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園道優閣 ｜ 外觀與實價

輝全建設股份有限公司與輝建營造股份有限公司在臺中市南區文心南十路 115 巷開發的電梯住宅社區，蔡博文建築師事務所設計，2000 年 8 月完工、屋齡約 26 年，地上 14 層、94 戶。門牌是文心南十路115巷 1、2、8、9 號四個，整個社區都在巷子裡。

因為在巷內，從文心南十路主線上看不到完整立面，先用街景認巷口與街廓：基地約 371 坪、量體呈 L 形，一、二樓是樓中樓店面，樓上是住家。立面整修狀況與各戶屋況差異很大，這部分要現場看。

 

▲ 街景參考，非社區外觀實拍，實際外觀以現場為準。

園道優閣 實價登錄統計分析

統計至 2026/08・門牌級（文心南十路115巷 1、2、8、9 號，建物成交累計 23 筆）

近一年成交均價

27.1萬/坪

近一年最高單價

27.1萬/坪
前往內政部實價登錄查詢

近一年（2025/08–2026/08）門牌群只有 1 筆成交：2026 年 2 月，2 房 27.64 坪、總價 750 萬，約 27.1 萬/坪。門牌級最高 32.3 萬/坪（2023 年 12 月，3 房 37.13 坪、1,200 萬）；近三年 7 筆均價約 28.9 萬/坪、區間 23.2–32.3 萬/坪。單價為總價 ÷ 權狀總面積。

 

園道優閣 ｜ 30 秒看懂

  • 輝全建設在臺中市南區文心南十路 115 巷的電梯住宅社區，2000 年 8 月完工、屋齡約 26 年
  • 地上 14 層、94 戶、基地約 371 坪；門牌 115巷 1、2、8、9 號全在巷內
  • 一、二樓是六間樓中樓店面，住家從 2 樓起；標準層每層 7 戶、兩座電梯
  • 2 房 23.5 坪起、3 房 34 坪起，另有 4 房 47.25 坪

適合預算 700–1,200 萬、想要巷內安靜、單層戶數少的南區自住買方。要留意店面與住家共用一、二樓，買住家前先問營業型態與動線。

近一年門牌級只有 1 筆成交、約 27.1 萬/坪；同坪數逐筆成交看屋前跟我們要。

園道優閣 ｜ 目前在售物件

園道優閣目前在市場上的戶別與總價帶如下，都是開價、不是成交價。想看哪一戶直接電話告訴我們，我們安排時間。

 

園道優閣 ｜ 建案特色

結構與規模：RC 造，地上 14 層、94 戶，基地約 371 坪，土地使用分區為住宅區。1、2 樓是六間一、二樓打通的樓中樓店面（店3、店5 到店9，跳過店4），2 樓另有 A、B、G 三戶住家，4 至 14 樓是住家標準層。

空間與採光：標準層一層 7 戶配兩座電梯，在 2000 年的社區裡算寬裕。A 戶與 G 戶是兩面採光的端戶，長邊中段的 D、E 戶只有單面開窗；社區在巷內，低樓層的日照時數落差比路邊社區大。

園道優閣 ｜ 格局平面圖

三張平面配置圖（點圖可放大）。第一張是 4 至 14 樓標準層：住家戶別是 A 到 G，一層 7 戶、L 形配置，圖上可辨識兩座電梯的位置。

園道優閣 4至14樓標準層平面配置圖（A–G 七戶 L 形配置與兩座電梯位置）

第二張是 2 樓全區配置，同時畫出住家與店面：短邊仍是 A、B 戶，長邊左端是 G 戶，其餘一整排標的是店3、店5、店6、店7、店8、店9（跳過店4，是建案迴避「4」的慣例）。看這張可以先判斷你要看的住家在 2 樓是否與店面共用同一段走道。

園道優閣 2樓全區平面配置圖（A、B、G 住家戶與店3、店5–店9 店面戶分布，跳過店4）

第三張是店面戶格局，圖面自印「店7 1F」與「店7 2F」兩張並列：1 樓是店舖空間、2 樓有廚具與衛浴，兩層以樓梯相連。要看店面戶的話，權狀會含騎樓與夾層，坪數與住家不能直接比。

園道優閣 店面戶樓中樓格局圖（店7 一樓店舖與二樓起居空間上下打通配置）

三張都是原始配置示意，各戶室內隔間會因歷任屋主整修而不同，以謄本與現場丈量為準。要特定戶別的室內平面，電話告訴我們門牌與樓層。

園道優閣 ｜ 持有成本

項目數字要注意什麼
管理費未公告戶數少，每坪費率通常比大社區高；店面與住家可能不同費率。把你要看的戶別坪數給我們，我們向管委會問現行費率
車位約 3.51 坪／55–90 萬門牌級有 3 筆車位單獨成交（2015 年 60 萬、2020 年 55 萬、2022 年 90 萬）；席數與型式未公告。看屋要確認你那一戶權狀有沒有含車位
公設比約 24–26%公開資料的兩個數字有落差，拿權狀自己算一次比較準
修繕預留屋齡約 26 年外牆、屋頂防水與給排水管線更新要留預算；店面招牌與油煙管是否牽動公共外牆的整修責任，要問管委會

管理費與公設項目以管委會現行公告為準；公設比以權狀為準；車位成交價為內政部實價登錄揭露值。買賣要付哪些費用看買賣費用總整理，稅怎麼算看買賣稅金扣繳，簽約前的價金保護看履約保證是什麼。（資料更新：2026 年 8 月）

園道優閣 ｜ 學區資訊

園道優閣在南區工學里。工學里被鄰別切成兩所國小，國中則是整個里同一所。

工學里鄰別國小國中
第 1–6 鄰和平國小四育國中
第 7–22 鄰樹義國小四育國中
第 23–28 鄰和平國小、樹義國小共同學區四育國中

依臺中市 115 學年度國民小學、國民中學學區表。鄰別屬戶籍資料、無法從門牌反推，把你要看的門牌給我們，我們代查鄰別與到校距離後回覆；實際分發以臺中市政府教育局與戶政當年度公告為準。臺中高工是高中職、中山醫學大學大慶校區是大學，不劃國中小學區。（資料更新：2026 年 8 月）

園道優閣 ｜ 內行人情報

  • 全在巷內
    門牌是文心南十路115巷 1、2、8、9 號四個。很多實價查詢工具預設把巷弄成交濾掉，所以查「文心南十路」查不到成交，不代表沒成交；筆數最多的是 8 號，13 筆。
  • 下店上住
    1、2 樓是六間一、二樓打通的樓中樓店面（店3、店5–店9），2 樓另有 A、B、G 三戶住家，4 樓以上才是純住家。買住家要問店面營業型態、油煙管走向與出入動線是否與住戶分開。
  • 大坪數陷阱
    權狀約 55 坪、總價 810 萬、房數 0 的那一筆是含騎樓與夾層的店面戶。看到「50 坪 800 多萬」先確認是不是店面，不要當住家行情。
  • 議價空間
    同樣是 8 號的 2 房 27.64 坪，10 樓 2024 年成交 845 萬（約 30.6 萬/坪）、12 樓 2026 年成交 750 萬（約 27.1 萬/坪）。樓層更高卻更便宜，差別在屋況與議價。
  • 挑戶心法
    優先看 A、G 這類兩面採光的端戶，避開長邊中段的 D、E 戶。巷子窄，5 樓以下要確認採光有沒有被鄰棟遮擋。外牆整修、管線更新與電梯汰換紀錄一定要問。

園道優閣 ｜ 基本資料

  • 建案名稱
    園道優閣
  • 社區類型
    電梯住宅大樓（下店上住：1、2 樓為樓中樓店面）
  • 基地位置
    臺中市南區文心南十路115巷1、2、8、9號（工學里）
  • 建設／營造
    輝全建設股份有限公司｜輝建營造股份有限公司（建築設計：蔡博文建築師事務所）
  • 主要結構
    RC（鋼筋混凝土）
  • 基地面積
    約 371 坪
  • 規模／戶數
    94 戶；4 至 14 樓標準層每層 7 戶、戶別 A–G、兩座電梯；1、2 樓店面 6 間（店3、店5–店9）
  • 樓層規劃
    地上 14 層
  • 房型／坪數
    2 房約 23.5–41.9 坪、3 房約 34.0–45.4 坪、4 房 47.25 坪；店面戶約 55 坪（含騎樓與夾層）
  • 公設比
    約 24–26%（以權狀為準）
  • 使用分區
    住宅區
  • 完工時間
    2000 年 8 月 29 日（屋齡約 26 年）
  • 管理費
    未公告，可代向管委會索取現行公告
  • 車位配置
    席數與型式未公告；門牌級有 3 筆車位單獨成交，約 3.51 坪、55–90 萬
  • 實價登錄
    門牌級建物成交累計 23 筆（2015/11–2026/02），單價約 14.7–32.3 萬/坪；14.7 萬/坪那筆是店面戶

坪數為權狀總面積，部分成交含車位登記，同房型坪數落差因此較大。建照號、使照號、地號與公設項目以謄本、使用執照與管委會公告為準。

園道優閣 ｜ 生活機能與區域發展

交通：文心南十路往東接文心南路，可上台 74 快速道路轉國道 1 號；往西接復興路與大慶街。公車站有文心南復興路口、復興文心南路口、臺中高工（復興路）、文心南大慶街口。採買與醫療：7-11、全家、全聯、愛買、小北百貨、美廉社、楓康超市、康是美、工學市場與高工黃昏市場都在生活圈內；醫療有中興醫院、宏恩醫院與中山醫學大學附設醫院。休憩：文心南園道（案名的來源）、樹德公園與大慶公園。

建設進度對這裡的意義
捷運綠線大慶站2021 年 4 月通車與台鐵大慶站共站，是南區現成的軌道節點，不是還在規劃的建設
綠空鐵道南區段2020 年 6 月啟用已完工的步行綠廊，全線 21.7 公里 2025 年 1 月貫通
建國北路拓寬二期2026 年 4 月開工預計 2027 年第一季完工，施工期間周邊車流會受影響

捷運藍線沿台灣大道、20 站都不在南區，與這一帶無關。進度以臺中市政府建設局與臺中市政府捷運工程局公告為準。（資料更新：2026 年 8 月）

園道優閣 ｜ 同區比較

建案戶數／完工近一年成交差別在哪
園道優閣94 戶｜2000 年約 27.1 萬/坪（750 萬）2 房 23.5 坪起，在巷內比較安靜
順天第一名邸135 戶｜1998 年約 28.8 萬/坪（990 萬）建國南路二段幹道邊，2 房只有 21.7 坪起
順天完全344 戶｜2001 年約 25.0–31.7 萬/坪大社區，2–4 房 24–54 坪，坪數選擇最多
富宇綠都心200 戶｜2016 年約 35.4 萬/坪（1,938 萬）屋齡最新、平面車位 250 個，總價門檻也最高
佛羅里達240 戶｜1998 年近一年無揭露忠明南路，公設比 20.13%、坪數選擇大

表內為內政部實價登錄揭露的成交價（非開價），單價為總價 ÷ 權狀總面積，店面戶不與住家混算。同區其他選擇還有椰城、陽光普照與國唐綠園道，完整清單看台中南區建案總覽或其他優質建案。

園道優閣 ｜ 基地位置

園道優閣在臺中市南區文心南十路 115 巷內，四個門牌（115巷 1、2、8、9 號）都在同一個街廓。導航到文心南十路之後還要再轉進 115 巷，實際門牌位置以現場門牌與謄本為準。

 

園道優閣 ｜ 常見問題

園道優閣值得買嗎？有什麼缺點？ +

如果你要的是巷內安靜、單層戶數少、總價落在 700–1,200 萬的南區中古大樓，園道優閣是少數同時滿足這三件事的社區：94 戶、一層 7 戶配兩座電梯，走得到工學市場與高工黃昏市場。缺點也要先知道：一、二樓是店面，公共走道與外牆整修會牽扯到營業戶，管委會決議比純住家複雜；屋齡約 26 年，外牆、防水與管線更新要自己留預算，貸款年限多數銀行會壓到 25–30 年；社區在巷內，低樓層採光容易被鄰棟遮擋，5 樓以下要現場站一次。

園道優閣近一年成交行情多少？ +

近一年（2025/08–2026/08）文心南十路115巷門牌群只有 1 筆揭露：2026 年 2 月，115巷8號 12 樓、2 房 27.64 坪、總價 750 萬，約 27.1 萬/坪。門牌級最高是 2023 年 12 月，115巷2號 12 樓、3 房 37.13 坪、總價 1,200 萬，約 32.3 萬/坪。近三年 7 筆均價約 28.9 萬/坪、區間 23.2–32.3 萬/坪。單價為總價 ÷ 權狀總面積。你在別的地方可能看到 40 萬/坪以上的數字，那是開價，而且總價含車位、坪數沒把車位算進去。

園道優閣的店面戶為什麼單價特別低？ +

因為那不是住家，是一、二樓打通的樓中樓店面。門牌級最低的一筆是 2015 年 11 月的 115巷9號，登記樓層寫「一層，二層，騎樓」、房數 0、權狀約 55 坪、總價 810 萬，換算約 14.7 萬/坪。它的權狀含騎樓與夾層，所以坪數看起來大、單價看起來低。店面平面圖也印著「店7 1F」與「店7 2F」兩張，就是上下兩層的設計。看到園道優閣「50 坪出頭、總價 800 多萬」的物件，先確認是不是這種店面戶，不要當成住家的行情基準。

園道優閣的學區是哪幾所學校？ +

園道優閣在南區工學里。依臺中市 115 學年度學區表，工學里第 1–6 鄰劃入和平國小、第 7–22 鄰劃入樹義國小、第 23–28 鄰是兩校共同學區，國中全里劃入四育國中。鄰別屬戶籍資料、無法從門牌反推，把門牌給我們，我們代查後回覆。

「園道優閣」凶宅怎麼查？ +

這一段只講怎麼查，不是指涉園道優閣為凶宅。

  • 向賣方、代銷或仲介索取「不動產說明書」與「重要告知事項」，這是法定應告知事項的書面依據
  • 鄰里訪查，以及管委會、警衛值班紀錄的實地查核（尊重個資與住戶安寧）
  • 以社區名與確切門牌為關鍵字，查新聞資料庫與法院公開資訊
  • 四個巷內門牌（115巷 1、2、8、9 號）要逐個查，不要只查 1 號

完整流程看凶宅查詢 SOP。

園道優閣 ｜ 房貸試算

園道優閣 房貸月付試算工具
中古屋的貸款成數與利率跟屋齡、結構、有無增建都有關：屋齡約 26 年，多數銀行的貸款年限會壓到 25–30 年，成數也可能比新成屋低 5–10%。店面戶在銀行眼中是非自用住宅，成數與利率條件跟住家不同，含騎樓與夾層的面積通常不計入估價。先算出扛得住的月付，再回頭鎖定總價帶與坪數。

園道優閣 ｜ 預約帶看

告訴我們你要的房型、樓層與預算，我們排時段帶看，並附上同房型的門牌級成交明細，讓你出價前先看懂行情。

預約專人服務，委託買賣，富盛地產

富盛地產｜有巢氏房屋太平中山富盛店｜臺中市太平區中山路四段122號1樓（資料更新：2026 年 8 月）