鄉林維多利亞

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鄉林維多利亞 ｜ 外觀與實價

鄉林維多利亞是鄉林建設在臺中市南區忠明南路開發的電梯住宅社區，太裕營造承造、大容聯合建築師事務所設計，2006 年完工。基地約 560 坪、地上 14 層／地下 3 層、約 133 戶，分成兩組量體、共 10 個門牌（791、793、795、797 號各含之1～之3），一樓臨路側是四個店面，住家從二樓起。

忠明南路這一段往北通五權西路與美術館一帶、往南接復興路二段。立面現況、店面營業型態與各戶整修狀況差異很大，要現場看。

 

▲ 街景參考畫面，非社區外觀實拍，實際外觀以現場為準。

鄉林維多利亞 實價登錄統計分析

統計至 2026/08・忠明南路 791／793／795／797 號門牌級，單價含車位

近一年成交均價

34.2萬/坪

門牌級歷史最高

35.3萬/坪
前往內政部實價登錄查詢

※ 近一年（2025/08–2026/08）4 筆非特殊成交，單價 33.6–35.3 萬/坪、總價 1,420–1,786 萬；另一筆 2026/04/11 的 1,900 萬是特殊關係交易，不列入統計。你在別的地方可能看到 38–40 萬/坪，那是扣掉車位價與車位面積的算法。想看逐筆明細，把門牌與樓層給我們。

 

鄉林維多利亞 ｜ 30 秒看懂

  • 臺中市南區忠明南路的電梯住宅社區，鄉林建設開發、太裕營造承造，2006 年完工
  • 兩組量體、約 133 戶，地上 14 層／地下 3 層，基地約 560 坪
  • 二到五房，權狀 40.51–92.66 坪，坡道平面車位；18 項公設含泳池與 SPA
  • 近一年 4 筆成交 33.6–35.3 萬/坪

適合總價開得到 1,400–1,800 萬、要在市區買三到四房，又願意為公設付月費的自住家庭。

要再想想的是：公設接近三成，月管理費比同區低公設社區高；前排要吃 30 米忠明南路的車流噪音，二、三樓正下方就是店面。

鄉林維多利亞 ｜ 目前在售物件

開價不是成交價，戶別釋出與價格隨時變動；想看哪一戶，打電話給我們安排時段。

 

鄉林維多利亞 ｜ 格局平面圖

上排量體是 G（793之1）、H（793之2）、I（795之1）、J（795之2），下排是 F（791之3）、E（791之2）、D（791之1）、C（797之3）、B（797之2）、A（797之1）。查實價登錄要輸入的就是這 10 個門牌，只查 797 號只會撈到 A、B、C 三戶。

鄉林維多利亞 社區平面圖（A–J 戶別與 791／793／795／797 之N 門牌對照）

＊建商社區平面參考圖；戶別與門牌的對照依圖面標示，以謄本與門牌現況為準。

A（797之1）依實價登錄有 2 房、3 房與 5 房（權狀 92.66 坪的大戶）三種登記，B（797之2）是 4 房。

鄉林維多利亞 C 戶格局圖（門牌 忠明南路797之3號）｜四房兩廳雙衛C 戶｜797之3號｜四房｜權狀約 56.43 坪 鄉林維多利亞 D 戶格局圖（門牌 忠明南路791之1號）｜四房兩廳雙衛D 戶｜791之1號｜四房｜權狀約 52.54 坪 鄉林維多利亞 E 戶格局圖（門牌 忠明南路791之2號）｜三房兩廳雙衛E 戶｜791之2號｜三房｜權狀約 40.51–41.66 坪 鄉林維多利亞 F 戶格局圖（門牌 忠明南路791之3號）｜兩房兩廳雙衛F 戶｜791之3號｜兩房｜實價尚無揭露 鄉林維多利亞 G 戶格局圖（門牌 忠明南路793之1號）｜四房兩廳雙衛G 戶｜793之1號｜四房｜權狀約 54.14–55.28 坪 鄉林維多利亞 H 戶格局圖（門牌 忠明南路793之2號）｜三房兩廳雙衛H 戶｜793之2號｜三房｜權狀約 46.41–47.56 坪 鄉林維多利亞 I 戶格局圖（門牌 忠明南路795之1號）｜三房兩廳雙衛I 戶｜795之1號｜三房｜權狀約 46.44–47.59 坪 鄉林維多利亞 J 戶格局圖（門牌 忠明南路795之2號）｜三房兩廳雙衛J 戶｜795之2號｜三房｜權狀約 44.48–45.63 坪

＊建商原始格局參考圖，非室內裝修現況；隔間與陽台會因歷任屋主整修而不同，以謄本與現場丈量為準。要看特定戶別的室內實拍，電話告知門牌與樓層。

鄉林維多利亞 ｜ 持有成本

項目金額或狀況要注意的事
管理費未公告住家與一樓四個店面的公共電費、電梯保養，分攤方式常寫在規約裡而不是均攤。把門牌給我們，可以代向管委會問實收金額
車位坡道平面成交紀錄裡的車位面積實見 7.21、8.36、10.67 坪，也有幾筆是 0——那一戶的權狀不含車位。有無車位會讓同房數戶的單價差一大截，沒車位的要先問管委會有無租用名額與月租
公設比約 27–30%18 項公設含泳池與 SPA，維運成本比只有門廳的社區高
屋齡與修繕約 20 年（2006 年完工）已進入外牆清洗、防水與機電中期保養的階段，向管委會要公共基金餘額與近三年修繕決議
買賣稅費依成交總價與持有年限計算要付哪些費用看買賣費用總整理，稅怎麼算看買賣稅金扣繳

管理費與公設開放時段以管委會現行公告為準；公設比、坪數與樓層以權狀及使用執照為準。（資料更新：2026 年 8 月）

鄉林維多利亞 ｜ 學區資訊

忠明南路 791 到 797 號落在南區福順里。學區依里、鄰劃分，不是依路名，同一條路的門牌可能分屬不同國小。

階段學校劃分依據
國小和平國小（南區復興路二段 57 號）臺中市政府教育局公告：福順里第 1–18、21、23–26 鄰劃入和平國小；第 19、20、22 鄰劃入信義國小
國中四育國中福順里全里劃入，不分鄰
幼兒園、高中不劃學區公立幼兒園要個別報名抽籤，高中依免試入學分發——兩者都不是國中小學區

學區每年由臺中市政府教育局重新公告，福順里又跨兩所國小，實際以你那一戶門牌的鄰別與當年度公告為準。把門牌給我們，可以代查鄰別、到校距離與接送動線。（資料更新：2026 年 8 月）

鄉林維多利亞 ｜ 內行人情報

  • 先問是哪一號
    791之1 是 4 房 52.54 坪、791之2 是 3 房 40.51 坪、797之1 有 5 房 92.66 坪大戶，793 與 795 那一組是 3–4 房 44–55 坪。查行情、談總價前先確定你看的是哪一號。
  • 坪數有兩種
    廣告寫的坪數要問清楚是權狀坪還是房屋面積（不含車位），同一戶差 7–8 坪，單價會算差一成以上。
  • 挑戶心法
    前排有視野，代價是車流噪音，傍晚尖峰時段再回來聽一次；二、三樓要確認正下方是四個店面的哪一格（油煙、深夜營業、抽風機位置）；另外確認車位在 B1／B2／B3、有無充電車位。

＊實收數字與規約內容以管委會現行公告為準。

鄉林維多利亞 ｜ 基本資料

  • 建案名稱
    鄉林維多利亞
  • 社區類型
    電梯住宅大樓，一樓為四個店面單元
  • 基地位置
    臺中市南區忠明南路 791–797 號，含之1～之3、共 10 個門牌，對應 A 到 J 十個戶別
  • 建設公司
    鄉林建設事業股份有限公司（統編 23641822）
  • 營造廠
    太裕營造股份有限公司（統編 23861986）
  • 建築設計
    大容聯合建築師事務所（劉畀澧）
  • 主要結構
    RC（鋼筋混凝土）
  • 基地面積
    約 560 坪
  • 規模／戶數
    兩組量體、約 133 戶
  • 樓層規劃
    地上 14 層／地下 3 層
  • 完工時間
    2006 年（屋齡約 20 年）
  • 房型／坪數
    二至五房。權狀 40.51–92.66 坪，房屋面積 33.3–84.3 坪
  • 公設比
    約 27–30%
  • 車位規劃
    坡道平面；總席數未公告
  • 使用分區
    住宅區
  • 管理費
    未公告——把門牌給我們，可以代向管委會問實收金額

＊車位總席數、建照號、使照號與地號均未公告；坪數、公設比與完工日期以權狀、使用執照與謄本為準。

鄉林維多利亞 ｜ 公設項目

公設 18 項，走英倫命名路線：

  • 迎賓與門廳
    白金漢宮迎賓大道、銀翼湧泉藝術端景、精品飯店圓弧大門、時尚門廳
  • 庭園與水景
    水晶宮玻璃花坊、維多利亞花園、蘇活賞景休憩區、水藝流泉步道
  • 健康與休閒
    科芬園香氛SPA、鏡園泳池、氧氣室
  • 交誼與閱讀
    克雷拉奇伯爵會館、蘇格蘭休閒雅吧、莎士比亞視聽室、方城棋藝室、牛津典藏圖書館、現代藝術廊道
  • 一樓店面帶
    店A、店B、店C、店D 四個單元臨 30 米忠明南路；社區另一側臨 6 米計畫道路

＊開放時段與是否加收使用費，以社區規約與管委會現行公告為準。

鄉林維多利亞 一樓全區與夾層公設平面圖（18 項公設圖例、店A–店D 店面帶）

＊建商公設平面參考圖，非公設實景照；完工現況與圖面可能有差異，實際以現場為準。

鄉林維多利亞 ｜ 生活機能與區域發展

交通與採買：忠明南路是南區南北主軸，公車沿線密集設站。步行與短程車程內有全聯、7-11、全家、屈臣氏與南興市場；南區內的大型醫院是中山醫學大學附設醫院，休憩有福平公園、樹義園道與忠明園道。

重大建設與區域發展

建設項目目前狀態對這個位置的影響
綠空鐵道廊道南段（互助街至林森路約 1.2 公里）已開放，其餘分段施工中台鐵舊線改成的線形綠帶，沿復興路一帶延伸，是南區最直接的散步去處
臺中捷運藍線機廠 2025 年先動工，各路段標 2026 年起陸續開工，尚未通車路線沿台灣大道東西向，站點不在忠明南路上，是市區整體加分，不是門口利多
台 74 快速道路已通車由五權南路或復興路上匝道接國道 1 號，往北屯、大里、太平不必穿越市區

分期範圍與時程以臺中市政府建設局等主管機關公告為準。（資料更新：2026 年 8 月）

鄉林維多利亞 ｜ 同區比較

社區完工與規模價格定位誰該選它
鄉林維多利亞2006 年、14 層、約 133 戶、公設比約 27–30%近一年 33.6–35.3 萬/坪、總價 1,420–1,786 萬要 18 項公設與較新屋況，總價開得到 1,400 萬以上
國唐綠園道1998 年、13 層、75 戶、公設比 28.13%2025/01 一筆約 33.8 萬/坪、總價 1,000 萬只要三房、總價壓在 1,000 萬出頭
佛羅里達1998 年、14 層、240 戶、公設比 20.13%2024/12 兩筆 29.1–30.8 萬/坪、1,078 與 1,290 萬要低公設比換室內坪數
富宇綠都心2016 年 12 月、15 層、住家 194 戶、公設比 32.36%近一年約 35.4 萬/坪、總價 1,938 萬要新成屋，接受更高的月管理費
超級大文心1998 年 10 月、14 層、140 戶、一樓 13 間店舖近一年約 30.0 萬/坪要文心南路生活圈、總價門檻更低

以上皆為內政部實價登錄的成交價（不是開價），單價含車位、已排除特殊關係交易。

要透天不要大樓，看大毅京都與中山先生；要總價門檻更低的南區大樓，看仁美居。更多南區社區可從台中南區建案總覽或其他優質建案比較。

鄉林維多利亞 ｜ 基地位置

鄉林維多利亞在臺中市南區忠明南路 791 至 797 號，往北通五權西路與美術館一帶、往南接復興路二段與台鐵舊線廊道。實際門牌位置以現場門牌與謄本為準。

 

鄉林維多利亞 ｜ 常見問題

鄉林維多利亞值得買嗎？有什麼缺點？ +

值得看的理由：10 個戶別分屬兩組量體、各有獨立梯間，同一部電梯服務的戶數不多；18 項公設含鏡園泳池與科芬園香氛 SPA，是同路段 1998 年那批老大樓沒有的；2006 年完工、RC 結構，貸款年限通常還能拉到 25–30 年。缺點：公設接近三成，月管理費比同區低公設社區高一階，而實收金額未公告；前排要吃 30 米忠明南路的車流噪音，二、三樓正下方就是店面。總價開得到 1,400–1,800 萬、要三到四房又願意為公設付月費的自住家庭適合；只想壓低每月支出的人，同路段低公設比的選擇更划算。

鄉林維多利亞近一年成交行情多少？ +

近一年（2025/08–2026/08）忠明南路 791／793／795／797 號門牌群有 4 筆非特殊成交，單價 33.6–35.3 萬/坪、總價 1,420–1,786 萬，成交的都是權狀 41–53 坪的三、四房。另有一筆 2026/04/11 的 1,900 萬登記為特殊關係交易，已排除。單價一律含車位；你在別的地方可能看到 38–40 萬/坪，那是扣掉車位價與車位面積的算法。

鄉林維多利亞的公設有哪些？管理費多少？ +

18 項公設走英倫命名路線，最影響居住感受與月費的是鏡園泳池、科芬園香氛 SPA、莎士比亞視聽室與牛津典藏圖書館。管理費未公告——一樓有四個店面，住家與店面的公共電費、電梯保養分攤方式常寫在規約裡而不是均攤。把要看的門牌與坪數給我們，可以代向管委會問實收金額與公設開放時段。

鄉林維多利亞有二房嗎？坪數怎麼看？ +

有二房，是 F 戶（791之3）。但要先分清楚兩種坪數：權狀坪含車位與公設分攤，實測 40.51–92.66 坪；房屋面積不含車位，實測 33.3–84.3 坪，同一戶會差 7–8 坪，看廣告先問是哪一種，否則單價會算差一成以上。三房是 E、H、I、J，權狀 40–48 坪；四房是 C、D、G，權狀 52–56 坪；797之1 另有 5 房、權狀 92.66 坪的大戶。

鄉林維多利亞臨忠明南路，噪音會不會很吵？ +

會，而且要用戶別來判斷。前排面對 30 米忠明南路，視野與採光較好，代價是車流噪音；後排與臨 6 米計畫道路的戶別安靜，但視野受限。最該現場確認的是二、三樓——正下方是哪一個店面、有沒有油煙或深夜營業、抽風機裝在哪一面牆。挑傍晚尖峰時段再走一次，在你要看的那一戶把窗戶全部關起來聽一次。

鄉林維多利亞和國唐綠園道、佛羅里達怎麼選？ +

三案都在忠明南路，單價其實接近，差別是屋齡與總價門檻。鄉林維多利亞 2006 年完工、公設比約 27–30%，近一年成交 1,420–1,786 萬；國唐綠園道 1998 年完工、純三房，2025/01 一筆 1,000 萬；佛羅里達 1998 年完工、公設比只有 20.13%，2024/12 兩筆 1,078 萬與 1,290 萬。要 18 項公設與較新屋況選鄉林維多利亞；要把總價壓到 1,000–1,300 萬、或用低公設比換更多室內坪數，就往 1998 年那兩案看。

鄉林維多利亞 ｜ 房貸試算

鄉林維多利亞 房貸月付試算工具
中古屋的貸款成數與利率跟屋齡、結構、有無增建都有關係。屋齡約 20 年、RC 結構，貸款年限通常還能拉到 25–30 年；權狀含車位的戶別估價比較有利，不含車位的要留意成數。實價登錄裡有多筆註記「陽台外推」「其他增建」，增建部分銀行通常不計入估價。先算出扛得住的月付，再回頭鎖定總價帶與門牌。

鄉林維多利亞 ｜ 預約帶看

告訴我們你要的樓層、坪數與預算，我們排時段帶看，並附上十個門牌的成交明細對照，讓你先看懂 A 到 J 哪一個戶別才是你要的格局，也一併確認那一戶的權狀有沒有含車位。

預約專人服務，委託買賣，富盛地產

富盛地產｜有巢氏房屋太平中山富盛店｜臺中市太平區中山路四段122號1樓（資料更新：2026 年 8 月）