鴻邑森園邸（市場常叫「森園邸」）在臺中市南區三民西路、柳川西路口，隔三民西路是崇倫國中、隔柳川西路是崇倫園道的綠帶，南側臨崇倫街。實價登錄揭露的門牌是三民西路 285、287、289 號。
▲ 街景參考（非社區外觀實拍），實際外觀以現場為準。
統計至 2026/08・門牌級（三民西路285–289號），已排除特殊交易與一樓店面；單價含車位（總價 ÷ 權狀總面積）
近一年成交均價
近一年最高單價
近一年（2025/08–2026/08）門牌級 0 筆成交。最近一筆是 2024/12 三民西路287號9樓之1、2 房 45.63 坪、總價 1,836 萬（40.23 萬/坪）；歷史最高 40.39 萬/坪（2024/04 285號14樓之1、3 房 57.37 坪、總價 2,317 萬）。2024 年共 6 筆、均價 37.48 萬/坪，最低 33.37 萬/坪。你在別的地方可能看到 41–45 萬/坪，那是已扣除車位的算法。
鴻邑森園邸目前市場上的在售戶別與總價帶。開價不是成交價，想看哪一戶直接電話跟我們說，我們排時段。
低密度：RC 造、基地約 576 坪，標準層只有 6 個單元（A1／A2／A3、B1／B2／B3），電梯等待與公共空間衝突都低；代價是公共費用由 85 戶分攤，月費比大社區高。
方位：量體沿三民西路展開，A 區靠柳川西路一側、B 區靠西側，A3 與 B3 在南側面崇倫街。A1 是最東側的端角戶，同時面三民西路與柳川西路。
坪數帶：成交權狀 42.83–79.74 坪，沒有小坪數產品；門廳挑高 7 米，一樓臨三民西路 4 戶店面、面寬約 5.5–8 米。
整層 6 個單元的棟別配置圖（點圖可放大）：可以先看出你要看的戶別在 A 區還是 B 區、貼哪一條路、離電梯與樓梯多遠。要特定戶別的室內平面，把門牌與樓層給我們，現場拍給你。
＊各戶室內配置與隔間會因歷任屋主整修而不同，以謄本與現場丈量為準。
管理費為市場資料換算，正式金額與計費方式（按坪或按戶）以管委會核定為準。（資料更新：2026 年 8 月）
社區在南區崇倫里。臺中市的國中小學區依「鄰」劃分，不是依路段或距離——崇倫國中就在三民西路對面，但「對面有學校」跟「學區是那一所」是兩件事。崇倫里 27 個鄰，115 學年度這樣分：
依 115 學年度臺中市國民小學學區表與國民中學學區表。鄰別屬戶籍資料，公開來源查不到門牌對應到哪一鄰——把你要看的門牌與樓層給我們，我們向臺中市政府教育局代查後回覆。高中與大學不劃國中小學區。（資料更新：2026 年 8 月）
＊坪數為實價登錄成交權狀；公設比、樓層與建照號、地號以謄本、使用執照與管委會公告為準，未公告者不填推測值。
日常：崇倫園道的線形綠帶就在柳川西路對面，另有半平厝公園與豐富公園；生活圈內有 7-11、全家與康是美，醫療有靜和醫院，大型醫療到中山醫學大學附設醫院。
車行：三民西路往北接五權路與台灣大道商圈、往東接忠明南路，往南經復興路到台中車站，再往南上台 74 快速道路轉國道 1 號。
南區 2025–2026 無新核定都市更新案、無社會住宅、無現行區段徵收。分期範圍與時程以臺中市政府建設局與臺中市政府捷運工程局公告為準。（資料更新：2026 年 8 月）
同樣在南區、同樣要中大坪數，這幾個是實際會被一起看的：
以上皆為內政部實價登錄揭露的成交價（非開價），單價含車位（總價 ÷ 權狀總面積），已排除特殊關係交易與一樓店面。同路段還有國唐綠園道；想留在鴻邑系列從鴻邑系列總覽一次比完，更多南區社區看台中南區建案總覽與其他優質建案。（資料更新：2026 年 8 月）
臺中市南區三民西路285、287、289號，三民西路與柳川西路口、南側臨崇倫街。門牌位置以現場門牌與謄本為準。
要 43 坪以上的中大坪數、要低戶數單純、要崇倫園道的綠帶第一排，又能接受 15 年屋齡，這裡就值得看：85 戶、標準層只有 6 個單元，電梯等待與公共空間衝突都少，公設是廚藝教室、健身房、雨水回收與頂樓田園，沒有泳池那類高維護項目。缺點也不含糊：車位型式與席數沒有任何公開資料，看屋當天要向管委會問到數字；管理費約 4,170 元／戶／月，在 85 戶的社區裡偏高；門牌級近一年 0 筆成交，掛牌價缺乏最新成交支撐。要小坪數、要泳池級公設，或一定要有明確的平面車位，這裡不適合。
近一年（2025/08–2026/08）三民西路 285–289 號門牌群 0 筆成交。最近一筆是 2024/12/10 三民西路287號9樓之1、2 房 45.63 坪、總價 1,836 萬（40.23 萬/坪）；門牌級歷史最高 40.39 萬/坪（2024/04/14 三民西路285號14樓之1、3 房 57.37 坪、總價 2,317 萬）。2024 年共 6 筆、均價 37.48 萬/坪，最低 33.37 萬/坪。單價含車位（總價 ÷ 權狀總面積），已排除特殊關係交易與一樓店面。近一年沒有成交，議價就要拿 2024 年那 6 筆逐筆比。
管理費約 4,170 元／戶／月，換算下來 43 坪的 2 房約 97 元／坪／月、80 坪的 4 房約 52 元／坪／月；正式金額與計費方式（按坪或按戶）以管委會核定為準。車位沒有公開資料：地下 3 層有停車空間，但席數、平面或機械、租金與等候名單都沒有公開資料，要當面向管委會確認。也要確認你看的那一戶權狀有沒有含車位——2024/04 那筆成交登錄車位價 160 萬，會改變單價的計算基準。
社區在南區崇倫里。115 學年度崇倫里的國中是崇倫國中，就在三民西路對面，全里都在學區內。國小依鄰分成兩所：第 1-6、8-13、17、19-21、24-27 鄰是大勇國小（西區忠明南路515號），第 7、14-16、18、22-23 鄰是和平國小（南區復興路二段57號）。鄰別屬戶籍資料，公開來源查不到門牌對應到哪一鄰，把門牌與樓層給我們，我們向臺中市政府教育局代查後回覆。高中與大學不劃國中小學區。
先定「要綠帶還是要公設」，再定坪數與總價帶，最後才比單價。要柳川與崇倫園道的綠帶第一排、43 坪以上、能接受 15 年屋齡，就看鴻邑森園邸；要屋齡新一點又要明確的平面車位，比總太春上（2014 年、3 棟 191 戶、坡道平面 227 席）；要泳池級公設，比豐邑閱文心（2015 年、3 座 20 層、212 戶）；想用屋齡換低公設比與較低總價，看忠明南路綠園道的佛羅里達（1998 年、240 戶、公設比 20.13%）。
看屋、出價、簽約前值得先讀完的知識文：
屋齡約 15 年，多數銀行仍能給到 30 年期；但坪數帶 43–80 坪、2024 年成交總價落在 1,818–3,000 萬，自備款差距很大。部分戶別登錄有「其他增建」，增建不計入權狀也不列入銀行估價，會壓低可貸金額。先算出扛得住的月付，再回頭鎖定坪數帶與樓層。
告訴我們你要的區位（A 區或 B 區）、樓層與預算，我們排時段帶看，並把同房型的實價登錄門牌級明細列給你；車位型式與席數，我們直接向管委會問到答案再回覆。
富盛地產｜有巢氏房屋太平中山富盛店｜臺中市太平區中山路四段122號1樓（資料更新：2026 年 8 月）
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＊實價與在售資料即時抓取，需要網路連線；資料僅供帶看參考，實際以內政部實價登錄與現場為準。