外籍買方成交流程：房仲必查清單｜富盛地產

接到外籍買方，或屋主的物件被外籍客戶相中，第一個念頭常是「這個能不能賣」。先說結論：能不能賣，第一步永遠是查「互惠國家」，不是先看總價或坪數。台中市北屯區、太平區的社區這幾年陸續接到日、美、港客戶的詢問，接待流程和本地客戶不一樣的地方集中在資格查核、文件驗證、金流申報這三塊。這篇整理成一份同業與屋主可直接照著走的清單，法條與門檻逐一附官方依據；查不到明確金額或條文的地方，寫成一般性提醒，不寫死數字。

外國人能不能在台灣取得土地權利，看的是土地法第 18 條的「平等互惠原則」：買方本國法律或條約要允許我國人民在該國享有同樣的取得權利，我國才准許對方在台灣取得。實務上要先查內政部地政司公告的互惠國家一覽表；美國因為是聯邦制，要看買方登記地是哪一州，不是看「美國」整體算不算，各州認定不同。

• 買方國家沒列在互惠國家一覽表上，不代表一定不行，但屬於個案審查，實際能不能受理由地政事務所認定，建議提早準備國籍與當地法律相關證明。
• 港澳居民、大陸地區人民不是套用互惠原則，是另一套法規。香港居民、法人及團體機構準用土地法規定辦理；澳門因當地土地多屬公有、不符平等互惠，實務上不准許取得。大陸地區人民則依專法申請許可，採總量管制，禁止取得標的含土地法第 17 條所列土地。詳細比較見母頁外國人在台灣買房 2026 完整指南。

公寓、透天、電梯大樓不在上面這七類，可正常交易；但農地與坡地要特別小心——農地牽涉能否設定自耕農身分與使用地目，山坡地牽涉水土保持與建蔽率限制，鎖定農地或坡地物件時，建議先確認地目與使用分區、基地是否有合法路權，避免簽約後才發現爭議。

外籍買方接待要準備的文件，比本地客戶多一份「授權書驗證」，而且驗證程序做錯順序常常要重跑。基本需要：護照、居留證（若有）、在台聯絡地址；買方人不在台灣、需要委託他人代辦簽約或用印時，就要另外準備授權書。

• 買方在台灣，本人到場：護照＋居留證（或入境證明）就能親自簽名用印，流程與本地客戶差異不大。
• 買方人在海外，需要委託代辦：授權書須經我國駐外館處驗證，或先經當地公證人證明簽字屬實再送驗證，國內公證單獨使用不一定能滿足地政機關的受理要件。無法親自到駐外館處者，可先在當地完成公證，再檢附有效身分證件委託他人或郵寄送驗證。
• 授權書內容建議中英雙語並陳，中文版為准、外語版本作參考；驗證最常卡關的不是格式而是時間，建議買方一確定要買就先啟動授權書驗證，不要等到要簽約才臨時申請。

斡旋書與買賣契約一律以中文版為準，外語版本只是輔助說明，不是法律效力依據。重要條件務必用中文白紙黑字寫清楚，不要只靠口頭翻譯或即時通訊軟體的對話紀錄。

• 斡旋書定義、可不可以退，見斡旋金是什麼？可以退嗎；三書一約角色分工見三書一約總整理。
• 需要逐條外語說明時，可引導客戶看富盛外語站文件頁：英語 /en/documents/、日語 /ja/documents/、港澳 /zh-hk/documents/，方便客戶先自行對照，簽約仍以中文為準。
• 合約要加上貸款保留條款。貸款核貸與成數要簽約後才能確定，合約條件務必保留「貸款不成可解約」但書，避免買方因核貸不過而違約受罰。

外籍買方的資金多半要跨國匯入，建議一律走履約保證機制，並提早提醒買方跨國匯款需要的時間與申報程序。

• 履約保證：價金交付第三方保管，買賣雙方都受保障，機制說明見履約保證是什麼。
• 跨國匯款與結匯申報：依中央銀行「外匯收支或交易申報辦法」，結匯達一定金額須申報，部分區間須檢附契約或證明文件；確切門檻與最新修正內容請於匯款前洽承辦銀行或央行確認，本篇不寫死數字。跨國匯款加申報作業比國內轉帳多抓幾個工作天，安排交屋日要預留緩衝。
• 洗錢防制與客戶身分確認：依「地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法」，房仲辦理交易須確認並留存客戶身分資料；資金來源不明、大量現鈔支付、要求移轉予無關第三人等屬高風險情形，發現疑似洗錢或資恐須向法務部調查局申報。

有貸款的案件，交易時程一般抓 3 到 5 個月；外籍買方因文件驗證與跨國匯款，常比本地案件更容易拉長。沒有貸款的現金案件時程通常較短，但授權書驗證與匯款申報仍需要時間，不會因為不辦貸款就完全省略。

登記過戶由地政士辦理，流程與本地案件相同；賣方若是外國人，出售時要留意稅務申報。房地合一稅對非中華民國境內居住之個人採單一稅率：持有房屋、土地期間 2 年以下者稅率 45%，超過 2 年者稅率 35%，不像境內居住者有多段累進級距，賣方為外籍人士時務必提早提醒，避免申報時才發現稅負超出預期。完整流程對照見買房流程 8 步驟、賣房流程總整理，稅費見稅金計算機總覽、房屋買賣費用總整理。

外籍買方案件最常見的糾紛不是資格問題，是語言誤解——重要條件只靠口頭翻譯，事後各說各話。整理幾個要提早預防的點：

• 語言誤解：重要條件一律用中文書面呈現，外語版本只做參考；口頭確認後請買方複誦一次重點，減少「以為聽懂」的落差。
• 互惠資格沒先查：等到簽約前才發現買方國籍不在互惠名單、需個案審查，整個時程會被迫延後，建議收案第一天就先查。
• 貸款不過：合約沒加貸款保留條款，一旦核貸不如預期容易演變成違約爭議，務必在斡旋與簽約階段就談好貸款但書。
• 授權書格式不符：只做國內公證、沒經駐外館處或當地公證驗證的完整程序，送件可能被地政機關退回，送件前先跟地政士確認程序是否齊全。

買方要查產權有沒有問題，也可善用一般性查核工具，例如買房查凶宅怎麼查整理的查詢方法，外籍買方對台灣的產權查詢管道通常更陌生，房仲主動提供查法會是加分項目。

接待外籍買方的流程骨架和本地客戶一樣——資格、文件、斡旋簽約、金流、過戶、完稅，差別在每一步都多一道查核：互惠資格、授權書驗證、跨國匯款申報。提早排進時程，多數糾紛都能擋在簽約之前。富盛地產有英語、日語、廣東話顧問與三語外語站，同業或屋主遇到外籍買方案件，歡迎直接聯繫。