賣房流程8步全攻略｜富盛地產

第一次賣房，最怕的不是賣不掉，是「不知道下一步要幹嘛」——什麼時候辦印鑑證明、簽約金什麼時候到手、房貸還沒繳完能不能賣，每一題都關係到幾十萬甚至幾百萬。

先給你全貌：在台灣賣房子的完整流程是：委託仲介（或自售）→ 簽委託契約 → 帶看與斡旋 → 簽買賣契約 → 用印 → 完稅 → 過戶 → 交屋，簽約後到交屋一般約 30–45 天。這篇是賣方線的總地圖，我們是富盛地產（有巢氏房屋太平中山富盛店），深耕台中太平、北屯，把 8 個步驟、文件清單、費用與時間一次講清楚；如果你同時想了解買方那一端在做什麼，可對照買房流程費用全攻略。

想先知道自己的房子值多少？可先用富盛 AI 智慧估價抓行情區間，再往下看流程。

賣房要注意什麼？開賣前先把三件事搞定：權狀在哪、貸款剩多少、心理價怎麼抓。這三件事沒弄清楚就掛售，後面每一步都會卡。

第一，找出所有權狀正本。權狀是過戶登記的必備文件，現在就去確認放在哪；找不到也不用慌，可向地政事務所申請書狀補給（需公告約 30 天），但要提早辦，不要拖到簽約才發現。

第二，向銀行調貸款餘額。很多屋主以為「房貸沒繳完不能賣」——錯。你只需要跟貸款銀行申請一份餘額證明，確認成交價足以覆蓋餘額；剩下的清償與塗銷，過戶階段會由買方價金透過履約保證專戶代償處理，你不必先籌錢還清。

第三，把「底價」和「開價」分開抓。底價是你真正能接受的成交價，開價是掛售價格——兩者中間就是議價空間。

定價不要憑感覺，也不要只聽某一家仲介報高價就簽委託——「報高價騙委託」是這行最常見的話術。先用AI 智慧估價比對同社區近一年實價登錄，抓出行情區間；太平、北屯的區域行情可再對照廍子重劃區總覽與新光重劃區總覽的社區單價。

屋主賣房要準備的文件包括：所有權狀正本、身分證、印鑑證明（向戶籍地戶政事務所申請）、貸款清償證明或餘額證明。下表是完整清單與使用時機——委託階段其實只要權狀影本，正本和印鑑證明是簽約用印才用到，不用一開始就全帶著跑。

印鑑證明要到戶籍地戶政事務所辦，原則上本人親自臨櫃——帶身分證正本與印鑑章，填申請書、繳規費每份 20 元，現場約 15–30 分鐘完成。台中等直轄市已開放市內跨區申辦（不可跨縣市），但首次辦「印鑑登記」一定要本人。詳細規定可查內政部戶政司全球資訊網。

兩個實務重點：第一，申請時用途填「不動產登記」；第二，地政機關實務要求印鑑證明一年內核發才收，所以不用提前太久辦，簽完買賣契約後、用印之前辦剛剛好。人在國外的屋主要走駐外館處驗證授權書的程序，時間會拉長，務必提早跟代書確認。

專任委託是指同一時間只給一家仲介賣，一般委託可同時給多家；專任約通常換來更完整的行銷資源投入。兩種契約的差別就在一條條文：「委託期間內不得自行出售或另行委託第三者」——契約裡有這條就是專任約，沒有就是一般約。

可以。一般委託期間屋主保有自售權利，也能同時再委託其他仲介；只有專任約才禁止。但注意一個地雷：若成交對象是某仲介帶看過的買方，你繞過仲介私下成交，依契約仍可能要付服務費——這不是話術，是白紙黑字的條款。

簽任何委託前做三件事：①行使至少 3 日的契約審閱期（依消費者保護法，這是你的法定權利，不要被「大家都直接簽」帶過）；②比對內政部地政司公告的「不動產委託銷售契約書範本」，範本本身即屬專任性質，違約金與服務報酬條款都有官方版本可對照；③白紙黑字寫清楚委託底價與委託期間，口頭承諾一律不算。

整個賣房流程可以拆成 8 步：前 3 步（委託～斡旋）時間由市場決定，快則兩週、慢則數月；後 5 步（簽買賣契約～交屋）有標準節奏，一般約 30–45 天走完。

加總就是常見的 30–45 天：買方全現金可縮到 20–30 天；買方貸款遇到銀行排撥（限貸環境下並不少見），也可能拉長到 2–3 個月——簽約時把各階段期限寫進契約，才不會無限期等下去。

賣方視角最重要的一件事：全程堅持走履約保證專戶。買方每一期價金都進第三方專戶，過戶完成、你的舊貸代償塗銷後，尾款保證撥給你——不怕買方尾款跳票。履保費率約 0.06% 買賣各半，機制細節見履約保證完整解析。

兩種特殊情況先提醒：房子是繼承來的，要先完成繼承登記、繳清遺產稅才能簽約出售，時程另計，詳見繼承的房子多久可以賣；房子還在出租中，租約與點交安排要在簽約前談清楚，避免交屋日交不出空屋變違約。

賣房的主要費用是仲介服務費（行情上限成交價 4%）、土地增值稅、房地合一稅與代書費，實拿金額建議先用試算工具估算。成交價 1,000 萬不等於入帳 1,000 萬——下表把每一筆攤開：

這幾筆裡面稅是變數最大的：同一間房子，自用稅率與一般稅率的土增稅可能差幾十萬；房地合一稅差一個年限級距更是差一倍稅率。建議直接用賣房稅費試算計算機輸入你的持有年限與成交價，一次算出土增稅＋房地合一稅＋實拿金額；房貸相關的成本可再搭配房地合一稅計算機與買房小幫手試算工具交叉驗證。

如果你是賣舊換新：賣屋實拿金額就是下一間的頭期款來源，先看頭期款要準備多少抓預算；預算有限也別灰心，頭期款 100 萬能買什麼房整理了太平、北屯的實際選項，換屋簽約書面細節則見買房三書解析。符合條件的換屋族還能申請重購退稅，一來一回又是幾十萬的差別。

賣房 8 步裡，真正需要你決策的只有兩件事：定價、選委託方式——其他的文件、稅費、過戶節點，都該由仲介與代書幫你盯好。挑仲介的標準也很簡單：敢不敢把估價邏輯和實拿試算攤開給你看。

富盛地產深耕太平、北屯，從免費估價、委託銷售到過戶交屋全程有代書把關；先用賣房稅費計算機算出實拿金額，再打電話跟我們聊聊你的售屋規劃。