驗屋要驗什麼？新成屋與中古屋｜富盛地產

在台中市北屯區、太平區買房，不管是新成屋社區還是中古屋，決定要買之後都會遇到「驗屋」。先給結論：新成屋驗的是「有沒有照合約施工、有沒有瑕疵要建商修」；中古屋驗的是「有沒有看不見的大問題、值不值這個價」。兩種目的不同，清單也要分開。

這篇和買房看屋 10 大檢查重點的分工是：那篇講看屋當下用眼睛看什麼；這篇講決定要買之後、交屋或簽約前的正式驗屋，兩份清單可以直接列印或存成 PDF，帶到現場逐項勾。

新成屋驗屋是拿合約、圖面、建材表和房子對，瑕疵由建商負責修；中古屋驗屋是找漏水、結構、電力這些看不見的問題，結果用來決定要不要買、用什麼價買。

新成屋驗屋的核心是「照合約與圖面逐項對」，有問題就寫進驗收單，請建商限期修繕再複驗。

依應記載事項，驗收時建商應提供驗收單，瑕疵寫在驗收單上限期修繕，買方可在自備款中保留房地總價 5% 作為交屋保留款，修繕完成並複驗合格後才支付；另外登記總面積誤差超過 3% 買方得解除契約，交屋後結構保固 15 年、固定建材及設備保固 1 年。公設比怎麼算見公設比計算機。

中古屋驗屋的核心是找「看不見的問題」：漏水、結構、電力、違建、海砂與輻射，再決定值不值這個價。

自己驗能做到清單上的目視與試水；牆內漏水、空鼓率、迴路接地這類要儀器與經驗的項目，交給專業驗屋公司比較保險。

• 專業公司會帶的儀器。紅外線熱像儀、濕度計、空鼓錘、雷射水平儀、插座迴路檢測器、分貝計、甲醛檢測儀等，驗完出具書面報告，方便跟建商或賣方對帳。
• 收費方式。多數依坪數計價，另有基本費與複驗費；市場報價平台整理的行情大約落在每坪數百元到一千元、一戶一到兩萬元起，實際依坪數與項目，事先詢價。
• 富盛的初步檢測。富盛地產門市備有濕度計與紅外線熱像儀，帶看時可以協助做初步檢測，先把有疑慮的牆面找出來。這是初步檢測，不等於完整驗屋報告；需要完整儀器檢測報告可以找專業驗屋公司，例如台中的凱居驗屋。

新成屋在交屋前驗、修繕後複驗再付尾款；中古屋在簽約前驗，或在契約裡約定驗屋條件與處理方式。

• 新成屋。收到交屋通知後、付清尾款前驗屋，問題寫進驗收單，複驗合格再付交屋保留款。流程見買房流程 8 步驟。
• 中古屋。最好在下斡旋前或簽約前驗；來不及就在契約加註「驗屋發現重大瑕疵得解約或減價」，並在三書一約的建物現況確認書逐項核對。
• 驗出問題。新成屋找建商修；中古屋拿估價單議價、要求修繕，或依民法瑕疵擔保主張。屋型怎麼選見中古屋 vs 預售屋 vs 新成屋。

新成屋拿合約與圖面逐項對、瑕疵請建商修；中古屋用儀器找漏水、結構、電力問題，把結果變成出價依據。把上面兩份清單列印帶去現場最省事。想在台中看屋時先做濕度與熱像初步檢測，打電話給我們安排。