房地合一稅怎麼算：稅率、可扣成本、繼承取得

房地合一稅到底要繳多少？答案取決於三件事：賣多少錢、成本費用能扣多少、持有多久。持有期間從 2 年內到超過 10 年，稅率從 45% 一路降到 15%，差距超過三倍；如果是繼承或受贈取得的房子，還要先搞懂「持有期間怎麼算」才不會誤用錯誤稅率。

這篇把算法、可扣的成本和繼承取得的規則講清楚；想直接算，用富盛的賣房稅計算機，自己買的、繼承、受贈、預售屋都能算。想先看稅率表跟自住 400 萬免稅額的完整說明，看房地合一稅2.0懶人包；不確定該用新制還是舊制，看財交稅vs房地合一稅。

不管哪種取得方式，房地合一稅都是同一套邏輯：①算出課稅所得（售價減成本減費用減土地漲價總數額）②依持有期間查稅率（45%／35%／20%／15%，自住優惠10%）③課稅所得乘稅率＝應納稅額。搞懂這三步，就知道為什麼「賣多少錢」跟「稅要繳多少」中間還有很大的差異。

課稅所得不是「賣多少算多少」，買進、賣出時必要而且有憑證的支出可以扣除，像購入價格、仲介服務費、契稅和代書費、能增加房屋價值的裝修費用等。沒留憑證＝白白多繳稅，這是最多人吃虧的地方。

費用類的可扣除項目依規定以核實認列為原則，若無法逐項提出憑證，稽徵機關會按成交價 3% 計算費用、並以新台幣 30 萬元為上限概算——這個上限本就是既有規定（與房地合一稅2.0懶人包同一套規定），2026 年 4 月 21 日修正的申報作業要點是維持此上限、並新增分次持分交易的防弊比例計算。裝修費用需保留發票或收據，且須是「增加房屋價值或效能」的支出（例如更換管線、系統櫃），單純清潔、維修通常不算。

土地漲價總數額也是常被忽略的一項——出售時若已按公告土地現值計算並繳納土地增值稅，這部分土地漲價的金額可以從房地合一稅的課稅所得中扣除，避免同一筆漲價被重複課稅。這個數字通常需要地政士協助查核土增稅單，自行試算時可先用保守估計值代入，正式申報前務必以稅單金額為準。

先糾正一個常見誤解：繼承取得的房子，稅率不是固定20%。依財政部函釋，繼承或受遺贈取得的房地，只要適用新制（房地合一稅），稅率跟一般房子一樣按持有期間套用同一張稅率表（45%／35%／20%／15%）——差別在持有期間要加計被繼承人原本持有的時間，不是從繼承那天重新起算。若是連續繼承（例如祖父傳給父親、父親再傳給你），歷次被繼承人的持有時間都可以合併計算，通常能適用更低稅率。

注意：「加計前手持有時間」只適用於繼承／受遺贈，一般贈與（非配偶間）不適用。受贈取得的房子，持有期間原則上從受贈登記日重新起算，不能併計贈與人的持有時間——試算時要用受贈登記日當取得日期（賣房稅計算機選「受贈」會自動這樣算）。配偶間贈與則可追溯到配偶原始取得日，規則比較接近繼承。

成本認定則以繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，再按消費者物價指數調整後的金額為準（不是市價、也不是未來賣出的價格）；受贈取得則以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，同樣按物價指數調整。想深入了解繼承相關稅務問題，看繼承房子要繳稅嗎與繼承的房子多久可以賣。

實務上我們常看到繼承人只看到「繼承」兩個字就直接套用某個固定稅率申報，結果算錯持有期間、多繳了稅還不知道。建議拿到繼承相關文件（分割繼承登記、被繼承人原始取得契約或謄本）後，先確認被繼承人原始取得日期，再用賣房稅計算機估算，最後仍以國稅局核定金額為準。

房地合一稅申報最常見的錯誤集中在三件事：①誤用市價當繼承成本（應該用房屋評定現值及公告土地現值，市價通常比評定現值高很多，用錯會把成本報太高、所得報太少，之後被補稅加罰）②忘記留仲介費憑證（沒有憑證，能扣除的費用就少了，等於白白多繳稅）③超過30天才申報（申報期限是完成所有權移轉登記日的次日起算 30 天內，逾期沒報會罰 3,000 到 30,000 元，有漏稅還要補稅加罰）。

房地合一稅的關鍵不是「賣多少錢」，是「課稅所得怎麼算」跟「稅率對不對」。先用賣房稅計算機把應納稅額試算出來，成本費用憑證備齊，繼承案件務必確認持有期間算法，申報時才不會多繳一筆冤枉稅。