預售屋換約罰300萬｜富盛地產

在台中市太平區、北屯區帶看預售建案，客人最常問「萬一中途反悔，可不可以換約賣掉？」先講結論：2023 年平均地權條例修法後，預售屋與新建成屋的買賣契約原則上不得讓與或轉售，只有法定例外情形，而且多數還要先經主管機關核准。

以下把法條原文、兩類例外、罰鍰與手續費上限講完，最後談真的換不掉時的兩條路。

平均地權條例第 47 條之 4 第 1 項規定，預售屋或新建成屋買賣契約的買受人簽約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。這條經行政院令定自 2023 年（民國 112 年）7 月 1 日施行。

被綁住的不只買方。同條第 3 項規定，銷售者除例外情形外不得同意或協助買受人換約，也不得接受委託刊登換約廣告。過去建商櫃檯幫忙「辦個更名」，現在建商自己也會挨罰。

例外分兩類：一類免申請就能換（近親讓與、繼承等），另一類要先向房地所在地的縣市政府申請核准，而且全國每兩年只能換一戶（棟）。

核准後會發核准函並副知建商，有效期兩年；核准前不得刊登換約廣告，核准後刊登要註明核准日期與文號。

紅單同樣不能轉售：平均地權條例第 47 條之 3 第 6 項規定，收受定金的書面契據買受人不得轉售第三人，銷售者也不得同意或協助轉售。

紅單在法律上叫「書面契據」。同條第 5 項要求，收受定金時應以書面契據確立買賣標的物及價金，不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利——建商不能一邊收定金，一邊保留「賣不賣給你我再決定」。違反紅單規定，依第 81 條之 2 最後一項按戶（棟）處 15 萬元以上 100 萬元以下罰鍰，買方、建商與代銷都在範圍內。

依平均地權條例第 81 條之 3 第 1 項，買方違規換約、刊登換約廣告，或建商同意、協助換約，都處 50 萬元以上 300 萬元以下罰鍰，並按交易戶（棟）處罰。

刊登廣告的還會被命令限期改正，屆期沒改按次處罰；核准後查出文件虛偽不實的，主管機關要撤銷核准。

• 檢舉有獎金。第 81 條之 4 明定民眾得檢具證據向地方政府檢舉，查證屬實並處罰鍰者，得以實收罰鍰一定比率提充獎金。
• 炒作罰更重。第 47 條之 5 禁止散布不實資訊、通謀虛偽交易、集結多數人加價轉售，依第 81 條之 3 第 2 項處 100 萬元以上 5,000 萬元以下罰鍰。

換約手續費不是建商說了算：預售屋買賣定型化契約應記載事項第 20 點規定，受讓人是配偶、直系血親或二親等內旁系血親者免收，其餘經核准情形最高只能收房地總價款的萬分之五。

這是修法時一起調降的：修法前上限千分之一，112 年 7 月 1 日生效的版本改為萬分之五，近親免收。以總價 1,000 萬元計，上限從 1 萬元降到 5,000 元。

買方應先繳清已屆滿的各期款項並書面通知賣方，賣方除有法令依據外不得拒絕配合。更名衍生的代書費、印花稅沒有另訂上限，依契約約定，簽約前要看清楚，其他費用見房屋買賣費用。

真的換不掉時只有兩條路：跟建商協商解約，或等交屋取得產權後再賣，兩條都要先算清楚代價。

1. 與建商協商解約。應記載事項第 24 點規定，買方違反付款條件時賣方得沒收房地總價款一定百分比（最高不得超過百分之十五），且以已繳價款為限。合意解除的條件回到雙方談，要拿契約條文對。
2. 等交屋後再賣。完成所有權登記後就是一般成屋買賣，流程見賣房流程。但要注意稅：所得稅法第 4 條之 4 第 2 項把預售屋及其坐落基地視同房地交易，依第 14 條之 4 第 3 項，持有二年以內 45%、超過二年未逾五年 35%，見房地合一稅計算機。

持有期間怎麼接續計算屬個案認定，動手前先問國稅局或會計師；稅費見賣房稅費與房地合一稅 2.0。

既然換約這條後路幾乎被封了，資金規劃就要往前做：自備款、工程期款、交屋貸款成數三段都要先算。

先用頭期款與自備款抓區間，再用房貸計算機壓力測試（預售屋兩三年後才對保），第二戶以上另看限貸令；保障看履約保證與三書一約，產品怎麼選見中古屋 vs 預售屋 vs 新成屋與買房流程。

2023 年 7 月之後，預售屋換約從「談個手續費就好」變成「原則禁止、例外才准」。台中的預售建案想確認能不能換約，歡迎打電話問我們。

本文為一般性資訊整理，不是法律意見或稅務代理。個案認定請洽房地所在地的地政局（處）、國稅局，或委任律師、地政士、會計師。