房 53 坪級），再看戶別在 L 形平面的哪一支——朝大慶公園那一面是本案最大的價值，朝內側的採光與景觀差很多。最後確認陽台有無外推、電梯是否整機更換過、外牆有無滲水修補、車位是平面還是機械。

森悅 ｜ 基本資料

  • 建案名稱
    森悅，建商冠名「佳泰森悅」。同名區分：高雄三民區另有「森悦」、台北北投與桃園八德有「森悅家」，皆非本案
  • 社區類型
    電梯住宅大樓；一樓純住家無店面、門廳挑高 7.2 米、外牆二丁掛
  • 基地位置
    臺中市南區大慶街一段130巷 31、33、35、37、39、41、43、45、47、49、51 號（單號 11 個門牌，同為 2008/06/24 完工、十二層，累計 53 筆成交）
  • 建設公司
    佳泰建設股份有限公司（統編 27804207）；寶佳機構系，代表人林育宗
  • 營造
    萬代福營造有限公司（統編 86845746）
  • 建築設計
    正豐建築師事務所
  • 主要結構
    RC 鋼筋混凝土；外牆二丁掛
  • 基地面積
    約 563～564 坪；土地使用分區「住3」
  • 規模／戶數
    約 111～112 戶；棟數未公告
  • 樓層規劃
    地上 12 層／地下 3 層
  • 戶別與梯戶比
    一層 11 戶：A1～A3／B1～B3／C1～C3／D1、D2，分屬 A 到 D 四組梯間（A、B、C 梯各 3 戶、D 梯 2 戶）；一個門牌一層一戶。電梯部數未公告
  • 房型／坪數
    1～4 房。實際成交權狀（含車位）：1 房 27.7～34.7 坪、2 房 25.0～34.4 坪、3 房 45.1～45.2 坪、4 房 53.9 坪
  • 公設比
    29.18%——在有 12 項公設的電梯大樓裡屬偏低
  • 車位
    坡道平面與坡道機械並存，共 134 個
  • 公設項目
    ①禮賓車道 ②極光大廳 ③澄淨中庭 ④視聽館 ⑤電玩區 ⑥人文休閒會館 ⑦才藝教室兼會議室 ⑧有氧瑜珈教室 ⑨健身區 ⑩親子休閒圖書室 ⑪遊戲區 ⑫歡唱KTV室；部分公設設於夾層
  • 建材／設備
    外牆二丁掛、一樓門廳挑高 7.2 米；其餘建材與設備未公告
  • 完工時間
    2008 年 6 月（屋齡約 18 年 2 個月）
  • 學區
    國中：四育國中。國小：依里與鄰劃分，要用門牌查；最近的是樹義國小（約 366 公尺）
  • 管理費
    未公告，請向管委會索取現行公告
  • 地號／棟數
    未取得（地號需調閱謄本）

樓層與棟數以使用執照為準，公設比、坪數以權狀為準，管理費與公設項目以管委會現行公告為準，地號以謄本為準。

森悅 ｜ 生活機能與區域發展

森悅的機能是「公園＋醫療＋學校的步行圈」，不是軌道。

地點距離說明
大慶公園約 124 公尺本案是公園第一排，出門就是綠地、不必過大馬路
中山醫大附設醫院中興分院約 365 公尺復興路二段11號
樹義國小約 366 公尺距離最近的國小，實際學區仍要按里與鄰查
臺中高工約 430 公尺高工路191號
工學市場約 1.0 公里傳統市場；日常採買在大慶街一段、復興路一段的超商與藥局
台鐵＋捷運綠線 G13 大慶站直線約 1.0～1.1 公里雙鐵共站，位於建國南、北路與大慶街交叉口。步行路徑更遠，實務上要騎車或轉乘公車
大慶夜市約 1.6 公里要騎車
捷運藍線與本案無關路線自臨港路轉臺灣大道，經梧棲、沙鹿、西屯、中區、東區，不經南區大慶街一帶

公園、醫院、學校與臺中高工為步行實測概估；車站、市場與夜市為地圖座標自算的直線距離，非官方值，以現場實走為準。區域發展以臺中市政府建設局與臺中市政府公告為準。（資料更新：2026 年 8 月）

森悅 ｜ 同區比較

先決定你要的是總價門檻還是屋齡。森悅與森林苑單價幾乎同一階，差別是「小坪數低總價、屋齡較長」對「大坪數高總價、屋齡較短」。

社區近三年均價完工主力房型與總價
森悅約 34.2 萬/坪2008 年25～35 坪 1～2 房，900～1,250 萬。大慶公園第一排、公設比 29.18%
森林苑約 34.8 萬/坪2015 年48～77 坪 3～4 房，1,600～1,900 萬；樹義路266、268號、全平面車位
登陽中山苑約 41.9 萬/坪2013 年文心南路546號一帶，走到雙鐵大慶站約 414 公尺——要捷運的看這個
惠宇謙仁約 49.6 萬/坪2023 年建國南路一段133號、中山醫大對面，46 坪三房約 2,300～2,500 萬
文心大地約 25.9 萬/坪（近一年）1999 年文心南路901巷，單價壓到 25 萬帶的選擇
太宇藝境約 23.2 萬/坪1995 年美和街102–116號，屋齡 30 年以上、單價最低
中山先生—2004 年德祥街、德吉街的透天社區，不想住大樓的看這個

均價皆為內政部實價登錄揭露的成交價（非開價或掛牌），單價＝總價 ÷ 權狀總面積、已排除特殊關係交易。更多南區社區可從台中南區房價或台中各區優質建案比較。

森悅 ｜ 基地位置

森悅在臺中市南區大慶街一段130巷內、大慶公園第一排。門牌是 130 巷內的 31 到 51 號單號共 11 個；同一條大慶街一段的 246之1～之17 號是不同的建物，門牌很容易混。實際位置以現場門牌與謄本為準。

 

森悅 ｜ 常見問題

森悅值得買嗎？有什麼缺點？ +

值得買的條件很清楚：你要的是南區低總價的入口，而且看重公園生活。25～35 坪的 1～2 房總價 900～1,250 萬，是南區同級電梯大樓最低的一檔；大慶公園第一排約 124 公尺，醫院、國小與臺中高工都在 430 公尺內；公設比 29.18% 偏低，權狀坪數多數是自己用得到的。缺點四個：到雙鐵大慶站直線約 1 公里、步行更遠，這不是捷運宅；屋齡約 18 年，電梯、外牆、消防與機械車位進入輪替期，看屋前要調閱管委會近三年修繕紀錄與公共基金餘額；成交明細裡「陽台外推」很常見，外推不計入權狀、可能被要求回復原狀並影響貸款成數；三房只有 45 坪級、四房只有 53 坪級，可挑的戶別少。首購與小家庭很適合；要三、四房又要屋齡新一點的，同區有更對的選擇。

森悅近一年成交行情多少？ +

近一年（2025/08–2026/08）門牌級只有 1 筆成交：2025/12/27 大慶街一段130巷33號八樓、約 34.4 坪、總價 1,250 萬，約 36.3 萬/坪（登記陽台外推）。把區間拉開：近三年 7 筆約 34.2 萬/坪、近五年 18 筆約 32.4 萬/坪、近十一年 51 筆約 23.9 萬/坪。歷史最高 43.5 萬/坪是 2022/10/16 的 33號五樓（32.4 坪、1,160 萬、含 50 萬車位）。你在別的地方可能看到更高的單價，那是已扣除車位的算法；這裡一律是總價 ÷ 權狀總面積，資料為內政部實價登錄門牌級明細。

森悅有哪些房型？坪數怎麼分？ +

1 房到 4 房都有，主力是 25～35 坪的 1～2 房。實際成交權狀（含車位）：1 房 27.7～34.7 坪、2 房 25.0～34.4 坪、3 房 45.1～45.2 坪、4 房 53.9 坪——35 坪級在本案是兩房，三房要看 45 坪級、四房看 53 坪級。單價跟坪數反向：25～34 坪成交 32～43.5 萬/坪，45 坪三房只有 28～32 萬/坪。比價前先鎖定坪數帶，再確認該戶陽台有沒有外推。

森悅有哪些公共設施？ +

社區平面圖右下角有 12 項編號圖例：禮賓車道、極光大廳、澄淨中庭、視聽館、電玩區、人文休閒會館、才藝教室兼會議室、有氧瑜珈教室、健身區、親子休閒圖書室、遊戲區、歡唱KTV室；左上另附一張夾層平面圖，部分公設設在夾層。以 2008 年、約 111～112 戶的社區來說算給得完整，但這些空間的維護就是管理費的主要支出，帶看時要看實際開放與使用狀況。管理方式登載為管理員，沒有 24 小時警衛，也沒有空中花園。

森悅到捷運大慶站有多遠？ +

直線約 1.0～1.1 公里，實際步行更遠，不是走路可達。台鐵大慶站與臺中捷運綠線 G13 大慶站雙鐵共站，位於建國南、北路與大慶街交叉口；官方沒有公布本案到車站的距離，上述是地圖座標自算的直線值。真正近的是大慶公園約 124 公尺、中山醫大附設醫院中興分院約 365 公尺、樹義國小約 366 公尺、臺中高工約 430 公尺。這裡是公園第一排＋醫療與學校步行圈，代銷寫的「捷運G13站前」要打折看。

森悅和南區其他社區怎麼選？ +

先決定你要的是總價門檻還是屋齡。森悅近三年約 34.2 萬/坪、屋齡約 18 年，25～35 坪的 1～2 房總價 900～1,250 萬，是南區同級社區最低的入口，而且是大慶公園第一排。想要同單價帶但屋齡少 7 年、3～4 房 48～77 坪的，看森林苑；要走得到雙鐵大慶站的，看登陽中山苑（步行約 414 公尺）；預算 2,300 萬以上要 2023 年新成屋，看惠宇謙仁；想把單價壓到 25 萬以下，看文心大地與太宇藝境。

森悅 ｜ 房貸試算

森悅 房貸月付試算工具｜台中南區大慶街中古大樓貸款估算
屋齡約 18 年在貸款上還算好談：多數銀行的「屋齡＋貸款年限」上限（常見 50～60 年）還有空間，30 年期通常不會被壓縮。兩個要個案確認的變數：陽台外推屬未登記增建，會影響鑑價與成數；機械車位的銀行估值通常低於平面位。先算出扛得住的月付，再回頭鎖定坪數帶與樓層。

森悅 ｜ 預約帶看

告訴我們你要的坪數帶、戶別代號（A1～D2）與預算，我們排時段帶看，並附上同坪數帶的實價登錄逐筆明細與該戶陽台外推的判讀。要確認朝大慶公園那一面是哪些戶別、或要查學區的里別與鄰別，把門牌給我們就好。

預約專人服務，委託買賣，富盛地產

富盛地產｜有巢氏房屋太平中山富盛店｜臺中市太平區中山路四段122號1樓（資料更新：2026 年 8 月）