品山森織適

品山森織適｜北屯十期｜富盛地產 在地帶看

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品山森織適 ｜ 外觀與實價

品山森織適是品山建設在臺中市北屯區十期重劃區南側景賢南二路開發的四層透天住宅社區，全案 4 幢 4 棟、僅 8 戶，門牌是景賢南二路 172 至 180 號（含之1、之2）。四房約 51–61 坪、一樓自帶雙車位、無管委會也沒有管理費，是十期少見的獨門獨戶產品。

建商外觀實景照與空拍照都沒有取得，下方是同一位置的街景——透天看街景很有用，臨路面寬、前院退縮深度與立面差異一眼就分得出來。同路 168 號是三層、權狀 79.6 坪的另一棟建物，不屬本案。

 

▲ 街景參考（非社區外觀實拍），實際外觀以現場為準。

品山森織適 實價登錄統計分析

統計至 2026/08・門牌級（景賢南二路172、176、178、180 號含之1／之2）、排除特殊交易與預售登錄；單價含車位（總價 ÷ 權狀總面積）

近一年成交均價

52.3萬/坪

近一年最高單價

52.3萬/坪
前往內政部實價登錄查詢

※ 近一年門牌級只有 1 筆中古轉手，兩格是同一筆：2025/11/20 景賢南二路176之2號、權狀 53.9 坪、2,820 萬。整個社區的中古轉手只有 2 筆，另一筆是 2024/05 176 號（62.5 坪、2,970 萬、約 47.5 萬/坪）。2021 年 6–9 月那 8 筆屬預售與土地建物分件登記，依規定不計入統計。單價含車位（總價÷權狀總面積），來源為內政部實價登錄門牌級明細。

 

品山森織適 ｜ 30 秒看懂

  • 品山建設在臺中市北屯區十期重劃區景賢南二路的四層透天住宅社區，僅 8 戶
  • 四房約 51–61 坪、地坪約 20–24 坪，一樓雙車位，公設比約 1%
  • 無管委會、無管理費，垃圾自行配合垃圾車
  • 近一年成交 1 筆：2,820 萬、約 52.3 萬/坪

適合預算 2,800 萬以上、要獨門獨戶與雙車位、不想付管理費的家庭；代價是外牆與屋頂全部自己顧，8 戶也沒有規約約束力。

出價先對權狀坪數再看單價，並逐戶確認增建範圍——兩筆轉手的登錄備註都寫有增建與陽台外推。

品山森織適 ｜ 目前在售物件

依樓層檢視目前市場上的在售戶別與總價帶，可用房數按鈕篩選。全案只有 8 戶，釋出一戶就是全社區八分之一，想看直接打電話給我們安排。儀表板由 AI 彙整公開盤源，實際銷售與價格以現場為準。

 

品山森織適 ｜ 建案特色

RC 造，基地 589.11㎡（約 178 坪）、4 幢 4 棟共 8 戶、地上 4 層、建蔽率約 41.1%、土地使用分區住一、公設比約 1%。戶別代號是 A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3、B5，跳過 4。

垂直分區：1F 車庫、2F 客餐廳與開放式廚房、3F 主臥附衛浴、4F 臥房含更衣空間，屋頂另有使照登載的突出物兩層（用途樓梯間），平面圖上畫成起居空間。四層樓的實際意義是公私領域徹底分開，客人只到 2F；代價是每天上下樓，這也是市場上把它掛成「電梯別墅」的原因（電梯屬增建）。

基地配置：一條中央消防車道貫穿全區，各戶前方 2 個停車位，進出不必倒車上主幹道也不跟鄰居搶位。現場要量車道寬度與轉彎半徑（4 幢並列，迴轉空間常比圖面感覺窄），並看車道有沒有被長期停放佔用。地坪約 20–24 坪、面寬有限，邊間三面採光的通風明顯優於中間戶。

品山森織適 ｜ 格局平面圖

全區平面配置圖（點圖可放大）一次給了四件事：

  • 8 戶的完整門牌：172、176、176之1、176之2、178、178之1、178之2、180 號
  • 戶別代號 A1／A2／A3／A5／B1／B2／B3／B5（跳過 4）。使照門牌清冊的對照是 A1＝180號、A2＝178號、A3＝176號、A5＝172號、B1＝178之1號、B2＝178之2號、B3＝176之2號、B5＝176之1號——與「門牌由小排到大配 A1 到 B5」的直覺剛好相反，對戶別時以清冊為準
  • 中央消防車道的位置與寬度
  • 各戶前方 2 個停車位的位置
品山森織適 全區平面配置圖｜4幢8戶透天 景賢南二路172至180號門牌與A1至B5戶別對照、中央消防車道與各戶前2車位

下面兩張是 B2（178之2號）與 B3（176之2號）戶的分層平面圖：第一張是 1F 到 3F（車庫、客餐廳與開放式廚房、主臥附衛浴），第二張是 4F 與屋頂兩層（臥房含更衣空間，屋頂各畫有一處起居空間，使照登載該兩層為突出物、用途樓梯間）。圖上印的標題是「全區平面配置參考圖」，實際畫的是單戶分層平面。

品山森織適 B2 B3戶1樓至3樓分層平面圖｜1樓雙車位車庫、2樓客餐廳開放廚房、3樓主臥附衛浴B2／B3｜1F–3F 品山森織適 B2 B3戶4樓與屋頂兩層平面圖｜4樓臥房含更衣、屋頂1F與屋頂2F各有起居空間B2／B3｜4F＋屋頂

＊建商只提供 B2／B3 戶的分層平面圖，其餘 6 戶請電話告知門牌，我們現場拍給你。圖上沒有印房數與坪數，實際以權狀、謄本與現場丈量為準；屋頂兩層在使照上登載為突出物、用途樓梯間，實際使用方式請對建物謄本與現況。

品山森織適 ｜ 建材與增建範圍

透天沒有公設可比，要比的是結構、增建範圍與登記狀態：

  • 主結構
    RC（鋼筋混凝土），地上 4 層／地下 0 層，另有突出物 2 層（使照登載用途樓梯間）
  • 增建範圍
    實價登錄備註：2025/11 176之2號：「其他增建：壹樓空地、露臺、電梯。陽台外推」；2024/05 176 號：「陽台外推；其他增建」。兩筆轉手都有增建
  • 電梯
    市場掛牌寫「電梯別墅」，但依上述備註電梯列在增建項目裡，不在原始使照範圍。看屋要問該戶有沒有電梯、有沒有登記、保養合約在誰手上
  • 屋頂層
    分層平面圖除 1F–4F 還畫了「屋頂1F」與「屋頂2F」；使照 111中都使字第02163號的樓層概要登載突出物 2 層、用途「樓梯間」（各 190.08㎡），圖上畫成起居空間屬用途變更或加蓋，直接影響權狀坪數與貸款成數
  • 建材細項
    門窗、廚具、衛浴、地坪品牌未公開；2022 年 12 月完工、首購批 2022 年底起交屋，屋內多半已因屋主整修而改變，以現況為準

增建與屋頂層的合法性以使用執照、建物謄本與現場為準。

品山森織適 ｜ 持有成本

項目金額／內容要注意什麼
管理費無（無管委會，公設比約 1%）同總價在十期買大樓，管理費一年要 4–6 萬；代價是外牆、屋頂防水、共同車道沒有基金，要修就是 8 戶協調分攤
車位配置圖畫各戶前方 2 個；使照登載法定停車僅 8 輛（獎勵 0／自設 0）＝每戶 1 輛，其餘屬法定空地停放、非法定車位車庫計入建坪、實價登錄沒有單獨的車位面積與車位價，居住空間的實際單價要另外算；消防車道有沒有被佔用要現場看
地價稅比大樓明顯重地坪 20–24 坪全是自己的持分，不是幾百戶分攤的極小比例
房屋稅按四層加屋突的評定現值屋頂兩層在使照上是突出物（樓梯間），實際是否計入評定現值要對建物謄本與稅單
自負修繕外牆、屋頂防水、頂樓隔熱、共同車道、鐵捲門、電梯（若有）增建與陽台外推通常不計入貸款鑑價，未來若被檢舉須自行處理
垃圾清運自行配合垃圾車路線與時間依市府公告

維護分攤以住戶現行協議為準，稅額以稅捐機關核定為準。延伸：買房流程與費用、買賣稅金扣繳、履約保證怎麼看。（資料更新：2026 年 8 月）

品山森織適 ｜ 學區資訊

學制學校說明
國小建功國小（雙語）使照門牌清冊 8 戶全部登載「水景里 12 鄰」，NLSC 現況同為水景里；115 學年度學區表載建功國小含水景里全里（僅第 9、34 鄰為廍子國小共同學區，與本案 12 鄰無關）
國中臺中市立東山高級中學國中部115 學年度國中學區表載東山高中國中部含水景里全里（僅第 9、34 鄰環中東路二段以東為廍子國中共同學區，與本案 12 鄰無關）；高中部靠考試分發，不屬於學區

學區以臺中市政府教育局當年度的學區劃分與額滿學校公告為準。把門牌給我們，可代查學區、到校距離與尖峰接送動線。

品山森織適 ｜ 內行人情報

  • 先對權狀
    176 號 2,970 萬（47.5 萬/坪）比 176之2號 2,820 萬（52.3 萬/坪）總價高 150 萬、單價卻低 4.8 萬，因為權狀多 8.6 坪。8 戶分約 62 坪與約 53–54 坪兩種規模，只比總價或只比單價都會誤判
  • 樣本極小
    中古轉手只有 2 筆（2024/05、2025/11）。2021 年 6–9 月那 8 筆是預售與土地建物分件登記，首購價 2,338–2,708 萬；176 號另有 2023/02 一筆預售換約，轉讓 2,680 萬。不要拿單筆當定價基準
  • 維護成本
    無管理費是優勢，但外牆、屋頂防水與共同車道完全沒有基金，透天的外牆屋頂面積又遠大於大樓分攤面積。直接問鄰居這幾年一起修過什麼、怎麼分帳，比問賣方有用
  • 挑戶心法
    邊間三面採光通風明顯優於中間戶：先在配置圖上找到門牌位置，再看臨路面寬與前院退縮深度。現場要量車庫寬度與鐵捲門高度（雙車位在圖上並排，停兩台 SUV 要實測），並看屋頂防水隔熱與陽台外推的防水

品山森織適 ｜ 基本資料

  • 建案名稱
    品山森織適（別名：森織適）
  • 社區類型
    透天厝，地上四層（市場掛牌稱電梯別墅）
  • 基地位置
    臺中市北屯區景賢南二路 172、176、176之1、176之2、178、178之1、178之2、180 號（近景賢十路口）；使照門牌清冊 8 戶全載水景里 12 鄰
  • 建設公司
    品山建設股份有限公司（統編 82806285，核准設立；使照起造人代表人吳彥帥）
  • 營造／設計
    成濟營造有限公司（統編 24675665，核准設立）｜使照設計人與監造人：蔡韋丞建築師
  • 主要結構
    RC（鋼筋混凝土）
  • 基地面積
    589.11㎡（約 178 坪，使照登載）
  • 總戶數
    8 戶｜4 幢 4 棟；戶別 A1／A2／A3／A5／B1／B2／B3／B5
  • 樓層規劃
    地上 4 層／地下 0 層；使照另登載突出物 2 層、用途樓梯間（各 190.08㎡），即分層平面圖上的「屋頂1F」與「屋頂2F」
  • 房型坪數
    四房約 51.15–60.61 坪｜地坪約 20–24 坪；實價登錄權狀總面積 53.1–62.6 坪（172、180 號登錄為 5 房，其餘 6 戶登錄 4 房），10 筆成交的車位面積均登錄為 0、未單獨計價
  • 分區建蔽率
    第一種住宅區｜約 41.1%（使照建築面積 242.4㎡ ÷ 基地 589.11㎡）
  • 公設比
    約 1%，透天幾乎無公共設施
  • 車位規劃
    配置圖畫各戶前方 2 個；使照登載停車空間法定 8 輛、獎勵 0 輛、自設 0 輛＝每戶 1 輛，其餘屬法定空地停放、非法定車位。一樓車庫計入建坪
  • 管理費
    無管委會、無管理費
  • 完工時間
    2022 年 12 月（使照 111中都使字第02163號，竣工 111/12/09、發照 111/12/20），屋齡約 3 年 8 個月
  • 增建情形
    兩筆轉手皆有增建與陽台外推（含電梯），需逐戶確認
  • 學區
    建功國小（雙語）、東山高中國中部
  • 地號／建照
    臺中市北屯區倡和段 161-0～161-8 地號；建造執照 110中都建字第00803號、使用執照 111中都使字第02163號

樓層、幢棟數與屋頂兩層的實際使用方式以使用執照與建物謄本為準；公設比與建蔽率以權狀為準；學區以教育局當年度公告為準。

品山森織適 ｜ 生活機能與區域發展

往西經旱溪東路三段或松竹路可上台 74，去北屯市區、太平與國道都不繞遠；台鐵太原車站在同一個生活圈。各戶自帶雙車位，實務上以自駕通勤為主。

三甲公園（約 130 公尺）與景賢公園（約 600 公尺）都在周邊——透天沒有社區公設，日常運動與遛小孩靠這兩座。採買有全聯、楓康、寶雅，往南是軍功商圈、往西是東山商圈與太原路沿線；傳統市場有東光市場與東山黃昏市場。醫療上要注意台中慈濟醫院在潭子區、不在北屯區內，就醫要跨區；十期一帶以診所為主，急重症得往市區醫學中心。

項目對這個位置的意義進度
台中捷運藍線全線沿臺灣大道、西起臺中港、東至新建國市場，20 站都不在北屯十期，對本案沒有直接效益，不能當加價理由綜合規劃 113/01/29 行政院核定；核心機電統包（BM01標）114/06/26 開工
捷運綠線四維國小站最近的綠線站點，步行距離以現場實走為準營運中
台 74 快速道路經旱溪東路或松竹路上匝道，是主要通勤幹道通車多年
十期商業機能北屯人口成長帶動店面與日常採買到位持續進行

捷運分期範圍、站點與時程以臺中市政府捷運工程局與臺中市政府建設局公告為準；未定案的建設不建議當加價理由。三個重劃區怎麼選可看十期、廍子、新光怎麼選。（資料更新：2026 年 8 月）

品山森織適 ｜ 同區比較

本案近一年成交 2,820 萬（53.9 坪、52.3 萬/坪）。同樣預算在十期買電梯大樓可以拿到多少坪：

社區位置與規模成交單價2,820 萬約可買
品山森織適景賢南二路｜8 戶四層透天約 52.3 萬/坪整棟 53.9 坪
大城比佛利同一條景賢南二路｜169 戶、13 項公設、2009 年完工約 27.6 萬/坪約 102 坪
元城蘭亭苑軍福十一路｜66 戶、2014 年完工約 33.6 萬/坪約 84 坪（可買兩戶大三房）
富宇花園流域和福路｜105 戶約 30.5 萬/坪約 92 坪
JF13軍福十三路｜42 戶純三房、2016 年完工約 29.5 萬/坪約 95 坪

以上皆為內政部實價登錄揭露的成交價（非開價），單價含車位、已排除特殊關係交易與預售登錄；透天的權狀含車庫與較高土地持分，大樓的權狀含公設，兩者單價不能直接比。

透天的溢價換到獨門獨戶、雙車位與零管理費，換不到公設、管理員與有基金可用的公共維護。十期其他選項有日灃（2–3 房）、若山牧水（景福公園第一排、大坪數）與晴光花園（軍福十六路、272 戶）；更多同區社區可從台中北屯建案總覽、廍子重劃區生活圈、北屯機捷特區總覽或其他優質建案比較。

品山森織適 ｜ 基地位置

品山森織適位於臺中市北屯區景賢南二路 172 至 180 號，近景賢十路口；周邊有三甲公園、景賢公園與建功國小。實際門牌位置以現場門牌與建物謄本為準。

 

品山森織適 ｜ 常見問題

品山森織適值得買嗎？有什麼缺點？ +

值得買的條件很明確：預算 2,800 萬以上、要獨門獨戶與一樓雙車位、不想付管理費也不想開管委會。公設比約 1%，同樣預算在十期買大樓只能拿 60–70 坪權狀，這裡拿到的是整棟。缺點有四個，出價前要先算進去：沒有管理員與維護基金，外牆、屋頂防水與共同車道要 8 戶自行分攤；兩筆轉手都有增建與陽台外推（含電梯），這部分通常不計入權狀與貸款鑑價；使照的屋頂兩層登載用途是樓梯間，平面圖卻畫成起居空間，這部分要對建物謄本與現況；只有 8 戶，可參考的成交只有 2 筆。

品山森織適近一年成交行情多少？ +

近一年只有 1 筆中古轉手：2025/11/20 景賢南二路176之2號、4 房、權狀 53.9 坪、2,820 萬、約 52.3 萬/坪。整個社區的中古轉手只有 2 筆，另一筆是 2024/05/04 176 號（62.5 坪、2,970 萬、約 47.5 萬/坪）——它總價高 150 萬、單價卻低 4.8 萬，因為權狀多 8.6 坪，所以談價要先對權狀坪數。2021 年 6–9 月那 8 筆是預售與土地建物分件登記，依規定不計入統計。單價含車位。

品山森織適是電梯別墅嗎？電梯有登記嗎？ +

市場掛牌寫「電梯別墅」，但依實價登錄的登錄備註，電梯是列在增建裡的：2025/11/20 176之2號那筆寫「其他增建：壹樓空地、露臺、電梯。陽台外推」。實務影響有三——增建通常不計入權狀與貸款鑑價、未來若被檢舉可能要拆除或回復原狀、保養費用由屋主自負。看屋要問該戶有沒有電梯、有沒有登記、保養合約在誰手上。

品山森織適的完工年是哪一年？ +

2022 年 12 月。使用執照 111中都使字第02163號登載竣工 111/12/09、發照 111/12/20，內政部實價登錄本案 10 筆成交的建築完成日期也都是 2022-12-20，到 2026 年 8 月屋齡約 3 年 8 個月。網路上流傳的「2013 年 6 月完工」與「屋齡約 13 年」，跟 8 戶在 2021 年 6 至 9 月才以預售方式登錄的事實對不上，是誤植。

品山森織適沒有管委會會有什麼問題？ +

沒有管理費也沒有管委會（公設比約 1%），垃圾自行配合垃圾車。同總價在十期買大樓，管理費一年就要 4 到 6 萬——但要把省下來的錢換算成風險：外牆磁磚、屋頂防水與共同車道沒有基金可用，要修就是 8 戶當場協調分攤，而透天的外牆屋頂面積遠大於大樓的分攤面積。看屋時直接問鄰居這幾年一起修過什麼、怎麼分帳，比問賣方有用。

怎麼查品山森織適有沒有凶宅疑慮？ +

先看定義、再做查核，不要只憑網路傳聞。「凶宅」在法律上沒有統一定義，實務上是以「建物專有部分曾發生非自然死亡」作為賣方的重要資訊揭露義務。查核順序：先讀買房怎麼查凶宅？5 步驟 SOP，再要求賣方在不動產說明書上具體勾選簽名，接著向鄰居側面確認（只有 8 戶、沒有管委會，鄰居是唯一的資訊來源），最後由經紀人與地政士查核留紀錄。透天獨門獨戶，事件會明確綁在特定門牌上，反而比大樓好查。

品山森織適 ｜ 房貸試算

品山森織適 房貸月付試算工具｜台中北屯十期景賢南二路透天社區
透天的貸款有兩件事要先算進去：增建與陽台外推通常不計入鑑價，本案兩筆轉手都有增建（含電梯），實際可貸金額會低於總價乘成數；總價 2,800 萬以上還會碰到高總價房貸的成數限制。先算出扛得住的月付，再回推可接受的總價帶與自備款。

品山森織適 ｜ 預約帶看

全案只有 8 戶，釋出一戶就是全社區八分之一。告訴我們你要的門牌位置（邊間或中間戶）與預算，我們排時段帶看，並附上 8 個門牌逐戶的實價登錄明細與登錄備註原文，讓你出價前先看懂哪一戶有增建、增建到什麼程度。

預約專人服務，委託買賣，富盛地產

富盛地產｜有巢氏房屋太平中山富盛店｜臺中市太平區中山路四段122號1樓（資料更新：2026 年 8 月）