本文由臺中市太平區、北屯區在地房仲富盛地產整理，寫給在台中買賣住宅的你。
公設比為什麼這麼高？權狀寫 30 坪，走進去室內只有 20 坪，很多人第一個反應是「是不是被坑了」。其實在台中市北屯區、南屯區這些新大樓集中的重劃區，電梯大樓社區的公設比落在三成出頭是常態。
先看為什麼會這麼高；想算自己手上物件的數字，文章中段有公設比計算機。
（各類型區間為市場常見值；法規部分依內政部公告整理。資料更新：2026年10月）
公設比高不一定是被坑，常見是四件事疊起來的結果：消防逃生法規把樓梯和梯廳墊大、樓蓋得高而每層戶數少、建商規劃了比較多公共設施、再加上登記規則改變讓數字看起來更高。
8 層以上的大樓要設兩座直通樓梯，這是新大樓公設比普遍站上三成最主要的原因。
這是建築技術規則建築設計施工編第 95 條的規定，更高的大樓還要設緊急用昇降機、排煙室。實際適用哪一版規定，以建照申請時的法規為準；以市場經驗看，較早期的電梯大樓公設比多在兩成多，近年新建的多在三成以上。
電梯、樓梯、梯廳、機房這些設施，不管一層住幾戶都得有；分攤的戶數越少，每一戶背的公設就越多。
假設每層梯廳、樓梯、電梯共 25 坪，每戶室內 25 坪（只算當層）：
同樣的樓梯和電梯，一層 4 戶的分攤就是 8 戶的兩倍。
大廳、健身房、泳池、宴會廳這些休閒公設做多少是建商決定的，同樣是新大樓公設比有高有低，多半差在這裡。
重點不是公設多不多，而是你買的這些公設，自己用不用得到。
公設買的時候付一次錢，住進去之後每個月還要再付管理費養它。
107 年 1 月 1 日以後申請建照的建物，雨遮、屋簷不再登記，分母變小，公設比數字上升，但實際空間沒變。
依據是地籍測量實施規則第 273 條（內政部說明）。同一間房子：
房子一模一樣，公設比卻從 31.75% 變成 33.33%，新案的數字天生就會高一點，這一點要先打折再比。
不一定。公設比合不合理，要跟「同類型、同年代」的房子比；新電梯大樓落在 30%～35% 是常態，超過 35% 才需要多問一句為什麼。下表是市場經驗值，不是法規數字。
判斷時問三件事：
公設比低也不一定好，老公寓的代價是沒電梯、沒管理。
車位不算公設，分子分母都要先扣掉。
例：權狀 42 坪，車位 9、主建物 19.5、附屬建物 2.4 坪。
懶得算就用下面的公設比計算機。
權狀（建物所有權狀）或謄本上會分別列出主建物、附屬建物、共有部分的面積。把坪數照著填進去就能算；手上的數字是平方公尺時，乘以 0.3025 就是坪。
▲ 計算結果四捨五入到小數第 2 位。反推模式估出的室內實坪含陽台等附屬建物，實際數字以權狀與謄本登記為準。
比兩間房子貴不貴，用「實坪單價＝（總價－車位價）÷ 室內實坪」比才準。下表兩間總價都是 1,200 萬、不含車位。
看權狀單價是甲便宜，換成實坪單價卻是乙便宜，室內還多 1.5 坪。
截至 2026 年 10 月，台灣沒有公設比上限的法規，也還沒有改成實坪制。內政部在 2025 年 9 月宣布推動「虛坪改革」，方向有三點；施行日期以內政部公告為準，而且適用在施行後申請建照的新案，現在市場上的成屋權狀坪數不會因此改變。
公設比不用聽人報，三份文件自己就能算。
沒有。截至 2026 年 10 月，台灣法規沒有規定公設比最高幾 %。內政部 2025 年宣布的「虛坪改革」是調整哪些空間要算進公設（例如電梯不計容積、車位改成專有部分），不是訂一個上限數字；施行日期以內政部公告為準，而且只適用施行後申請建照的新案。
公設比＝公設坪數 ÷（權狀總坪數－車位坪數）。車位要先扣掉，不然算出來會偏高。例：權狀 42 坪、車位 9 坪、公設 11.1 坪 → 11.1 ÷ 33 ≈ 33.6%。不想算可以直接用上面的公設比計算機。
新電梯大樓超過 35%，可以當成「需要進一步比較」的訊號，不代表一定不合理。要跟同類型、同年代的房子比：電梯華廈約 15%～25%，近年新建的電梯大樓約 30%～35%。這些是市場常見數字，不是法規。
主要是四個原因疊在一起：①8 層以上大樓要有兩座直通樓梯 ②一層戶數少，每戶分攤比較多 ③建商蓋了比較多健身房、交誼廳等公設 ④107 年起新申請建照的雨遮不登記，算式的分母變小，比例看起來更高。
法規和樓高墊出來的那一段躲不掉，真正要挑的是建商自己加上去的那一段。手上沒有謄本，打電話給我們，報社區和門牌，我們幫你算一次。
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