2樓會漏水嗎？排水回堵風險｜富盛地產

在台中市太平區、北屯區看社區，多數人對 2 樓的第一個問題都是「會不會漏水？」先給結論：2 樓本身不會比較容易漏水，真正的風險是排水管回堵，而風險高低取決於這棟住宅的排水設計。早期建案和新建案的排水管走法差很多，搞懂差在哪，「2 樓能買嗎」就有答案——不是看樓層，是看管線。

2 樓怕的不是天花板滲水，而是「排水管回堵」——污水從自家馬桶或落水頭冒出來。

重力式排水中，樓上各層污水沿共用立管往下，到底部轉成水平管。轉折點一旦阻塞，水會從最低的接點先溢出來；不少早期建案的最低接點正好是 2 樓。天花板、外牆滲水的責任歸屬，見本站「房子漏水怎麼辦」。

• 臭氣與咕嚕聲。存水彎靠水封擋臭氣（規範規定封水深度 5 到 10 公分），水封被虹吸或背壓抽掉臭氣就進屋；通氣不足時樓上一沖水，樓下水封就被牽動。

差別在三件事：2 樓排水有沒有獨立出一支、共用立管在哪一層轉成橫管、地下室橫管有沒有沿梁下方走。

1. 2樓排水有沒有獨立出一支

新建案常把 2 樓的排水獨立出一支，不與樓上共用立管，直接接到污水井或化糞池，2 樓就不是最低接點，樓上阻塞也不會從 2 樓冒出來。早期建案多半沒有這一支。

2. 立管在1樓轉，還是延伸到地下室才轉

早期建案的立管常在 1 樓天花板、也就是 2 樓樓板附近轉成橫管排往化糞池，2 樓橫支管正好接在轉折點附近，橫管一塞就從 2 樓冒水。新建案把立管延伸到地下室天花板才轉橫向，最低接點落在地下室。

為什麼靠近立管底部的樓層最容易出事？污水從高樓層落下，在立管底部轉彎時速度驟減、空氣被壓縮，這段管內壓力最不穩。建築物給水排水設備設計技術規範 4.2.7 第 3 款規定：採伸頂通氣方式者，排水立管底部 3 公尺範圍內的橫支管不得設水平彎曲管。一個樓層高度就是 3 公尺上下，轉折點設在哪一層，那一層就落在最敏感的範圍裡。

3. 地下室橫管沿梁下方走

橫管拉到地下室後要沿著梁的下方走，才有高度做洩水坡度與清潔口：

• 坡度。技術規範 4.2.6 與表 4-1：橫管要配合管徑給坡度，100 公釐管 1/50 到 1/100、150 公釐 1/200；貼著梁底硬擠就做不出坡度。
• 清潔口。同規範 4.5.1：100 公釐以下橫管清潔口間距不得超過 15 公尺、125 公釐以上不得超過 30 公尺，立管最低處與轉向大於 45 度處都應設置，且要與牆、樓版、梁保持距離。
• 穿梁。查無明文禁止穿梁的條文；建築構造編第 375 條之 4要求梁柱板牆的開孔與管線位置尺寸及補強方法納入結構設計——要穿梁得事先設計補強，所以橫管多半走梁下。

同層排水已入法，但不是每案都採用。設備編第 29 條之 1（2023/1/1 施行）規定採同層排水者不得貫穿分戶樓板，採不採用由設計決定。法規也沒規定「2 樓排水必須獨立」，那是設計慣例，查無普及率統計，只能逐案問。

排水獨立、或立管延伸到地下室才轉折的 2 樓可以買；接在最低轉折點、樓下是餐飲店面或車道口的要小心。

周邊設施另有一篇「嫌惡設施」說明；通用看屋檢查表見買房看屋 10 大檢查重點。

問四件事就判斷得出八成：屋齡、立管在哪一層轉橫、有沒有回堵紀錄、有沒有水痕。

1. 問屋齡與建照年份。屋齡越長，越可能是共用立管貫穿樓板、在 1 樓轉橫的老作法。
2. 看立管走向。走一趟梯廳、後陽台與地下室，看立管是一路通到地下室，還是在 1 樓天花板就轉橫。
3. 問回堵紀錄。問管委會這幾年 2 樓有沒有冒水、疏通幾次、清潔口在哪；有紀錄不一定不能買，但要反映在價格上。
4. 看水痕、放水試。看天花板、浴室外牆有沒有水漬；水槽、落水頭、馬桶各沖一次，聽有沒有咕嚕聲。

富盛地產門市備有濕度計與紅外線熱像儀，帶看時可協助做初步檢測，先把有疑慮的牆面找出來；這不等於完整驗屋報告，正式驗屋見本站「驗屋要驗什麼」。共用管線依公寓大廈管理條例第 10 條由管委會修繕、費用由公共基金或全體住戶分擔，所以管委會運作正不正常，對 2 樓特別重要；中古屋另要核對三書一約。

排水確認沒問題後，2 樓剩下的就是一般低樓層的優缺點，多半可以用價格換。

• 優點。同棟開價較低、不用等電梯、逃生快、長輩與嬰兒車進出方便；有的 2 樓附露臺，但多半是約定專用。
• 缺點。採光通風較弱、噪音油煙最近、隱私較差、轉手較慢。
• 價格。樓層價差是市場慣例，沒有法規規定要低幾個百分點，用實價登錄比同社區不同樓層最準。出價見斡旋金是什麼，月付用房貸計算機，預算見頭期款要準備多少。

2 樓會不會漏水、能不能買，答案寫在管線圖上，不是寫在樓層上。把屋齡、立管轉折位置、回堵紀錄、水痕問清楚，多數 2 樓都值得考慮。想在台中看 2 樓，打電話給我們，帶儀器到現場看。