房子賣不掉怎麼辦｜富盛地產

房子賣不掉，通常是價格、物件、銷售方式三類原因至少有一類卡住，先找出是哪一類，再決定要不要降價。

PTT 房屋板（home-sale）有篇高推文，標題就叫「現在賣房真的賣不下去」，說中很多屋主的心情。在台中市更明顯：北屯區、太平區的重劃區新成屋一批批交屋，中古住宅和老社區要跟新建案搶同一群買方，等待時間自然拉長。

房子賣不掉，第一個要檢查的是開價，其次才是照片屋況、帶看安排、物件先天條件和委託方式。下表從左到右看：先對「徵兆」，找到自己是哪一種，再照最右欄先做。

依住商機構統計，2025 年全台中古屋平均銷售天數約 104 天，比前一年多 17 天，所以掛出 3 個月還沒有人出價，就該回頭檢查。

台中的去化更慢。大家房屋整理 2025 年資料，台中委售比只有 15.9%，每 100 件委託銷售約 16 件成交，是七大都市中最低之一，代表買方選擇多、比價更兇。

用卡住的時間點判斷問題在哪：

委託到交屋各步驟要多久，見賣房流程全攻略。

開價要錨在同社區、同屋齡、同樓層帶近一年的實價登錄，而不是網路上別人掛的開價。買方出價前一定會查實價登錄。

2025 年全台平均議價率 16.7%，代表買方心裡本來就預期會打折。開價高出行情一截，買方連看都不來。

• 車位拆開算：有車位的物件，先扣掉車位價再比單價，不然會高估。
• 樓層與屋況拆開算：同社區低樓層、未整理的成交，不能直接拿來比高樓層、整理過的。
• 看最近的，不看最高的：兩三年前的高點成交不能當基準。

想先抓一個區間，可以用AI 快速估價比對路段實價，再照賣房如何開價的三步驟定出售價與議價空間。

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同樣的價格，照片清楚、屋況乾淨、隨時能看的房子，會先被看完、先被出價。這三件事花錢最少，常比降價有效。

• 照片：白天拍、每個空間都有、附格局圖；照片暗又少，買方會以為屋況有問題。
• 屋況：漏水、壁癌是最常被拿來殺價的理由。能修先修；不修就照實揭露，讓買方自己算進總價，處理方式可看房子漏水怎麼辦。
• 帶看：只能週末看、屋主一直在旁邊講、有租客不配合，都會讓買方提早放棄。固定幾個帶看時段，比臨時約好排。

老屋難賣，多半卡在買方的貸款和修繕預算，而不是房子沒有價值。只要把買方的這兩個顧慮先處理掉，老屋一樣有人買。

增建部分能不能算進坪數，可先看為什麼不是合法建物；只有持分的情況，看持分不動產可以賣嗎。

自住首購族重視貸款，自己改裝的人和投資客重視總價；廣告寫給對的人看，比一直降價有效。

該降價的訊號是「有帶看、沒出價，而且同社區已有人用更低價成交」；只是曝光少的話，先改照片與刊登，不要先砍價。

降價要一次到位。每隔幾週小降一點，買方會覺得「還會再降」，更不急著出價。

調價前，先算清楚降完之後實拿多少：稅費與仲介費可用賣房稅費實拿計算機試算；自住房屋符合條件時，可以先看賣房 400 萬免稅額怎麼用。

專任約到期沒賣掉，先要求仲介交出刊登、帶看與出價紀錄，再決定續約、改一般約或換人，不要只看誰開價開得高。

• 續約：有帶看、有回饋，只是價格沒對上，可續約並一起調價或改銷售方式。
• 改一般約：多家曝光可以，但售價要統一；同一間好幾個價錢，買方會等最低的那個。
• 換仲介：小心用高開價搶委託的說法，問清楚對方要怎麼賣。

換約前看清楚原約的到期日，以及委託期間內自己找到買方是否仍要付服務費，條款差異見專任約 vs 一般約；服務費行情可參考賣房仲介費。

房子賣不掉，先用 7 個原因找出卡點，再用三個訊號判斷要不要降價。想知道你的房子在台中同社區的實價落在哪裡、目前開價差多少，歡迎直接打電話問我們。

市場數字引用房仲業公開統計，個別物件仍以同社區實價登錄為準。