賣房稅費實拿試算機｜富盛地產

房子賣掉 1,500 萬，最後進到你戶頭的絕對不是 1,500 萬。中間會被扣掉四筆錢：房地合一所得稅、土地增值稅、仲介服務費、代書與規費——依持有年限與是否自住，這四筆加起來可能從幾十萬到三、四百萬都有可能。很多屋主簽委託時只盯著「開價多少」，到了完稅撥款那天才發現實拿金額跟想像差一大截。

富盛地產把這台計算機做成「賣方視角」：輸入成交價、取得成本與取得年月，一次算出四筆費用與實拿金額。如果你要的是房地合一稅單一稅目的精算（含繼承取得、目標利潤反推），請用房地合一稅計算機——632 那頁算「稅」，本頁算「實拿」全費用，兩頁分工不同。整個賣房流程從委託到交屋的步驟，可先讀賣房流程全攻略。

輸入成交價、取得成本、取得年月，勾選是否符合自住條件，按「立即試算」，計算機會依 45／35／20／15% 稅率表（自住優惠 10% 另計）算出房地合一稅，加上土增稅估算、仲介費與代書規費，直接給你實拿金額大字卡。

賣房子要繳的稅主要有三種：房地合一所得稅（2016 年 1 月 1 日以後取得的房地適用）、土地增值稅（只要土地有漲價就課，跟你賺不賺錢無關）、以及 2016 年前取得適用的舊制財產交易所得稅（併入隔年綜合所得稅申報）。你的房子適用哪一制，看「取得日期」就能判斷，分不清楚的話先讀財交稅vs房地合一稅。

其中金額最大、最需要事先算清楚的是房地合一稅 2.0。稅率依持有期間分級：2 年內 45%、逾 2 年未逾 5 年 35%、逾 5 年未逾 10 年 20%、逾 10 年 15%；課稅所得的算法是「成交價－取得成本－可扣除費用－土地漲價總數額」，不是整筆售價都課稅。完整制度沿革與級距說明可看房地合一稅2.0懶人包與財政部賦稅署房地合一制度簡表。

賣房實拿金額＝成交價－房地合一稅－土地增值稅－仲介服務費－代書等規費。這是你完稅撥款後真正進戶頭的錢；如果要算「這趟賣房賺了多少」，再把當初的取得成本扣掉才是淨利潤。上方計算機兩個數字都會給。

四筆支出中，仲介服務費通常是稅以外最大的一筆：法定上限買賣雙方合計 6%，實務上賣方常見 4%（可議）。仲介費的行情、內含哪些服務、怎麼談，我們在賣房仲介費怎麼算一篇拆給你看。代書與規費（登記費、印花稅、抵押塗銷等）賣方負擔的部分通常落在 1～3 萬元，計算機預設 2 萬可自行調整。

要提醒的是「可扣除費用」跟「仲介費」在計算機裡是兩個角色：報稅時，仲介費、代書費、有憑證的裝修支出都屬於可扣除費用，能降低課稅所得（無憑證時稽徵機關按成交價 3%、上限 30 萬元概算）；算實拿時，仲介費與代書費則是實際從價金裡扣走的現金。計算機已分開處理，你只要照預設值或自己的合約數字填即可。

還不確定房子賣多少錢合理？可以先用AI快速估價抓行情區間再代入試算。算出實拿金額之後，如果是換屋族，這筆錢就是下一間的頭期款來源——要準備多少、能買到什麼總價帶，看頭期款要準備多少與頭期款100萬能買多少。

自住房地符合條件，課稅所得 400 萬元以內完全免稅，超過部分只按 10% 課徵——這是房地合一稅裡減稅力道最大的一項優惠，同一筆獲利 600 萬，一般 5 年內出售要繳 210 萬（35%），符合自住優惠只繳 20 萬，差距十倍。但三個條件缺一不可：

①設籍並居住連續滿 6 年：本人、配偶或未成年子女在該屋辦竣戶籍登記，且持有並實際居住「連續」滿 6 年，中途遷出再遷回要重新起算。②交易前 6 年內無出租、營業或執行業務使用：就算只短租過幾個月也不符合，國稅局查得到。③6 年內以一次為限：本人與配偶、未成年子女在交易前 6 年內都沒用過這項優惠。

合法節稅就三條路，依你的情況擇一或並用：

第一招：換屋族用重購退稅。房地合一稅的重購退稅：出售與重購自住房地在 2 年內（先買後賣、先賣後買都可以），新屋價額高於或等於舊屋可全額退稅，小屋換大屋全退、大屋換小屋按比例退；但重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則追繳。土地增值稅也有自己的重購退稅：新購土地地價超過原出售地價扣除已繳土增稅後的餘額即可申請退還，同樣有 5 年內不得移轉、出租、營業或遷出戶籍的限制。賣後要換屋的資金與房貸規劃，可搭配新青安3.0房貸試算機先算月付。

第二招：自住優惠疊加。房地合一 400 萬免稅（見第三節）與土增稅自用住宅 10% 優惠稅率是兩個不同稅目的優惠，可以同時使用、不互斥。土增稅自用 10%「一生一次」的條件：地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有並辦竣戶籍、出售前 1 年無出租營業、都市土地 300 平方公尺內；用過一次之後，符合更嚴格的「一生一屋」條件（持有滿 6 年、名下無其他房屋等）還能再用，不限次數。

第三招：成本費用確實認列。當初的契稅、代書費、仲介費、有憑證的裝修支出（更換管線、系統櫃等增值型支出）都能扣除課稅所得——沒留憑證就是白白多繳稅。如果房子是繼承來的，成本認定與持有期間算法完全不同（可加計被繼承人持有時間），先讀繼承房子要繳稅嗎與繼承的房子多久可以賣，再用房地合一稅計算機的「繼承取得」模式精算。

房地合一稅採分離課稅：不管有沒有賺錢、要不要繳稅，都要在完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報，逾期未申報有滯報金、逾期未繳另計滯納金。就算課稅所得是零或負數（沒賺錢），申報義務還是在，這是最多自售屋主踩到的地雷。

2016 年前取得的房子適用舊制，則是把財產交易所得併入隔年 5 月的綜合所得稅一起申報，土地部分免納所得稅（因為已繳土增稅）。申報用的成交價金、成本憑證、土增稅單，過戶流程中代書都會經手，建議在簽約時就請代書把「申報房地合一稅」排進時程表；如果之後還要買房，買方端的稅費項目也不一樣，可對照買房流程費用全攻略。各稅目的申報管道與線上試算工具，財政部稅務入口網都有官方版本可交叉核對。

賣房的關鍵數字不是「開價多少」，是「扣完稅費實拿多少」。先用上方計算機把房地合一稅、土增稅、仲介費、代書規費四筆錢算出來，確認實拿金額符合你的資金計畫，再決定開價與委託——尤其換屋族，實拿金額直接決定下一間的頭期款上限，順序千萬不要反過來。土增稅請以地政事務所試算為準，簽約前拿正式試算單回來把數字填準。