先賣後買還是先買後賣｜富盛地產

在台中市換屋，常見的情況是住在太平區或北屯區的老社區，想換到重劃區的新大樓。先講結論：要靠房貸買新屋、自備款撐不住兩份房貸的屋主，建議先賣後買；先買後賣只適合資金夠厚、舊屋又好賣的人。

原因很現實：先買後賣時新屋算第二戶，最高只能貸 7 成、沒有寬限期；不想受限就要簽換屋切結，18 個月內賣掉舊屋。下面用表格一次攤開兩條路的差異。

兩條路的差別在於先卡住的是「錢」還是「住處」：先賣後買怕沒地方住，先買後賣怕兩份房貸和舊屋賣不掉。住處可以靠租屋解決，資金缺口卻很難臨時補。

新屋能貸多少、每月要繳多少，可以先用房貸計算機試算；頭期款怎麼抓，見頭期款要準備多少。

舊屋還有房貸時再買新屋，新屋貸款依央行規定算第二戶，2026 年 9 月 18 日起最高 7 成、不能有寬限期。想不受這個限制，就要跟承貸銀行簽「換屋切結」。

違反切結的後果寫在央行問與答裡：取消寬限期、立即收回 18 個月原應攤還的本金，舊屋有房貸的還要補成數差額，並從撥款日起按貸款餘額計收罰息；用轉貸規避的，另收違約金。

這個期限原本是 1 年，央行在 2025 年 9 月延長為 18 個月，2024 年 9 月 20 日以後錄案的貸款都適用。實際核幾成仍看個人信用與還款能力，簽新屋前先問銀行。完整限貸規定見限貸令 2026 懶人包。

先賣後買最大的問題是交屋時間，解法是在賣屋契約裡把交屋日拉長，或約定交屋後短期回租。這些條件都要在簽約時寫進契約。

依本站賣房流程全攻略整理，簽約到交屋 2026 年實務上約 3 個月；委託之後多久賣得掉，主要看開價貼不貼近行情，開價方法見賣房如何開價。

先賣後買、先買後賣都能申請重購退稅，關鍵是新舊屋的移轉登記要在 2 年內，而且兩間都要是自住。房地合一稅與土地增值稅是兩套規定，條件不完全一樣。

先買後賣要特別注意：買新屋的當下，舊屋就要已經是自住。財政部案例指出，買新屋時舊屋還沒設籍、事後才補，不能適用房地合一重購扣抵；土地增值稅也以購地時已持有自用住宅用地為前提。

怎麼申請、能退多少見重購退稅條件試算；舊屋若符合自住滿 6 年，先看賣房 400 萬免稅額，稅額可用賣房稅計算機試算。

回答下面三題，只要有一題是「否」，就先賣後買。

買的是預售屋要另外算：預售屋到完工交屋才撥房貸，舊屋可以等交屋前再賣，時間比較好對。舊屋大概值多少，可以先用AI 快速估價抓區間。

換屋順序沒有標準答案，但要靠房貸的換屋族，先賣後買能避開第二戶 7 成上限與 18 個月切結的壓力；先買後賣，要先算好雙房貸與舊屋賣出的時間。想在台中換屋、先把舊屋賣個好價錢，歡迎委託我們，從估價、開價到交屋時程一起排。

本文依中央銀行新聞稿、央行不動產抵押貸款規定問與答與財政部公開資料整理，供一般性參考；實際貸款成數以銀行核貸為準，稅額以國稅局、地方稅務局核定為準。