買房遇到漏水怎麼辦｜富盛地產

在台中市太平區、北屯區看中古社區，漏水是最常讓買方猶豫的問題。先給結論：漏水要分「買前」和「買後」兩段處理。買前靠眼睛、雨天和儀器把問題找出來並寫進契約；買後靠民法瑕疵擔保、契約與公寓大廈管理條例決定找誰負責。

買前看漏水，先看五個位置：天花板、窗框四角、浴室外牆、頂樓樓板、外牆面，並挑雨天再看一次。

• 壁癌與水痕。白色粉狀結晶、油漆膨起剝落、天花板黃褐色水漬。
• 油漆新舊不一。只有某一面牆剛重新粉刷要問為什麼；新油漆蓋得住痕跡，蓋不住濕度。
• 窗框四角與浴室外牆。窗角最常滲水；浴室隔壁房間的牆面與踢腳板，最先反映浴室防水失效。
• 頂樓與外牆面。看屋頂防水層有沒有龜裂積水、外牆磁磚有沒有鼓起。
• 下雨天看屋。雨後 24 小時內再看一次，新的水漬最容易現形。

可以借用儀器。濕度計量牆面含水率，紅外線熱像儀看牆內溫差，找出肉眼看不到的濕區。富盛地產門市備有濕度計與紅外線熱像儀，帶看時可以協助做初步檢測；這是初步篩檢，不等於完整驗屋報告，需要完整報告可找專業驗屋公司，做法見本站「驗屋要驗什麼」一文。看屋當下其他項目見買房看屋 10 大檢查重點。

買後發現漏水，依據是民法「物之瑕疵擔保責任」：賣方要擔保房子交付時沒有減少價值或效用的瑕疵，買方可以請求減價，情況嚴重時可以解約。

成屋買賣契約附的建物現況確認書有「滲漏水」欄位，賣方要勾有沒有滲漏水、位置在哪、由賣方修繕後交屋還是以現況交屋（減價或買方自行修繕）。這一欄是日後爭議的關鍵文件，見三書一約懶人包。

• 現況交屋不等於免責。「以現況交屋」通常只涵蓋簽約時買方已經知道、已經寫明的狀況；藏在牆內、交屋後才發現的漏水，賣方仍可能要負瑕疵擔保責任，故意不告知時免責特約無效（民法第 355、366 條）。實務仍看個案，這裡採保守說法。
• 寫清楚比寫「無」好。已知的漏水處，約定「賣方修繕完成並經買方確認後交屋」或明確的減價金額。
• 仲介的責任。不動產說明書也有滲漏水欄；依不動產經紀業管理條例第 26 條，經紀人員故意或過失造成損害，經紀業負連帶賠償責任。
• 新成屋與預售屋保固。依內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第 17 點，自交屋日起結構部分保固 15 年、固定建材及設備保固 1 年；內政部函釋指出結構部分漏水保固 15 年、固定建材及設備部分漏水保固 1 年，建商另外增列的防水保固不得短於這兩個期限。

漏水責任看「源頭在哪一種部分」：自家專有部分自己修、共用部分由管委會修、上下樓之間的樓地板與其中管線由上下兩戶共同負擔，可歸責於某一戶時由該戶負擔。依據是公寓大廈管理條例第 10 條與第 12 條。

樓上不配合抓漏時，依同條例第 6 條，他戶因修繕必須進入時不得拒絕；先請管委會出面協調，仍不履行可請主管機關或法院處置。

發現漏水照五步走：拍照存證、書面通知賣方或仲介、找抓漏公司查源頭並估價、協商修繕或減價、談不成再調解或訴訟。

1. 拍照、錄影存證。拍水漬、滴水與日期，保留濕度計讀數；每次下雨後補拍。
2. 書面通知。用存證信函或留得下紀錄的通訊方式通知賣方與仲介，這一步決定民法第 356 條的通知義務有沒有做到。
3. 找抓漏公司。找出源頭並出具估價單，這是談減價或賠償的金額依據。
4. 協商。依估價單談修繕、減價或分攤；透過仲介成交的請仲介店協助。
5. 調解或訴訟。可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解（不收費），對建商或仲介也可向消保官申訴；不成再走法院，記得6 個月與 5 年的期限。買房前可預留一筆修繕準備金，見買房自備款怎麼準備與房屋買賣費用總整理。

買前用雨天看屋和儀器把漏水找出來、寫進契約；買後照拍照、通知、抓漏、協商、調解的順序處理，並記住民法的期限。想在台中看屋時先做濕度與熱像初步檢測，打電話給我們安排帶看。